Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. N 13АП-42249/22 по делу N А56-5108/2022

г. Санкт-Петербург

13 апреля 2023 г.

Дело N А56-5108/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: представитель Пеньков С.А., на основании доверенности от 10.10.2022,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-42249/2022) общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный клуб "Манхэттен" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2022 по делу N А56- 5108/2022 (судья Балакир М.В.), принятое по иску:

истец: Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Ленинградской области "Выборгский политехнический колледж "Александровский"

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный клуб "Манхэттен"

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Ленинградской области "Выборгский политехнический колледж "Александровский" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный клуб "Манхэттен" (далее - Общество) о взыскании 2 820 524 руб. задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по договорам аренды от 01.10.2020 N 27 и N 28.

Определением от 14.06.2022 принято встречное исковое заявление Общества о взыскании с Учреждения неотделимых улучшений в размере 689 851 руб. 56 коп.

Решением от 10.11.2022 с Общества в пользу Учреждения взыскано 2 820 524 руб. задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по договорам аренды от 01.10.2020 N 27 и N 28, 37 103 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая решение незаконным, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает на то, что за весь период все улучшения и ремонты как текущие, так и капитальные ответчик производил за свой счет, более того часть пристройки площадью 16,0 кв.м к зданию общежитию построено на средства и силами ответчика, но поставлено на баланс истца и зарегистрировано в его собственность, а потом сдано истцом самому же ответчику в аренду. Общество ссылается на то, что договоры аренды N 12 и N 14 действовали до 04.04.2020 и до 30.09.2020 (начисление арендной платы по стоимости указанной в договоре N 12 продолжилось и после указанного срока действия договора указанного в пункте 1.3 до 04.04.2022, что еще раз доказывает его продление на неопределенный срок сторонами), однако по состоянию на ноябрь 2020 года арендодатель не возражал относительно нахождения арендатора в помещениях и предоставил отсрочку по внесению арендных платежей до 31.12.2021, в связи с этим полагает, что договор можно считать продленными на неопределенный срок. По мнению подателя жалобы расчет арендной платы должен осуществляться по договорам аренды N 12 и N 14 от 2019 года и составлять ежемесячную оплату в размере 108 302 руб. 27 коп., а не 114 975 руб. 26 коп., как рассчитал истец по договорам N 27 и N 28 от 2020 года.

В судебное заседание от представителя Общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев указанное ходатайство апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для его удовлетворения.

Представитель Учреждения просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.10.2020 заключен договор N 27 (далее - договор N 27) аренды нежилых помещений первого этажа NN 1-8 общей площадью 230,2 кв. м, помещения подвала NN 1-14 общей площадью 222, 4 кв. м в здании общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение" г. Выборг, Большая Каменная ул., дом 6, сроком до 1 года, для использования под спортивно-оздоровительные цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора N 27 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 договора N 27 размер арендной платы за пользование объектом на момент заключения договора составляет без учета НДС 93 472 руб. 22 коп. в месяц. НДС в месяц составляет 18 694 руб. 45 коп.

В силу пункта 3.3 договора N 27 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, подлежащего оплате.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2020 N 1 к договору N 27, арендодатель предоставляет арендатору коммунальные услуги: центральное отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, горячее водоснабжение, вывоз мусора

Разделом 2. договора предусмотрено, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги, согласно выставленных на расчетный счет счетов об оплате за каждый месяц.

Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) также 01.10.2020 заключен договор N 28 (далее - договор N 28) аренды части пристройки площадью 16 кв. м к зданию общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение" г. Выборг, Большая Каменная ул., дом 6, сроком до 1 года, для использования под спортивно-оздоровительные цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора N 28 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 договора N 28 размер арендной платы за пользование объектом на момент заключения договора составляет без учета НДС 2 340 руб. 49 коп. в месяц. НДС в месяц составляет 468 руб. 10 коп.

В силу пункта 3.3 договора N 28 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, подлежащего оплате.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2020 N 1 к договору N 28, арендодатель предоставляет арендатору коммунальные услуги: центральное отопление, электроснабжение.

Разделом 2. договора предусмотрено, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги, согласно выставленных на расчетный счет счетов об оплате за каждый месяц.

В нарушение условий договоров N 27 и N 28, ответчиком допущено нарушение принятых на себя обязательств за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по оплате арендных платежей в размере 1 959 999 руб. 12 коп.; по оплате коммунальных платежей в размере 797 524 руб. 91 коп.; по оплате за техническое обслуживание в размере 63 000 руб.

В связи с возникшей задолженностью по договорам, Учреждение направило в адрес Общества претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с этим Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного искового заявления, Общество сослалось на, что за весь период все улучшения и ремонты как текущие, так и капитальные Общество производило за свой счет, более того часть пристройки площадью 16,0 кв. м к зданию общежития с кадастровым номером 47:01:0108003:2381, построено на средства и силами Общества, но поставлено на баланс Учреждения и зарегистрировано в его собственность, а потом сдано последним Обществу в аренду.

Кроме того, в обоснование встречного заявления Общество указало на то, что согласно уведомлению от 30.09.2021, Учреждение установило, что погашение задолженности между сторонами будет осуществляться путем передачи арендатором имущества арендодателю по отдельному договору. В доказательства намерения и наличия существующей договоренности между сторонами о том, что все улучшения, как отделимые, так и неотделимые произведенные арендатором будут ему либо возмещены, либо зачтены в счет оплаты аренды, ссылался на переписку сторон и приглашенным самим же Учреждением оценщиком на осмотр арендуемых помещений с целью установления стоимости имущества, находящегося в помещениях и произведенных неотделимых улучшений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено факт заключения договора и передачи имущества в пользование Обществу, что подтверждается материалами дела, Учреждением документально не оспорено.

При этом доказательств, подтверждающих внесение арендной платы, оплаты за коммунальные услуги и техническое обслуживание за спорный период в указанном размере, Обществом не представлено.

В части технического обслуживания, на арендатора возложена обязанность самостоятельно осуществлять техническое обслуживание арендуемого объекта. Однако, поскольку у арендатора нет специалистов в штате для осуществления работ по техническому обслуживанию и договоры со сторонними организациями он не заключал, то было заключено дополнительное соглашение на техническое обслуживание. Все условия дополнительного соглашения были согласованы сторонами и подписаны, следовательно, суд верно признал, что начисления и работы по техническому обслуживанию производились ответчиком правомерно.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2021 по оплате арендных платежей в размере 1 959 999 руб. 12 коп.; по оплате коммунальных платежей в размере 797 524 руб. 91 коп.; по оплате за техническое обслуживание в размере 63 000 руб. удовлетворены обоснованно.

Суд правомерно отметил, что между Учреждением и Обществом были заключены договоры N 27, N 28, а также дополнительные соглашения к ним, которые подписаны сторонами, вступили в действие и никаких возражений у Общества при подписании не возникало.

Общество указывает, что в период с 30 марта по 01.09.2020 арендуемый объект был закрыт для посещений. Однако такой довод является верно признан судом ошибочным, так как за указанный период показания счетчиков электроэнергии 3442 квт (показания снимались представителем Общества в присутствии представителя истца), водопотребление/водоотведение составило за этот же период - 11 куб. м. В сентябре 2020 года расход электроэнергии - 4627 квт, водопотребление/водоотведение в сентябре 2020 - 31 куб. м, что подтверждается показаниями счетчиков.

Увеличение арендной платы на 2020 год произошло в соответствии с Приказом - КУГИ (Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом) N 44 от 28.12.2019, соответственно расчет арендной платы производился с учетом базовой стоимости на 2020 год, который является приложением к договорам аренды. Общество согласилось с этим расчетом, подписав договоры.

Что касается встречного искового требования, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом, под улучшением следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды.

Представитель арендатора указывает, что он произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения и производил работы по текущему и капитальному ремонту.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется поддерживать объект договора в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию объекта договора.

В соответствии с пунктом 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

Общество утверждает, что стороны договорились между собой о возмещении арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.

Однако арендатор не обращался за разрешениями к арендодателю по проведению капитального ремонта. При этом Общество не подтверждает свои доводы соответствующими доказательствами.

Более того в соответствии с пунктом 7.2 договора произведенные арендатором улучшения объекта являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования по встречному иску в размере 689 851 руб. 56 коп.

Доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При вынесении решения судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права при вынесении решения судом не допущено.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2022 по делу N А56-5108/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина