Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2023 г. N 21АП-5562/22 по делу N А83-12931/2020

07 апреля 2023 г.

Дело N А83-12931/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06.04.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 07.04.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., Евдокимова И.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эрглис" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2022 по делу N А83-12931/2020,

по первоначальному иску департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Эрглис"

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эрглис"

к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Акционерного общества "Производственно-аграрное объединение "Массандра", Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

об понуждении произвести зачет оплаты арендных платежей,

при участии в судебном заседании:

общества с ограниченной ответственностью "Эрглис" - Новожилов Владислав Юрьевич, представитель по доверенности от 15.01.2023 б/н, Стасюк Александр Сергеевич, представитель по доверенности от 28.03.2023 б/н,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эрглис" (далее - ответчик, общество) с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам по договору от 17.11.2005 N 040602100015 аренды земельного участка, площадью 1,3000 га, кадастровый номер 90:25:010116:627 за период с 10.04.2015 по 11.04.2020 в размере 1 054 443,96 руб., пени за период с 11.04.2015 по 13.04.2020 в размере 2 448 232,94 руб., и расторжении указанного договора. Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от внесения арендных платежей по договору от 17.11.2005.

Общество обратилось к департаменту с встречным иском и с учетом заявления об уточнении встречных исковых требований от 25.11.2021 (л.д. 116 т.2), принятого к рассмотрению в судебном заседании 25.10.2021 (л.д. 118 т.2), просило произвести зачет оплаты арендных платежей по договору от 17.11.2005 за период с 2017 по 2021 год включительно в размере 291 460 руб. из суммы денежных средств в размере 915 333,64 руб., поступивших департаменту в 2017 году в качестве арендной платы за землю общей площадью 1,3 га. Встречные исковые требования мотивированы необходимостью произвести зачет в счет погашения задолженности по договору от 17.11.2005 в связи с возникшей переплатой.

статьи 333 ГК РФ. Суд при этом констатировал отсутствие у обществ переплаты по арендным платежам.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на наличие у общества переплаты, возникшей в 2017 году вследствие внесения арендных платежей по договору от 17.11.2005; на необоснованность требований департамента о расторжении договора от 17.11.2005.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.11.2005 между Ялтинским городским советом и обществом заключен договор аренды земельного участка площадью 1,3 га, кадастровый номер 0111900000:01:016:0047 (90:25:010116:627), расположенного по адресу г. Ялта, между ЮБШ и Хлебокомбинатом, зарегистрированный в установленном порядке 16.02.2006 N 040602100015.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания пансионата.

Согласно пункту 9.4 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Разделом 4 договора предусмотрены случаи пересмотра арендной платы, в частности изменение денежной оценки, индексации денежной оценки, изменение применяемого коэффициента.

Стороны подписали Акт приёма-передачи вышеуказанного земельного участка.

По мнению департамента, обществом длительное время (с 2015 года) не производилось внесение арендной платы в полном объеме по указанному договору аренды. В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы образовалась задолженность.

Департаментом в адрес ответчика была направлена претензия N 03-19/1566 от 17.04.2020 с требованием об оплате возникшей задолженности. В претензии департамент указал, что в случае непогашения задолженности будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Обстоятельства оставления ответчиком указанной претензии без ответа послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Полагая, что в связи с внесением в 2017 году арендных платежей по договору от 17.11.2005 у общества возникла переплата, ответчик обратился с встречным иском о зачете платежей из суммы этих денежных средств в счет возникшей задолженности.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса о размере подлежащей начислению арендной платы и о периоде ее начисления с учетом заявления общества о применении исковой давности.

В содержании решения суда первой инстанции апелляционный суд не смог выявить ни методологии расчета подлежащей взысканию арендной платы, ни указания на конкретный период взыскания задолженности с учетом применения правил об исковой давности, ни сведений о периоде начисления штрафных санкций. К своему выводу о необходимости взыскания суммы основного долга, штрафных санкций, а также о расторжении договора аренды суд первой инстанции пришел в результате констатации общих нормативных правил и итогового размера задолженности.

При этом смысл высказанной судом первой инстанции позиции сводится к согласию с основаниями исковых требований департамента.

Из иска департамента видно, что размер арендной платы определен на основании решении Ялтинского горсовета от 26.09.2006 N 193, от 08.04.2009 N 55 об утверждении ставок арендной платы и соответствующих экономико-правовых корректировок.

Однако указанные нормативно-правовые акты не подлежат применению, поскольку, в нарушение правил статьи 12 Закона Украины от 11.09.2003 "Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности", статьи 59 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине", не опубликованы. Правовая позиция суда кассационной инстанции также основана на том, что указанные решения Ялтинского горсовета применению не подлежат (постановления АС ЦО от 12.09.2016 по делу N А83-4682/2015, от 17.02.2023 по делу N А83-9509/2021).

В соответствии с положениями статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как России, так и Украины (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015).

Поэтому апелляционный суд принял меры для определения действительного размера арендной платы.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.

При этом учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 по делу N 308-ЭС14-1939 по делу по делу N 919/859/13, нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия во времени; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежат применению правила украинского и российского законодательства (применительно к соответствующим периодам).

К спорным правоотношениям подлежат применению два нормативных правовых акта:

- Положение "О порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым" утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым"; далее - Положение N 450) - до утраты им силы с 01.01.2020;

- Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденное решением Ялтинского городского совета Республики Крым от 26.12.2019 N 8 (далее - Положение N 8) - с 01.01.2020.

Согласно пункту 3.4 Положения N 450 плата, установленная в договорах аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленным прежними договорами, пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных Приложением N 4 к настоящему постановлению.

До заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", плата, установленная в договорах аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается арендной платой и пересчитывается в указанном выше порядке. Такая арендная плата, начиная с 01.01.2015, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год.

Из пункта 4.1 договора аренды от 17.11.2005 видно, что годовой размер арендной платы составляет 15 340 гр.

Учитывая установленные Приложением N 4 к Положению N 450 коэффициенты инфляции за 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 гг. (соответственно 1 / 1,028 / 1,152 / 1,059 / 1 / 1 / 1 / 1), годовой размер арендной платы по состоянию на 01.01.2014 составит 19 238,3 гр. (15 340 гр. Х 1,028 Х 1,152 Х 1,059).

Будучи переведенной в рубли согласно указанным выше требованиям, размер годовой арендной платы в 2014 году составит 73 105,5 руб. (19 238,3 гр. Х 3,8).

Последовательное умножение установленных федеральными законами о бюджете на 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 гг. индексов инфляции (соответственно 1,055 / 1,064 / 1,04 / 1,04 / 1,043) к базовой величине в размере 73 105,5 руб. позволяет определить размер арендной платы по годам:

- в 2015 году - 77 126,3 руб.;

- в 2016 году - 82 062,38 руб.;

- в 2017 году - 85 344,88 руб.;

- в 2018 году - 88 758,67 руб.;

- в 2019 году - 92 575,29 руб.

Как указано выше, с 01.01.2020 размер арендной платы необходимо определять с учетом Положения N 8.

Пунктом 2.12 этого муниципального правового акта установлено, что при наличии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости и виде разрешенного использования земельного участка, расчет арендной платы производится на основании раздела 2.

Согласно выписке ЕГРН от 14.11.2020 видно, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 90:25:010116;627 равняется 115 402 040 руб.; вид разрешенного использования - "туристическое обслуживание" (л.д.70-73 т.1).

Поэтому основания для применения раздела 2 Положения N 8 имеются.

В силу пункта 2.3 Положения N 8 размер годовой размер арендной платы определяется в зависимости от значения арендной платы за 1 кв.м земельного участка с учетом вида разрешенного использования и рассчитывается по формуле:

ЗАП 1 кв.м - значение арендной платы за 1 кв.м земельного участка;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

САП% - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению N 1 к настоящему Положению;

S - площадь земельного участка в квадратных метрах.

Показатель ЗАП 1 кв.м в итоге составит 133,51 с учетом следующего расчета:

115 402 040 руб. Х 1,5% (ставка арендной платы в процентах согласно Приложению N 1 к Положению N 8) = 1 731 036,6 руб.

1 731 036,6 руб. / 12 965 кв.м (площадь земельного участка) = 133,51 (показатель ЗАП 1 кв.м).

В соответствии с требованиями пункта 2.3.1 Положения N 8 в случае если ЗАП 1 кв.м находится в диапазоне от минимального значения арендной платы за 1 кв.м до максимального значения арендной платы за 1 кв.м, приведенных в Приложении N 1 к настоящему Положению, то годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

АП = КС x САП% x К, где

АП - годовой размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

САП% - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению N 1 к настоящему Положению;

К - понижающий коэффициент, применяемый для отдельных категорий арендаторов, установленных разделом 3 настоящего Положения.

Апелляционный суд установил, что показатель ЗАП 1 кв.м находится именно в диапазоне от минимального значения арендной платы за 1 кв.м до максимального значения арендной платы за 1 кв.м, приведенных в Приложении N 1 (минимальный 38,26, максимальный 191,3), в связи с чем для определения размера арендной платы необходимо руководствоваться правилами пункта 2.3.1 Положения N 8.

В итоге годовой размер арендной платы в 2020 году составит 1 731 030,6 руб. с учетом следующего расчета:

115 402 040 руб. (размер кадастровой стоимости) Х 1,5% (ставка арендной платы в процентах с учетом вида разрешенного использования согласно Приложению N 1 к Положению N 8) Х К (не применяется в данном случае).

Следовательно, размер арендной платы за месяц в 2020 году составит 144 252,55 руб. (1 731 030,6 руб. / 12).

Общество заявило о применении срока исковой давности.

С иском департамент обратился 23.07.2020, что подтверждается штампом входящей корреспонденции на исковом заявлении.

Учитывая правила статей 196, пункта 2 статьи 200 ГК РФ, положения пункта 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", а также учитывая направление претензии с предоставлением месяца для уплаты задолженности, срок исполнения по договору (в силу пункта 4.1 договора не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным), срок исковой давности следует признать истекшим по требованиям до 01.05.2017 (три года - выход на 23.07.2017; плюс увеличение на месяц в силу претензии - выход на 23.06.2017; с учетом срока платежа за май не позднее 30 июня - выход на 01.05.2017).

Следовательно, для целей правильного рассмотрения настоящего спора необходимо выяснить наличие задолженности за период с 01.05.2017 по 11.04.2020.

Сумма долга за указанный период составит 723 880,81 руб. с учетом долга:

- за 8 месяцев 2017 года 56 896,6 руб.;

- за 2018 год 88 758,67 руб.;

- за 2019 год 92 575,29 руб.;

- за 3 месяца и 11 дней 2020 года 485 650,25 руб.

Однако материалами дела подтверждается, что общество произвело арендные платежи на основании платежных поручений от 03.05.2017, от 13.07.2017, от 12.09.2017 в общей сумме 915 333,64 руб. (л.д.21-23 т.2).

Департамент учел указанные платежи в своем расчете арендных платежей (л.д.22-23 т.1).

Указанная сумма - 915 333,64 руб. - полностью погашает задолженность в размере 723 880,81 руб. за период с 01.05.2017 по 11.04.2020.

Однако, по мнению апелляционного суда, указанная сумма не может быть учтена только в погашение задолженности за указанный период, поскольку в соответствующих платежных поручениях не указан период погашения долга (л.д.21-23 т.2).

Изложенное дает департаменту основания для учета платежей в погашение всей имеющейся задолженности, то есть задолженности с 10.04.2015.

Следовательно, с одной стороны, сумма обоснованных исковых требований подлежит определению с учетом правил об исковой давности - только за период с 01.05.2017 по 11.04.2020 (в пределах суммы в размере 723 880,81 руб.).

Однако с другой стороны, произведенные на основании платежных поручений от 03.05.2017, от 13.07.2017, от 12.09.2017 платежи подлежат учету с 10.04.2015.

Поэтому метод определения действительной суммы задолженности общества заключается в определении разницы между общей суммой долга за взыскиваемый период и платежами в размере 915 333,64 руб.

Размер задолженности за период с 10.04.2015 по 11.04.2020 составит 890 093,79 руб. с учетом следующих сумм арендной платы по годам:

- за 8 месяцев и 20 дней 2015 года - 55 702,32 руб.;

- за 2016 год - 82 062,38 руб.;

- за 2017 год - 85 344,88 руб.;

- в 2018 году - 88 758,67 руб.;

- в 2019 году - 92 575,29 руб.

- за 3 месяца и 11 дней 2020 года 485 650,25 руб.

Следовательно, переплата по состоянию на 11.04.2020 составит 25 239,85 руб. (915 333,64 руб. - 890 093,79 руб.).

Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания суммы арендных платежей за период с 01.05.2017 по 11.04.2020.

Не имеется и оснований для взыскания каких бы то ни было штрафных санкций, поскольку уже за первый значимый период взыскания с учетом применимой исковой давности (за май 2017 года, со сроком платежа до 30.06.2017) у арендатора была устойчивая переплата: на основании платежного поручения от 03.05.2017 была перечислена сумма в размере 790 725,88 руб., которая погасила основной долг с 10.04.2015, включая, во всяком случае, арендную плату за май 2017 года; при этом рассчитанные с 10.04.2015 штрафные санкции взысканию не подлежат, поскольку следуют юридической судьбе основного долга, на который они начислены - не взыскиваются вследствие истечения исковой давности.

Поскольку у общества отсутствует задолженность по договору аренды применительно к периоду, указанному в основаниях иска, постольку оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании этой задолженности и расторжении договора аренды не усматривается.

Встречный иск общества также не может быть удовлетворен ввиду следующего.

Вся перечисленная арендатором сумма в размере 915 333,64 руб. относится на погашение долга по арендным платежам.

Изложенное касается и переплаты в размере 25 239,85 руб. (по состоянию на 11.04.2020), поскольку общество пользуется земельным участком по настоящее время. Следовательно, на дату рассмотрения исковых требований судом первой инстанции эта переплата явно отсутствовала.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения первоначальных исковых требований и в части взыскания с общества в доход бюджета суммы государственной пошлины в размере 33 044 руб. (пункты 1, 2, 3, 4 резолютивной части решения суда); в удовлетворении этих исковых требований следует отказать.

В части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества решение суда является правильным и отмене не подлежит.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по уплате апеллянтом государственной пошлины в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционный суд учитывает, что она обоснованна только в части половины (применительно к отсутствию оснований для удовлетворения первоначального иска департамента).

Поэтому с департамента в пользу общества необходимо взыскать денежную сумму в размере 1 500 руб. (статья 110 АПК РФ).

Основанием для отмены решения суда первой инстанции в части является неправильное применение норм материального права (статья 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2022 по делу N А83-12931/2020 отменить в части пунктов 1, 2, 3, 4 о частичном удовлетворении и о частичном отказе в удовлетворении исковых требований департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым. Принять в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.10.2022 по делу N А83-12931/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эрглис" без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эрглис" расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева