Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2023 г. N 10АП-3473/23 по делу N А41-63153/2022

г. Москва

12 апреля 2023 г.

Дело N А41-63153/22

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Бархатовой Е.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания ведет Рожковой Л.Д.,

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск - Николаев В.Ю., представитель по доверенности N 15 от 03.02.2023, паспорт, диплом;

от ООО "Диском"- представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании дело N 63153/22, по иску по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к ООО "Диском" о расторжении Договора аренды от 27.11.2017 года N 209ю/17

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее- Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКОМ" (далее - ООО "ДИСКОМ") с требованиями о взыскании по договору аренды от 27.11.2017 N 209ю/17 задолженности за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 270753,21 руб., неустойки за период с 01.01.2021 по 19.05.2022 в сумме 147027,50 руб., о расторжении договора аренды от 27.11.2017 N 209ю/17 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:55:0010269:439. (л.д. 3-7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2023 по делу N А41-63153/22 оставлено без рассмотрения требование КИЗО городского округа Подольск о расторжении Договора аренды земельного участка от 27.11.2017 N 209ю/17.

Исковые требования удовлетворены частично. С ООО "ДИСКОМ" в пользу КИЗО городского округа Подольск по договору аренды от 27.11.2017 N 209ю/17 взыскана задолженность в размере 270753,21 руб. за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года, неустойка за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в сумме 129347,99 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано (л.д. 65-69).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2023 года, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в части требования о расторжении договора по правилам суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Кодекса.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что требование о Расторжении договора не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается Как усматривается из материалов дела, между КИЗО Администрации городского округа Подольск Московской области и ООО "ДИСКОМ" заключен договор аренды от 2 18_13371213 27.11.2017 N 209ю/17 земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010269:439, с видом разрешенного использования -торгово-офисный комплекс. Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 20.05.2022 N 31/2343-исх КИЗО городского округа Подольск уведомил ООО "ДИСКОМ" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 27.11.2017 N 209ю/17.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 27.11.2017 N 209ю/17 не погашена ООО "ДИСКОМ" в добровольном порядке, КИЗО городского округа Подольск обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оставляя требования Комитета о расторжении договора без рассмотрения суд первой инстанции указал, что в отношении ООО "ДИСКОМ" являющегося арендатором по договору аренды, осуществляется процедура банкротства, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника), право аренды подлежит включению в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсной процедуре для удовлетворения требований кредиторов, требование о расторжении данного договора аренды может быть предъявлено только в деле о банкротстве ответчика.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Из преамбулы договора аренды следует, что договор заключен в соответствии с договором о развитии застроенной территории 07-08 от 08.08.2008. в материалы дела представлено уведомление об одностороннем отказе Администрации Городского округа Подольск от исполнения договора развития застроенной территории, поскольку ООО "Диском" не надлежащим образом исполняло обязательства по договору о развитии застроенной территории.

Доказательств оспаривания одностороннего отказа от договора о развитии застроенной территории в материалах дела не имеется, поскольку договор от 08.08.2008 N 07-08 о развитии застроенной территории расторгнут и земельный участок с кадастровым номером 50:55:0010269:439 не используется по целевому назначению - для строительства торгово-офисного здания,

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральнымнГзаконами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Кроме того, поскольку Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим определяется, в том числе, и условиями договора аренды земельного участка.

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание Постановление Арбитражного суда Московской области от 24.08.2018 по делу А41-85345/17, Определение Верховного суда от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926 (4), Определение Верховного суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, Определение Верховного суда Российской Федерации от 05.11.2020 N 393-ЭС16- 19972 (2), имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Учитывая изложенное требования Комитета о расторжении договора аренды подлежат рассмотрению в настоящем споре.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку договор был продлен на неопределенный срок, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ наделен правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.

В соответствии с п. 4.1 договора Арендодатель имеет право Досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при

Досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при: нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, нешнего управления, конкурсного производства);

Как следует из материалов дела, 20.05.22г. истцом направлена претензия с требованием о расторжении спорного договора.

Учитывая то, что истец направил уведомление о расторжении договора аренды от 27.11.2017 N 209ю/17, в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ указанный договор по истечении трех месяцев являлся расторгнутым.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора не имеется

Руководствуясь пунктом 6(1) статьи 268, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.01.23 по делу N А41-63153/22 в части оставления требования Комитета о расторжении договора без рассмотрения -отменить.

В удовлетворении требований в части расторжении договора аренды от 27.11.2017 N 209ю/17 - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу..

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.А. Бархатова М.И. Погонцев