Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2023 г. N 09АП-10797/23 по делу N А40-39396/2022

г. Москва

11 апреля 2023 г.

Дело N А40-39396/22

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "ДОМ.РФ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2023 по делу N А40-39396/22 по иску АО "ДОМ.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270) к ООО "Специализированный застройщик Запсибжилстрой" (ИНН 7203460937, ОГРН 1187232026024), с участием третьего лица АО "Сибстройсервис" о взыскании 5 153 303 руб. 63 коп.

при участии в судебном заседании: от истца Кошлина М.Н. (по доверенности от 23.05.2022 г.); от ответчика Андриянова Н.Н. (по доверенности от 14.03.2022 г.); от третьего лица - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дом.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Запсибжилстрой" 623 854 руб. 50 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, 3 969 056 руб. 40 коп. неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии, 40 929 руб. неустойки за нарушение сроков обеспечения жилищного и иного строительства, с учетом пояснений, оцененных истцом в качестве ходатайства об уточнении исковых требований относительно размера неустойки неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; ненадлежащую правовую оценку отношениям сторон и представленным в материалы дела доказательствам; противоречие выводов суда п. 2 ст. 271, п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ОАО "Сибстройсервис" на основании заключенного с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2013 г. N ДЗ-59, договора от 08.02.2017 г. об уступке прав и обязанностей арендатора по договору, предоставлены два земельных участка общей площадью 154 118 кв. м., с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846 и 72:23:0427001:9844, расположенные по адресу: Тюменская область, г. Тюмень.

В соответствии со ст. 14 ФЗ от 23.06.2016 г. N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" с 01.09.2016 г. все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору переданы АО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (после смены наименования 14.03.2018 г. - АО "Дом.РФ").

В ходе комплексного освоения вышеуказанных земельных участков, в результате их раздела были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке c кадастровым номером 72:23:0427001:10619 расположен объект недвижимости (объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 72:23:0427001:23490, принадлежащий на праве собственности ООО "Специализированный застройщик Запсибжилстрой" (государственная регистрация права собственности N 72:23:0427001:23490-72/041/2020-7 от 30.01.2020 г.).

На земельном участке c кадастровым номером 72:23:0427001:10625 расположен объект недвижимости (объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 72:23:0427001:23963, принадлежащий на праве собственности ООО "Специализированный застройщик Запсибжилстрой" (государственная регистрация права собственности N 72:23:0427001:23963-72/052/2021-3 от 26.02.2021 г.).

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

ООО "Специализированный застройщик Запсибжилстрой" (далее - арендатор) использует с 30.01.2020 г. земельный участок c кадастровым номером 72:23:0427001:10619, с 26.02.2021 г. земельный участок c кадастровым номером 72:23:0427001:10625 на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

В соответствии с п. 4.4. договора подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, но не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Как указывает истец, арендатором в нарушение п. 4.4 договора несвоевременно исполнялись обязательства по внесению арендных платежей за период с 1 квартала 2020 г. по 4 квартал 2021 г.

В соответствии с п. 9.4. договора в случае нарушения арендатором сроков, установленных абзацем п. 4.4. договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0, 15 % от просроченной сумма платежа за каждый день просрочки.

За нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 кв. 2020 г. по 4 кв. 2021 г. арендатору в соответствии с п. 9.4. договора начислена неустойка, общий размер которой составляет 623 854 руб. 50 коп. за период просрочки с 11.02.2020 г. по 25.10.2021 г. ( согласно представленному уточненному расчету).

В соответствии с п. 7.1. договора арендатор в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей.

Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножений указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м. площади участка на общую площадь участка.

В соответствии с п. 7.3. договора арендатор вправе обеспечить исполнение обязательств, указанных в п. 7.1. договора, последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия договора.

В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными безотзывными гарантиями арендатор обязан предоставить арендодателю оригинал безотзывной банковской гарантии не позднее 30 календарных дней до истечения срока действия предыдущей банковской гарантии.

В соответствии с п. 9.6 договора за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0, 01 % от суммы платы за право на заключение договора, указанной в п. 4.2. договора, за каждый день просрочки.

За нарушение сроков предоставления безотзывной банковской гарантии истцом в соответствии с п. 9.6. договора начислена неустойка в размере 3 969 056 руб. 40 коп. за период 30.04.2020 г. по 23.11.2021 г.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрены сроки осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках. При этом максимальный срок осуществления жилищного строительства установлен проколом об итогах аукциона.

В соответствии с п. 3 протокола об итогах аукциона (приложение N 2 к договору аренды) максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства: 4 (четыре) года со дня подписания акта приема-передачи участков (до 09.07.2017 г.).

В соответствии с п. 9.3. договора в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных подп. 3.1.3-3.1.4 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0, 05 % от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной в порядке, установленном подп. 4.5.2 договора, за каждый день просрочки.

За нарушение установленных условиями договора сроков обеспечения жилищного и иного строительства арендатору в соответствии с п. 9.3. договора начислена неустойка в размере 40 929 руб.

В связи с допущенными арендатором нарушениями условий договора АО "Дом.РФ" в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводам жалобы, из материалов дела усматривается, что ООО "СЗ Запсибжилстрой" на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства (далее также ОНС), имеющие кадастровые номера 72:23:0427001:23490 и 72:23:0427001:23963, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625 соответственно. Общая площадь арендуемых земельных участков составляет 18 335 кв.м.

Право собственности зарегистрировано 30.01.2020 г. на ОНС с кадастровым номером 72:23:0427001:23490 и 26.02.2021 г. на ОНС с кадастровым номером 72:23:0427001:23963.

Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625 до заключения трехстороннего дополнительного соглашения от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. находились во владении АО "Сибстройсервис".

Судом первой инстанции правомерно установлено, что ООО "СЗ Запсибжилстрой" фактические договорные обязательства перед АО "Дом.РФ" по договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. возникли, начиная с 18.11.2021 г. Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 квартала 2020 г. по 4 квартал 2021 г., за нарушение сроков предоставления безотзывной банковской гарантии, нарушении сроков обеспечения жилищного и иного строительства неправомерно.

Также как обоснованно указал суд первой инстанции, с даты регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства у ответчика в силу ст.ст. 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации возникло право на использование земельных участков, занятых данными объектами и обязанность уплачивать плату за фактическое пользование спорными земельными участками. Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности оплаты такого пользования.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из системного толкования приведенных норм земельного законодательства Российской Федерации, у ответчика имеется обязанность по оплате за использование земельных участков.

Пунктом 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для исполнения сторон с момента его заключения.

В соответствии с заключенным трехсторонним дополнительным соглашением от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. ответчик принимает на себя права и обязанности по договору аренды с даты приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства, соглашение не предусматривает и не содержит обязательств ответчика по исполнению договорных обязательств в виде оплаты аренды, возникших до заключения этого трехстороннего соглашения.

Пунктом 2 трехстороннего дополнительного соглашения от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. ООО "СЗ Запсибжилстрой" приняло обязательство в части, применимой к освоению земельных участков, в том числе к параметрам строительства, внесения арендной платы. Дополнительным соглашением от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. определен круг обязательств ответчика по договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г., в число которых не входит предоставление банковской гарантии, а также соблюдение срока осуществления строительства до 09.07.2017 г.

Заключение ООО "СЗ Запсибжилстрой" трехстороннего дополнительного соглашения от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. не порождает обязанности исполнения договорных обязательств (в части карательных мер - неустойки), возникших до его заключения. До заключения указанного соглашения ООО "СЗ Запсибжилстрой", не являясь стороной договора, не располагало информацией об условиях договора аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ответчик стал собственником ОНС после 09.07.2017 г., и, соответственно, исполнение п. 3 протокола об аукционах (приложение N 2 к договору аренды), предусматривающего максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства 4 (года) со дня подписания акта приема-передачи участков (до 09.07.2017 г.) не применимо к ответчику, в связи с чем, требование о взыскании неустойки за нарушение срока осуществления жилищного и иного строительства в размере 40 929 руб. истцом заявлено неправомерно.

Как усматривается из материалов дела, письмом N 14235 -АБ от 28.10.2021 г. АО "Дом.РФ" уведомило ООО "СЗ Запсибжилстрой" об отсутствии претензий по исполнению п. 3.1.4 договора аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г., а по прошествии 4 месяцев потребовало оплаты неустойки за нарушение этого же пункта договора. Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании с ООО "СЗ Запсибжилстрой" неустойки за нарушение срока осуществления жилищного и иного строительства в размере 40 929 руб. необоснованно ввиду невозможности его исполнения.

В отношении банковской гарантии суд первой инстанции правомерно указал на то, что ее предоставление в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, исходя из его толкования, обусловлено значительной ценой за право на заключение договора аренды N ДЗ-59 на дату его заключения, а также размером арендной платы за пользование земельными участками, общая площадь которых в тот момент составляла 154 118 кв.м. В этом случае исчисление неустойки за несвоевременное предоставление банковской гарантии от суммы платы за право на заключение договора, которая составляла 69 268 000 руб., было обосновано.

Ответчик вступил во взаимоотношения с истцом по договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. в силу закона, а не на условиях аукциона. Дополнительным соглашением от 18.11.2021 г. к договору аренды N ДЗ-59 от 09.07.2013 г. не предусмотрена обязанность ООО "СЗ Запсибжилстрой" по предоставлению банковской гарантии.

Кредитор не должен использовать неустойку как дополнительный источник дохода и средство обогащения.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2023 по делу N А40-39396/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Н.И. Левченко Е.А. Мезрина