Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2023 г. N 09АП-13277/23 по делу N А40-134431/2022

г. Москва

07 апреля 2023 г.

Дело N А40-134431/22

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2023 г. по делу N А40-134431/22 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" о взыскании 108 117 083 руб. 14 коп.

при участии в судебном заседании: от истца Поволяев Е.С. (по доверенности от 28.12.2022 г.); от ответчика Козко З.А. (по доверенности от 11.01.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выставочный центр Стройэкспо" по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 г. N М-04-046351 задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 г. по 31.12.2021 г. в размере 104 838 758 руб. 79 коп., неустойки (пени) за период с 06.07.2021 г. по 31.12.2021 г. в размере 3 278 324 руб. 35 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2023 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 5 344 154 руб. 63 коп., а также неустойка в размере 167 112 руб. 54 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, в остальной части решение оставить без изменения. Заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств по делу.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и правомерно установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-04-046351 от 18.02.2015 г., в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2016 г.

Предметом договора является земельный участок общей площадью 47 326 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0002003:2600, имеющий адресный ориентир: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25 января 2016 г. N RU77-167000-017995, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); здравоохранение (3.4); обслуживание автотранспорта (4.9); магазины (4.4).

Передача участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно п. 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2020 г., срок аренды земельного участка по договору установлен до 18.05.2025 г.

Размер ежегодной арендной платы определен в приложении N 2 к договору. Порядок изменения арендной платы установлен п. 3.4 договора.

По условиям п. 4.11 дополнительного соглашения от 07.06.2016 г. арендная плата по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 г. N М-04-046351 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 873 182 500 руб. в соответствии с кадастровым паспортом от 28.04.2016 г. N 77/501/16-489377.

За второй год срока действия договора аренды, а так же с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 4.12.7 договора годовая арендная плата за второй и последующие годы аренды земельного участка после изменения цели для осуществления строительства (реконструкции) вносится арендатором согласно условиям договора аренды земельного участка от 18.02.2015 г. N М-04-046351.

Порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора, в соответствии с которым расчетным периодом является квартал, арендная плата вносится не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.07.2021 г. по 31.12.2021 г. в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 104 838 758 руб. 79 коп.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что ответчик на земельном участке завершил строительство 3 (трех) пусковых комплексов, в связи с чем, с момента первой регистрации собственности на помещения в каждом многоквартирном доме перестал быть фактическим пользователем соответствующих частей земельного участка, на которых располагаются данные многоквартирные дома, и, соответственно, с указанного момента прекращено обязательство ответчика по внесению арендной платы за занятые построенными жилыми домами части земельного участка.

В фактическом пользовании ответчика осталась часть земельного участка площадью 2 412,45 кв.м., предназначенная для строительства МКД 4 ПК, что составляет 5,1 % от 100 % площади.

В связи с изложенным судом принят контррасчет ответчика, согласно которому размер арендной платы за период с 01.07.2021 г. по 31.12.2021 г. составил 5 344 154 руб. 63 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, истцом начислена неустойка за период с 06.07.2021 г. по 31.12.2021 г. в размере 3 278 324 руб. 35 коп., рассчитанная на основании п. 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2016 г., исходя из 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Вместе с тем, учитывая установленный судом при рассмотрении дела размер арендной платы, подлежащий внесению, размер пени, согласно представленному ответчиком контррасчету, составил 167 112 руб. 54 коп.

Таким образом, судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводамжалобы, судом первой инстанции обоснованно принят контррасчет задолженности, представленный ответчиком, с учетом регистрации первого права собственности на помещения в каждом введенном в эксплуатацию МКД. Из расчета арендной платы подлежат исключению платежи, соответствующие площади земельного участка, занятой такими МКД.

Как усматривается из материалов дела, ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" осуществляло комплексную застройку территории земельных участков с адресным ориентиром:

г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2, согласно Постановлению Правительства Москвы N 667-ПП от 18.11.2014 г. "Об утверждении проекта планировки части территории производственной зоны N 56 "Грайвороново", ограниченной Рязанским проспектом и проектируемыми проездами 1764а и 2021"(далее - "ППТ").

В рамках указанного ППТ на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0002003:2600, общей площадью 47 326 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, вл. 2 (далее - земельный участок) предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов 2 (второй) очереди, состоящей из 4 (четырех) пусковых комплексов (этапов строительства).

Земельный участок предоставлен ответчику сроком до 18.05.2025 г. для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 25.01.2016 г.

N RU77-167000-017995, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); здравоохранение (3.4); обслуживание автотранспорта (4.9); магазины (4.4), на основании договора аренды земельного участка от 18.02.2015 г. N М-04-046351, действующего в редакции дополнительных соглашений от 07.06.2016 г. и 30.07.2020 г., заключенного с Истцом.

Судом первой инстанции установлено, что на текущий момент на земельном участке завершено строительство 3 (трех) пусковых комплексов (этапов строительства), а именно:

построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: "Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-я очередь строительства, 1-й пусковой комплекс)", по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 3 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-167000-009088-2019 от 29.08.2019 г., кадастровый номер: 77:04:0002003:4914, назначение: Многоквартирный дом, далее - МКД 1 ПК). Первое право собственности на помещение в МКД 1 ПК зарегистрировано 03.10.2019 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2019 г.;

построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: "Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-я очередь строительства, 2-й пусковой комплекс)", по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 4 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-167000-009144-2019 от 08.10.2019 г., кадастровый номер: 77:04:0002003:5795, назначение: многоквартирный дом, далее - МКД 2 ПК). Первое право собственности на помещение в МКД 2 ПК зарегистрировано 24.10.2019 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2019 г.;

построен, введен в эксплуатацию и поставлен на государственный кадастровый учет объект капитального строительства: "Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-я очередь строительства, 3-й пусковой комплекс)", по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 5 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-167000-009287-2019 от 27.12.2019 г., кадастровый номер: 77:04:0002003:6786, назначение: многоквартирный дом, далее - МКД 3 ПК). Первое право собственности на помещение в МКД 3 ПК зарегистрировано 10.03.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2020 г.

В отношении 4 (четвертого) пускового комплекса (этапа строительства) (далее -МКД 4 ПК) застройщиком получено разрешение на строительство N 77-167000-018887-2020 от 13.05.2020 г. объекта капитального строительства: "Многоквартирные жилые дома переменной этажности с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства), 4-й пусковой комплекс, Башня Б04".

Контррасчет арендной платы по договору, представленный ответчиком в суд первой инстанции, был выполнен с учетом перерасчета арендной платы за пользование земельным участком и последовательного исключения площади, необходимой для эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов, с даты регистрации первого права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах 1 ПК, МКД 2 ПК, МКД 3 ПК, введенных в эксплуатацию, в связи с переходом большей части площади земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений этих многоквартирных домов.

Судом первой инстанции расчет ответчика проверен и признан верным, с учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 1, 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, п. 66 и п. 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22.

Как правомерно указано судом первой инстанции, ответчик, исполнив обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию МКД 1 ПК, МКД 2 ПК, МКД 3 ПК, с момента первой регистрации права собственности на помещения в каждом многоквартирном доме перестал быть фактическим пользователем соответствующих частей земельного участка, на которых располагаются данные многоквартирные дома, и, соответственно, с указанных моментов прекратились обязательства ответчика по внесению арендной платы за занятые построенными жилыми домами части земельного участка.

В соответствии с проектной документацией, разработанной применительно к соответствующему многоквартирному дому, свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. N 170, Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", установлена площадь земельного участка, занимаемая каждым многоквартирным домом, а также прилегающей территории, необходимой для эксплуатации такого дома.

Как указывает истец в жалобе, в силу закона обязательства ответчика по договору аренды от 18.02.2015 г. N М-04-046351 прекратились с 03.10.2019 г. - в части территории, на которой расположен МКД по адресу:

г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 3, и которая необходима для его эксплуатации; с 24.10.2019 г. - в части территории, на которой расположен МКД по адресу:

г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 3, и которая необходима для его эксплуатации; с 10.03.2020 г. - в части территории, на которой расположен МКД по адресу:

г. Москва, Рязанский проспект, д. 2/1, к. 3, и которая необходима для его эксплуатации.

Ранее в ходе рассмотрения дел N А40-71610/21, N А40-253389/21 между истцом и ответчиком судами уже было установлено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию по разрешениям от 29.08.2019 г. N 77-167000-009088-2019, от 08.10.2019 г. N 77-167000-009144-2019, от 27.12.2019 г. N 77-167000-009287-2019, определена судом исходя из площади, определенной в проектной документации (архитектурно-градостроительном решении). Площадь этого земельного участка составляет 44 913 кв. м (94,9 %), площадь земельного участка, на котором ответчиком ведется строительство объекта 4-го пускового комплекса, составляет 2 413 кв. м (5,1 %).

Судом первой инстанции на основании проектной документации (архитектурно-градостроительного решения) обоснованно установлено, что на арендованном Ответчиком земельном участке предусмотрено строительство в 4 этапа (пусковых комплексов) нескольких многоквартирных домов в составе многофункционального жилого комплекса из 11-ти корпусов, в разделе "Технико-экономические показатели" произведено распределение земельного участка под объектами 1-го пускового комплекса, 2-го пускового комплекса, 3-го пускового комплекса и 4-го пускового комплекса в отдельности. При этом в решении установлено:

площадь земельного участка, занимаемая объектом 1-го пускового комплекса и необходимая для его эксплуатации, составляет 15 616,94 кв. м, что составляет 33 % от площади земельного участка;

площадь земельного участка, занимаемая объектом 2-го пускового комплекса и необходимая для его эксплуатации, составляет 19 066,43 кв. м, что составляет 40,29 % от площади земельного участка;

площадь земельного участка, занимаемая объектом 3-го пускового комплекса и необходимая для его эксплуатации, составляет 10 230,33 кв. м, что составляет 21,61 % от площади земельного участка;

площадь земельного участка, предназначенного для объекта 4-го пускового комплекса и необходимого для его эксплуатации, составляет 2 412,45 кв. м, что составляет 5,1 % от площади земельного участка.

С учетом контррасчета ответчика и представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции правомерно учтен довод ответчика о том, что с учетом оформления первого права собственности на помещения, расположенные в многоквартирных домах с первого по третий пусковых комплексов 2 очереди строительства, было прекращено владение ответчиком 44 913 кв. м. площади земельного участка, что составляет 94,9% площади земельного участка, оставшаяся во владении ответчика часть земельного участка, на которой осуществляется строительство четвертого пускового комплекса составляет 2 413 кв.м. (5,1% от площади земельного участка), в связи с чем суд первой инстанции правомерно счел исковое требование о взыскании арендной платы исходя из 100% площади земельного участка необоснованным.

С учетом образовавшейся на стороне ответчика переплаты арендной платы по договору за прошлые периоды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск частично, что соответствует судебной практике по договору (фактические обстоятельства за период с 29.08.2019 г. по 31.03.2020 г. установлены в деле N А40-71610/21).

Вопреки доводам жалобы, оснований для проведения судебной экспертизы не имелось с учетом представленной в дело достаточной совокупности доказательств для установления площади земельного участка, необходимой для дальнейшего строительства 4-го пускового комплекса 2-й очереди строительства.

Доводы жалобы об отсутствии у суда специальных познаний по расчету используемой площади на основании проектной документации необоснованно. Апелляционный суд полагает, что проведение судебной землеустроительной экспертизы по настоящему делу не является обязательным, суд первой инстанции в ходе судебных заседаний 07.09.2022 г., 09.11.2022 г. и 11.01.2023 г. подробно исследовал приложенные к отзыву на исковое заявление доказательства, в том числе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выписки из ЕГРН от 03.10.2019 г., от 19.11.2019 г., от 10.03.2020 г., проектную документацию, разработанную для строительства многоквартирных жилых домов (раздел "Архитектурно-градостроительное решение"), положенные в основу расчета.

При этом истец, заявив в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, кандидатуры экспертных организаций, доказательств внесения на депозит суда денежных средств в оплату судебной экспертизы, не представил. Ответчик против проведения судебной экспертизы возражал в связи с наличием в материалах дела документов для проверки контррасчета и отсутствия необходимости привлечения лица, обладающего специальными познаниями для сопоставления перенесенных в контррасчет ответчика сведений из проектной документации, архитектурно-градостроительного решения с технико-экономическим обоснованием, в котором уже определена площадь, предназначенная для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома, в котором состоялась регистрация первого права собственности на помещения.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в ходе рассмотрения дел N А40-71610/21, N А40-253389/21 о взыскании ДГИ г. Москвы с ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" задолженности по арендной плате и пени по тому же договору аренды земельного участка от 18.02.2015 г. N М-04-046351 за предыдущие периоды арбитражными судами трех инстанций аналогичные контррасчеты ответчика признаны арифметически и методологически верными на основании представленных в материалы дела относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, в проведении судебной землеустроительной экспертизы отказано.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2023 г. по делу N А40-134431/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко