Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2023 г. N 11АП-3683/23 по делу N А55-23776/2022

г. Самара

11 апреля 2023 г.

Дело N А55-23776/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от истца - Подпорин Ю.В. лично, паспорт,

Алексеева Л.Ф. по доверенности от 18.09.2017,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 6, апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 января 2023 года по делу N А55-23776/2022 по иску индивидуального предпринимателя Подпорина Юрия Владимировича

к Департаменту градостроительства городского округа Самара

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Подпорин Юрий Владимирович обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара об урегулировании разногласий в котором просит: считать договор аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, заключенным на условиях в редакции протокола разногласий истца, направленных к проекту договора ответчика.

Определением от 01.09.2022 суд в соответствии со ст. 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований. В котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, в следующей редакции:

п.1.2. договора - "Земельный участок предоставляется для строительства магазина";

п.2.1. договора - "Земельный участок предоставляется арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка";

п.9.1. договора - "На день заключения договора земельный участок частично находиться в охранных зонах инженерных коммуникациях (силовые кабели, ВЛ 0,4 кв., бытовая канализация, водопровод";

п.9.3. договора - "земельный участок предоставляется без права выкупа в собственность".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2023 разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем Подпориным Юрием Владимировичем и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении Договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова урегулированы и приняты в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - "Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина";

П.2.1 Договора - "Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу";

П.9.1. Договора - " На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)";

П.9.3. Договора - исключить..

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2023 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04 апреля 2023 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Представитель истца апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения..

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2021 по делу А55-20972/2021 удовлетворены заявленные требования индивидуального предпринимателя Подпорина Юрия Владимировича о признании незаконным отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара-Загора/проспект Кирова, суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП Подпорина Ю.В. проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2022 решение Арбитражного суда Самарской области от17.11.2021 оставлено без изменения.

Департамент градостроительства г.о. Самары 05.05.2022 направил в адрес ИП Подпорина Ю.В. проект договора аренды.

Истец возвратил ответчику проект договора с протоколом разногласий. Не согласившись с доводами истца по пунктам договора, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий к договору аренды.

Таким образом, стороны не пришли к соглашению по содержанию вышеназванных пунктов договора, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Истец предлагает изложить пункт 1.2, 2.1 в следующей редакции:

- пункт 1.2. Договора - "Земельный участок предоставляется для строительства магазина";

- пункт 2.1 Договора - "Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка".

Ответчик, возражая против принятия пунктов в редакции истца указывает на то, что при рассмотрении дела N А55-20972/2021 суд пришел к выводу о том, что имеются основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 и заключения нового договора аренды данного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости - магазина и сдачи его в эксплуатацию, а также указывает на то, что подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка на котором расположен объект недвижимости, для завершения строительства этого объекта.

Приказом Министерства строительства Самарской области N 12-п от 20.02.2016 ИП Подпорину Ю.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 для строительства магазина, на основании которого 18.05.2016 Департаментом градостроительства городского округа Самара и ИП Подпориным Ю.В. был заключен договора аренды земельного участка за N 40-а. Договор был заключен сроком на 5 лет и прошел государственную регистрацию.

После заключения указанного договора N 40-а ИП Подпорин Ю.В. заключил Договор с ООО "Горжилпроект" на подготовку проекта строительства магазина и сдал проект в Департамент градостроительства городского округа Самара для получения разрешения на строительство. Однако Департамент отказал ИП Подпорину Ю.В. в выдаче разрешения на строительство.

ИП Подпорин Ю.В. обжаловал данный отказ в Арбитражный суд Самарской области, по результатам рассмотрения данного дела вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-34735/2018 суды обязали Департамент градостроительства городского округа Самара выдать ИП Подпорину Ю.В. разрешение на строительство.

Глава городского округа Самара 05.08.2020 выдал ИП Подпорину Ю.В. разрешение на строительство N 63-301000-11-2020 на срок до 05.02.2021. В связи с многочисленными судебными разбирательствами, пандемией по короновирусу, запретом работать на возведении магазина отдельным категориям граждан, ИП Пордпорин Ю.В. не уложился в срок, разрешенный для строительства магазина и обратился за продлением разрешения на строительство. Разрешение продлено на срок до 05.08.2021, однако 18.05.2021 заканчивается срок договора аренды.

ИП Подпорин Ю.В. 12.05.2021 направляет в адрес Департамента градостроительства заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м. для завершения строительства магазина в связи с окончанием действующего договора.

Распоряжением Департамента градостроительства городского округа Самара N РД-920 от 18.06.2021 индивидуальному предпринимателю Подпорину Юрию Владимировичу отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, площадью 589 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора/проспект Кирова для строительства магазина, мотивируя тем, что заявление на предоставление земельного участка подано после истечения срока предыдущего договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области 17.11.2021 по делу А55-20972/2021 удовлетворены заявленные требования Индивидуального предпринимателя Подпорина Юрия Владимировича о признании незаконным отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м с кадастровым номером 63:01:02160021487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара-Загора, проспект Кирова, суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП Подпорина Ю.В. проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель предоставил арендатору имущество в пользование, объект аренды находится у арендатора. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

В части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

В соответствии с подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку истцом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено, цель договора аренды земельного участка под строительство магазина не достигнута, разрешение на строительство N 63-301000-11-2020 продлено сроком до 05.08.2021 в соответствии с подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, учитывая, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся арендатору по договору аренды N 40-а сроком на 5 лет, суд первой инстанции пришел к выводу о принятии пунктов 1.2, 2.1 в следующей редакции:

- пункт 1.2. Договора - "Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина";

- пункт 2.1 Договора - "Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу".

Часть 3 ст. 453 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, измененным, расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно редакции истца пункт 9.1 договора следует изложить в следующей редакции: "На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)".

Ответчик, возражая против принятия пункта в данной редакции указывает на то, что объект недвижимого имущества в виде земельного участка должен использоваться по назначению с учетом ограничений в его использовании согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара земельный участок расположен в третьей, четвертой, пятой, и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка), в приаэродромной территории аэродрома Кряж, в охранной зоне транспорта, а также в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, низковольтные и высоковольтные провода электроустановок ЛЭП), в подтверждение чего представил Выписку из ИСОГД от 28.11.22г. N Д05-01/4306.

Таккак правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов согласования. Поскольку градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает условие об ограничениях как существенного условия договора аренды, ограничения использования земельного участка могут быть установлены законом или договором.

Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с видом разрешенного использования: для завершения строительства магазина, относящийся к категории "земли населенных пунктов" имеющий кадастровый номер: 63:01:0216002:1487, площадью 589 кв.м. расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова.

Суд первой инстанции указал, что в нарушении ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств ограничения в обороте спорного земельного участка в связи с данными указанными в Выписке из ИСОГД от 28.11.2022 N Д05-01/4306, а также доказательств внесения указанных сведений в ЕГРН.

Из Выписки из ЕГРН от 07.11.22 N КУВИ-001/2022-194239321 следует, что спорный земельный участок находится в охранной зоне водопровода, охраной зоне ЛЭП до 1 кВ, охранной зоне силового кабеля, охранной зоне ЛЭП до 1кВ, охранной зоне канализации, охранной зоне силового кабеля.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 9.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: "На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)"

Ответчиком предложена редакция пункта 9.3 договора "Земельный участок предоставляется в аренду без преимущественного права выкупа в собственность". Истец же предлагает исключить данный пункт 9.3 из договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 9.3 договора подлежит исключению, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ в редакции на момент возникновения права).

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10.

Доводы ответчика о том, что по п.9.3 договора истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд первой инстанции во внимание не принял, поскольку несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Как видно из материалов дела, правовая позиция ответчика по делу сводится к оспариванию по существу исковых требований, в том числе и по пункту 9.3 договора. Такая позиция ответчика не свидетельствует о возможности урегулирования спора без обращения в суд. Срок для обращения в суд предусмотренный ч.2 ст. 446 ГК РФ не пропущен стороны вынесли разногласия, возникшие при заключении договора аренды на рассмотрение суда в течение шести месяцев.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 января 2023 года по делу N А55-23776/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Копункин

Судьи

Д.А. Дегтярев Л.Л. Ястремский