Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. N 08АП-972/23 по делу N А46-15312/2022

город Омск

13 апреля 2023 г.

Дело N А46-15312/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-972/2023, 08АП-1240/2023) Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области и акционерного общества "Богодуховское" на решение Арбитражного суда Омской области от 20.12.2022 по делу N А46-15312/2022 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску акционерного общества "Богодуховское" (ИНН 5529002287, ОГРН1025501932499) к Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области (ИНН 5529004630, ОГРН 1055515026533) об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области - Сихварт Н.А. по доверенности от 09.01.2023;

акционерного общества "Богодуховское" - Афонин Е.Г. по доверенности от 27.06.2022?

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Богодуховское" (далее - истец, АО "Богодуховское", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка (или его части) от 12.07.2022 N АЗ-4/2022, в котором просило:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области от 05.09.2022 N 43-п (далее - Порядок N 43-п), и составляет 18 790,46 руб. (1,1% х 1 708 223,66 руб. (кадастровая стоимость земельного участка))";

- в подпункте 2 пункта 4.1 договора "в случае однократного нарушения арендатором условий настоящего договора" - исключить полностью;

- подпункт 1 пункта 6.2 договора изложить в следующей редакции: "не внесения арендной платы более двух раз подряд в сроки, установленные настоящим договором";

- в подпункте 2 пункта 6.2 договора "доказательством нецелевого использования участка арендатором является акт обследования участка, составленный в результате проверки земельного участка арендодателем с участием специалистов муниципального земельного контроля" - исключить полностью;

- пункт 8.1 договора изложить в следующей редакции: "земельный участок (или его часть) передается в аренду с 12.07.2022 по 12.07.2042";

- пункт 8.2 договора изложить в следующей редакции: "настоящий договор заключен сроком на двадцать лет и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами".

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.12.2022 по делу N А46-15312/2022 требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом и Администрацией при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:21:00 00 00:635, разрешив их следующим образом:

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"2.1. Размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утверждённым Постановлением Администрации Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области от 18.12.2015 N 70-п, и составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.".

С 06.09.2022 размер ежегодной арендной платы за предоставленный земельный участок определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утверждённым Постановлением Администрации Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области от 05.09.2022 N 43-п, и составляет 1,1% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

- изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- индексация размера арендной платы на уровень инфляции в соответствии с пунктом 13 настоящего Порядка;

- изменение нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Омской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

Подпункт 2 пункта 4.1. договора изложить в следующей редакции:

"2) требовать досрочного расторжения настоящего договора в порядке, установленном законодательством, в случае неоднократного нарушения Арендатором условий настоящего договора;".

Подпункт 1 пункта 6.2. договора изложить в следующей редакции:

"1) невнесения арендной платы более двух раз подряд в сроки, установленные настоящим договором;".

Подпункт 2 пункта 6.2. договора изложить в следующей редакции:

"2) использования участка не в соответствии с его целевым назначением. Доказательством нецелевого использования Участка Арендатором является акт обследования Участка, составленный в результате проверки земельного участка Арендодателем с участием специалистов муниципального земельного контроля;".

Пункт 8.1. договора изложить в следующей редакции:

"8.1. Земельный участок (или его часть) передаётся в аренду с 12.07.2022 по 12.07.2042."

Пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции:

"8.2. Настоящий договор заключён сроком на двадцать лет и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.".

Этим же судебным актом суд взыскал с Администрации в пользу АО "Богодуховское" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и общество обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Администрация в своей жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы Администрация приводит следующие доводы: суд неправильно применил принципы определения размеров арендной платы согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - Приказ N 710); суд ошибочно применил пункт 33 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2019), поскольку в рассматриваемом случае суть спора сводится не к покупке земельного участка, а урегулированию условий аренды участка; арендодатель первый предложил все существенные условия договора, в связи с чем на основании абзаца второго статьи 431 ГК РФ толкование условий договора должно осуществляться в его пользу; согласованное судом условие в отношении срока договора лишает ответчика изменить назначение земли или дальнейшего её развития, а также возможности пересмотреть условия договора; суд обязан был установить в пункте 2.1 договора положение о том, что размер арендной платы изменяется в том числе, при изменении муниципальных правовых актов, утвержденных в соответствии с основными утвержденных методическими рекомендациями.

Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрации выразило несогласие с её доводами.

АО "Богодуховское" в своей жалобе просит решение суда отменить в части, согласования редакции подпункта 2 пункта 6.2 договора аренды земельного участка N АЗ-4/2022 от 12.07.2022 и принять по делу новый судебный акт, исключив указанный подпункт из договора полностью.

В обоснование жалобы общество указывает на то, что вывод суда относительно подпункта 2 пункта 6.2 договора сделан без учета положений пункта 5 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, жалобу ответчика удовлетворить.

Представитель АО "Богодуховское" поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу истца удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на жалобу Администрации, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 11.07.2017 между Администрацией и ЗАО "Богодуховское" заключён договор аренды земельного участка N 2, предметом которого выступает находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:21:00 00 00:635 общей площадью 597 281 кв.м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешённого использования: сельскохозяйственное использование, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: с. Богодуховка. Участок находится примерно в 300 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, Павлоградский район, Богодуховское сельское поселение.

Договор аренды земельного участка от 11.07.2022 N 2 заключён на пять лет сроком по 11.07.2022.

08.07.2022 АО "Богодуховское" обратилось в Администрацию с просьбой о заключении сроком на 20 лет без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:21:00 00 00:635 с целью его использования для сельскохозяйственного производства. Кроме срока, на который заключается договор аренды, истец указал на то, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:21:00 00 00:635 должен определяться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утверждённым Постановлением Администрации Богодуховского сельского поселения Павлогорадского муниципального района Омской области от 18.12.2015 N 70-п (далее - Порядок N 70-п), и составлять 34 164 руб. 47 коп. (2% х 1 708 223,66 руб. (кадастровая стоимость земельного участка)).

В свою очередь, в представленном ответчиком проекте договора аренды земельного участка от 12.07.2022 N АЗ-4/2022 срок аренды исчислялся периодом с 12.07.2022 по 12.07.2027 (то есть, заключался на 5 лет), а размер ежегодной арендной платы определялся в соответствии с оценкой рыночной стоимости от 28.04.2022 (отчёт N 339/2022) и устанавливался в размере 143 347 руб. в год.

Сопроводительным письмом от 01.08.2022 N 69 в адрес Администрации истцом направлен протокол разногласий к проекту договора аренды.

Из ответа Администрации на протокол разногласий (от 22.08.2022 N 01-20/139) последовало отклонение предложений истца по внесению изменений в проект договора аренды.

Учитывая, что разногласия между сторонами относительно условий договора от 12.07.2022 N АЗ-4/2022 во внесудебной процедуре не урегулированы, АО "Богодуховское" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованиями.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие истец и ответчик.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Пункт 2.1 в редакции арендодателя изложен следующим образом: размер ежегодной арендной платы на предоставленный земельный участок определяется в соответствии с оценкой от 28.04.2022 (отчёт N 339/2022) и устанавливается в размере 143 347 руб. Размер арендной платы за один календарный квартал (расчётный период) составляет 35 836 руб. 75 коп.

АО "Богодуховское" не согласилось с таким определением стоимости арендной платы, полагая, что в основу определения последней должна быть положена кадастровая стоимость земельного участка, с чем соглашается суд апелляционной инстанции, на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из названных норм следует, что договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В обоснование предложенного Администрацией порядка определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости, ответчик ссылается на приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 (далее - Приказ N 710) "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", поясняя, что нормативные акты муниципального уровня не должны противоречить нормативным актам более высокой юридической силы.

Вместе с тем, апелляционным судом не установлено противоречий в нормативном регулировании определения цены договора муниципального земельного участка.

Так, одними из основных принципов определения арендной платы указана предсказуемость расчёта размера арендной платы (Принцип N 2) и принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы (Принцип N 3).

Эти же принципы отражены и в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Действительно, в целях применения Принципа N 3 рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчёта арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 16).

В то же время, определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчёта арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчёта арендной платы и в целом для заключения договора, на что указано в пункте 17 Приказа N 710.

Согласно пунктам 19, 20 Приказа N 710 использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчёта арендной платы рекомендуется в случаях, когда: земельный участок застроен; на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объём прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).

Использование способов расчёта арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчёта размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществлённых в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики (пункт 20).

При этом согласно пункту 11 Приказа N 710 при определении в порядке определения размера арендной платы расчёта арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем.

То есть, предполагается, что кадастровая стоимость превышает рыночную.

Из совокупности приведённых выше положений также следует, что расчёт арендной платы целесообразно ставить в зависимость от кадастровой стоимости участка, величина которой изначально определена на перспективу, а в том случае, когда стоимость участка значительно ниже кадастровой ввиду особенностей использования участка, применять рыночную стоимость.

По смыслу пункта 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В свою очередь, на муниципальном уровне в соответствующие периоды были приняты Порядок N 70-п и Порядок N 43-п, из которых следует, что определять арендную плату применительно к настоящим правоотношениям необходимо из кадастровой стоимости.

Так, согласно абзацу третьему подпункта 4 пункта 3 Порядка N 70-п в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2% в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 Порядка N 70-п.

05.09.2022 принят Порядок N 43-п, признавший утратившим силу Порядок N 70-п и установивший формулу расчёта арендной платы: Ап = Кс х Кф, где

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент, значение которого определяется в соответствии с приложением к Порядку N 43-п: 1,1% для земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения (пункт 15).

Величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:21:00 00 00:635 установлена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020 N 45-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области" в размере 1 708 223 руб. 66 коп.

При этом в случае несогласия с размером кадастровой стоимости участка заинтересованное лицо вправе в установленном порядке обратиться за определением её в размере рыночной.

Как указано в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2016 N 45-АПГ16-6, право устанавливать размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в этом вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации, не вводя каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель.

В рассматриваемой ситуации земельный участок находится в муниципальной собственности; и подобное регулирование осуществляет орган муниципальной власти.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает противоречий в нормативном регулировании.

Размер платы за пользование земельными участками государственной и муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2021 N 308-ЭС21-9197 по делу N А63-20354/2019).

Это означает необходимость руководствоваться действующими на момент возникновения правоотношений нормативными правовыми актами.

Как выше указано, суд при рассмотрении споров об урегулировании разногласий по условиям договора учитывает обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 N 2800-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Новоселовой Натальи Валентиновны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации") и вправе принять решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами.

В пунктах 12, 13 Порядка N 43-п определено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

1) изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчётом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

2) изменение рыночной стоимости земельного участка с перерасчётом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчёта арендной платы;

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции в соответствии с пунктом 13 Порядка N 43-п;

4) изменение нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Омской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

При заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления, уполномоченный в соответствии с законодательством на распоряжение земельным участком, предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, в целях избежание в дальнейшем возможных споров, приведённые положения Порядка N 43-п обоснованно включены судом первой инстанции в договор.

Суд первой инстанции счел подпункт 2 пункта 4.1 и подпункт 1 пункта 6.2 договора подлежащим корректировке в соответствии с нормами ГК РФ.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ (применительно к рассматриваемой ситуации) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 26 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Однако это правило подлежит включению в договор только при наличии обоюдного согласия сторон как дополнительное основание досрочного расторжения договора в соответствии с абзацем 6 приводимой нормы, помимо её пункта 3. Тогда как первая часть статьи 619 ГК РФ носит императивный характер и не допускает изменений.

То же относится и к пункту 1 статьи 619 ГК РФ: для досрочного расторжения договора достаточно самого факта использования имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, тогда как для иных нарушений условий договора необходима неоднократность.

В части подпункта 2 пункта 6.2 договора.

В редакции ответчика данный пункт изложен следующим образом: "по инициативе Арендодателя настоящий договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в следующих случаях: _ 2) использования Участка не в соответствии с его целевым назначением. Доказательством нецелевого использования Участка Арендатором является акт обследования Участка, составленный в результате проверки земельного участка Арендодателем с участием специалистов муниципального земельного контроля". АО "Богодуховское" просило исключить полностью пункт договора, начиная со слова "Доказательством".

По мнению суда первой инстанции, со ссылкой на нормы статьи 72 ЗК РФ, указанное положение направлено на недопущение в дальнейшем споров между сторонами в случае выявления нецелевого использования участка со стороны общества, поскольку фиксируется порядок проведения проверки и составленный по её результатам документ.

Однако, как уже было указано выше, силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

При этом перечень доказательств нецелевого использования земельного участка не установлен в императивном порядке действующим законодательством, следовательно, спорное положение может быть включено в договор только при наличии обоюдного согласия сторон, а потому при наличии возражений общества оно подлежит исключению из условий договора.

В данной части апелляционная жалоба истца является обоснованной и подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - изменению.

Относительно сроков договора установлено следующее.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды такого земельного участка.

Согласно подпункту 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В силу указанных положений закона при предоставлении земельного участка для сельскохозяйственного производства срок его аренды, в пределах от трёх до сорока девяти лет, устанавливается по выбору арендатора.

В то же время ответчиком не приведено обоснованных доводов о наличии каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на условиях о сроках договора, предложенных истцом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2022 N 308-ЭС21-27937 по делу N А20-1630/2020).

Поскольку договор заключается по основаниям, предусмотренным подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда перовой инстанции о том, что его заключение на 20 лет при установленном максимуме до 49 лет (подпункт 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ) не противоречит закону и не нарушает права Администрации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.08.2022 по делу N А03-11864/2021).

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права, является основанием для изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 20.12.2022 по делу N А46-15312/2022 подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе АО "Богодуховское" по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Администрацию.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе Администрации судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от её уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 и частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу акционерного общества "Богодуховское" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.12.2022 по делу N А46-15312/2022 изменить в части урегулирования разногласий по подпункту 2 пункта 6.2. договора.

Изложить подпункт 2 пункта 6.2. договора в следующей редакции:

"2) использования участка не в соответствии с его целевым назначением;".

Взыскать с Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области (ИНН 5529004630, ОГРН 1055515026533) в пользу акционерного общества "Богодуховское" (ИНН 5529002287, ОГРН1025501932499) 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая