Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2023 г. N 09АП-4019/23 по делу N А40-152817/2022

г. Москва

11 апреля 2023 г.

Дело N А40-152817/22

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2022 г. по делу N А40-152817/22 по иску ООО "Доступная полиграфия" к ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы", с участием третьего лица ДГИ г. Москвы о признании договора аренды действующим

при участии в судебном заседании: от истца Пыжикова Д.В. (по доверенности от 07.07.2022 г.); от ответчика Якимова Е.В. (по доверенности от 19.01.2023 г.); от третьего лица Овчинникова А.Д. (по доверенности от 05.09.2022 г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Доступная полиграфия" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" о признании незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды N 136/Х от 08.12.2003 г., оформленный уведомлением от 07.07.2022 г., о признании договора аренды N 136/Х от 08.12.2003 г., заключенный между ООО "Доступная полиграфия" и ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы", действующим.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.12.2022 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: город Москва, ул. Профсоюзная, д. 24, к. 1, общей площадью 165,8 кв.м., на основании договора аренды N 136/Х от 08.12.2003 г., а также дополнительного соглашения к нему от 30.12.2021 г., заключенного с ответчиком.

Арендуемые нежилые помещения находятся на праве оперативного управления у ответчика и на праве собственности у Департамента городского имущества г. Москвы.

Как указывает истец, 05.07.2022 г. ответчик в лице своих представителей вышел с проверкой нежилых помещений, арендуемых истцом.

По результатам проверки был составлен акт осмотра от 05.07.2022 г., в котором зафиксировано наличие незаконной перепланировки.

Вместе с тем, с доводами, изложенными в акте, истец не согласился, о чем в акте учинена соответствующая запись.

Как указывает истец, уведомлением от 07.07.2022 г. ответчик сообщил истцу об одностороннем расторжении договора аренды N 136/Х от 08.12.2003 г. на основании п.п. 2.2.6. и 4.4. договора аренды, сославшись наличие в нежилых помещениях несанкционированных перепланировок.

Однако, как полагает истец, им незаконных перепланировок и переоборудования арендуемых нежилых помещений не осуществлялось и полагая незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды N 136/Х от 08.12.2003 г., оформленный уведомлением от 07.07.2022 г., и, соответственно, расторжение договора аренды, заключенного между сторонами, со стороны истца последовало обращение с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Пунктом 4.4. спорного договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут одной из сторон в случае невыполнения другой стороной условий настоящего договора.

Также п. 2.2.6. договора предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования в помещениях без письменного разрешения арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 16.04.2021 г. N 07-01-08-2445/21 ответчик дал истцу согласие на осуществление перепланировки.

Истцом также было получено техническое заключение 03.01-2021-МП/ТЗК, подготовленное ООО "Ремтсройкровля" о допустимости и безопасности проведенных работ.

Указанные изменения были учтены в ЕГРН, в результате чего было заключено дополнительное соглашение от 30.12.2021 г. к договору аренды N 136/Х от 08.12.2003 г.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно указано на то, что перепланировка, на которую ссылается ответчик, была с ним согласована и ее результаты учтены в ЕГРН.

При этом судом первой инстанции правомерно отклонены возражения ответчика относительно того, что помещения используются по типу хостела, поскольку помещения используются под складские цели. Цель использования помещения договором аренды не определена, в результате чего размещение в нем предметов мебели в целях хранения, не противоречит условиям договора.

В данном случае, указание ответчиком на нарушение истцом условий договора в части осуществления несогласованных перепланировок и переоборудования помещений, при наличии такого согласования с его стороны и отсутствия доказательств обратного, повлекло ничтожность уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в силу положений ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы, само по себе создание перепланировки является нарушением и должно быть подтверждено допустимыми доказательствами, а расторжение договора без наличия права и срока на устранение нарушений не является допустимым и относится к существенным обстоятельствам.

Определением апелляционного суда от 13.03.2023 г. ответчику предложено произвести осмотр спорного помещения на предмет перепланировки в связи с заявлением последнего о том, истцом установлены несанкционированные перегородки.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 27.03.2023 г. представителями ответчика и третьего лица произведен осмотр нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Профсоюзная, д. 24, к. 1. Осмотр был начат в 10 час. 00 мин., окончен в 12 час. 40 мин. При отсутствии в помещениях несанкционированной перепланировки представителями ответчика и третьего лица в акте осмотра отражены обстоятельства, которые не относятся к нарушениям и перепланировкой не являются.

В акте отображено, что помещения IX и X используются под магазин женской одежды. Вход в магазин организован через подъезд жилого дома, что является территорией общего пользования жильцов данного дома. Данная территория самовольно занята и переоборудована под вход в магазин, с арендодателем данные действия не согласовывались.

Вместе с тем, помещения IX и X были предоставлены совместно с другими помещениями в аренду Обществу на основании договора N 136/х на аренду нежилого помещения от 08.12.2003 г. При этом из поэтажного плана к договору видно, что проход в данные помещения возможен через единственный вход. Отдельной входной группы арендатором не оборудовалось. Из представленных в дело фотоматериалов усматривается, что данный вход, кроме как в помещения IX и X больше никуда не ведет, то есть он не предназначен для прохода жильцов дома. Арендатором была оборудована лишь вывеска с названием магазина. Никаких претензий от собственников и жильцов данного дома, а также представителей органов власти не предъявлялось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется. Таким образом, в данном случае перепланировка отсутствует, поскольку данный вход совместно с нежилыми помещениями был предоставлен истцу самим арендодателем - ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы".

Кроме того, в акте отражено, что в помещении XI, а именно в комнате 6 установлена дверь, а должен быть проем.

Как указано самим ответчиком и видно из фотоматериалов, в комнате 6, действительно, имеется проем. Изменений в части дверных проемов не производилось, наличие дверного каркаса в рамках дверного проема, который отражен в ЕГРН, не является перепланировкой и не подлежит учету в технической документации. Также данная дверь отражена в поэтажном плане к договору N 136/х на аренду нежилого помещения от 08.12.2003 г.

В соответствии с п. 51 раздела IV приложения N 2 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 18.12.2015 г. N 953 определяется форма технического плана и требования к его подготовке и составу содержащихся в нём сведений. При этом указание на наличие двери не может содержаться в техническом плане, указанию подлежит лишь проем (дверной проем).

В акте зафиксировано, что в комнате N 2 должна быть ниша в стене, а фактически обустроен проем между комнатами N 1 и N 2, зашитый гипсокартонном со стороны комнаты N 2.

Соответственно, указываемая ответчиком ниша фактически является проёмом и, соответственно, арендатор также никаких изменений/перепланировок помещений не производил.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе ответчик ссылается исключительно на факт несанкционированной перепланировки, выразившейся в установлении перегородок.

Учитывая ссылки ответчика на установление истцом несанкционированных перегородок, и был назначен осмотр арендуемых помещений, однако установление перегородок при осмотре обнаружено не было.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"). Данное определение применяется по аналогии и к нежилым помещениям ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года").

Таким образом, как правомерно установил суд первой инстанции, доказательств того, что в арендуемых помещениях имеются какие-либо несанкционированные перепланировки, ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 г. по делу N А40-152817/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.А. Мезрина Н.И. Левченко