Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2023 г. N 09АП-13498/23 по делу N А40-189764/2022

г. Москва

14 апреля 2023 г.

Дело N А40-189764/22

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.В. Бекетовой,

судей:	Т.Б. Красновой, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.С. Криворотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2023 по делу N А40-189764/22

по заявлению ИП Кузнецова Алексея Геннадьевича (ИНН 502703504009)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 7706560536)

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ООО "Фортэксперт", 3) Московское УФАС России,

о признании незаконным и отмене решения,

при участии:

от заявителя:	Меркулов А.С. по дов. от 26.08.2022;
от заинтересованного лица:	Шамдинова А.М. по дов. от 24.01.2023;
от третьих лиц:	1-3) не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ИП Кузнецов А.Г. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения, выраженное в уведомлении об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации от 12.08.2022 N КУВД- 001/2022-18050166/4

Решением суда от 25.01.2023 заявление ИП Кузнецова А.Г. удовлетворено в полном объёме.

С таким решением суда не согласилось Управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель заявителя поддержал обжалуемое решение суда.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.09.2021 между ИП Кузнецовым Алексеем Геннадьевичем и ООО "Фортэксперт" (Общество, третье лицо) был заключен договор N 1/1 передачи Договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 (с поручительством).

Заявитель 29.04.2022 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора от 22.09.2021 г. в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002013:11130, площадью 47,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Ферганская ул., д. 12 (далее - Нежилое помещение, Объект).

12.05.2022 Управление уведомило Заявителя о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что в деле правоустанавливающих документов отсутствует заявление самого ООО "Фортэксперт" на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества., а также представленный договор передачи договора купли-продажи приватизированной недвижимости и согласие Департамента городского имущества г. Москвы не соответствуют требованиям законодательства.

05.08.2022 в адрес Управления были представлены дополнительные документы для государственной регистрации, в том числе заявление от ООО "Фортэксперт" на государственную регистрацию перехода права собственности, а также письма и разъяснения ДГИ г. Москвы.

Управление 05.08.2022 Заявителя о неустранении причин приостановления государственной регистрации в связи с тем, что по мнению Управления договор передачи прав и обязанностей по договору купли-продажи должен быть либо согласован с Федеральной антимонопольной службой, либо быть заключенным по результатам торгов (аукциона).

Уведомлением от 12.08.2022 N КУВД-001/2022-18050166/4 Управление Росреестра по Москве уведомило о принятии решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Заявитель посчитал вынесенное решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы Заявителя, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Судом установлено, что между Департаментом и ООО "Фортэксперт" был заключен договор аренды от 14.05.2018 N 00-00258/18 (далее - Договор аренды) на недвижимое имущество общей площадью 47,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ферганская, д. 12. В рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) между Департаментом и Обществом заключен договор купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 (далее - Договор) по указанному адресу. Заключенный между Департаментом и Обществом Договор аренды прекращен с даты заключения Договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Таким образом, Общество воспользовалось преимущественным правом выкупа, заключив с Департаментом Договор по указанному адресу.

Вместе с тем в Единый государственный реестр недвижимости 08.04.2021 внесена запись о переходе права собственности по Договору к Обществу N 77:04:0002013:11130- 77/051/2021-6 с обременением в виде залога.

Следовательно, выкупаемый объект недвижимости не является собственностью города Москвы, и на него зарегистрирована частная собственность.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с условиями Договора и статьей 392.3 ГК РФ Общество вправе передать новому покупателю права и обязанности по Договору с согласия продавца.

Согласно п.2.4 Договора от 08.11.2020 N 59-6606, Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу. В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

В связи с тем, что Общество представило в Департамент договор от 22.09.2021 N 1/1 передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 (с поручительством), Департамент согласовал передачу прав и обязанностей ИП Кузнецову А.Г. (ОГРНИП: 319502700093299) по Договору, о чем Общество было проинформировано письмом от 26.10.2021 исх. N ДГИ-1-105272/21-1. При этом Департаментом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве письмом от 08.11.2021 исх. N ДГИ-1-105272/21-2 были направлены разъяснения, подтверждающие согласие Департамента на передачу прав и обязанностей по Договору от Общества к ИП Кузнецову А.Г.

Согласно п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий. При этом Обществом реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущество по указанному адресу в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, выкупаемый объект недвижимости не является государственной собственностью, и на него зарегистрирована частная собственность на момент оформления между Обществом и ИП Кузнецовым А.Г. Договора передачи Договора с поручительством.

Также суд отмечает, что в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что согласно положениям статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. Следовательно положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежали применению к выкупаемой недвижимости после реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и государственной регистрации права частной собственности.

С учётом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от Общества к ИП Кузнецову А.Г. на выкупаемую по Договору недвижимость либо согласование сделки по отчуждению Обществом выкупаемой недвижимости в пользу ИП Кузнецова А.Г. с антимонопольным органом не требуются.

Таким образом, согласие Департамента на передачу прав и обязанностей по Договору от Общества к ИП Кузнецову А.Г., выраженное в письме от 26.10.2021 исх. N  ДГИ-1-105272/21-1, не нарушает требований действующего законодательства

Российской Федерации.

На основании п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 18 Закона регистрация недвижимости прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен ст. 14 Закона и также отвечающих требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.

Судом установлено, что в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, был представлен Договор от 22.09.2021 N 1/1 передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 (с поручительством), а также заявление ООО "Фортэксперт" и ИП Кузнецова А.Г. о регистрации перехода прав на спорный объект.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК).

Как установлено п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу данной статьи стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Доводы Управления о нарушении порядка отчуждения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, являются несостоятельными в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества. Между тем объект недвижимости, в отношении которого Заявитель просит осуществить регистрационные действия не является государственной или муниципальной собственностью, арендные отношения прекратились в момент возникновения права собственности Заявителя на данный объект недвижимости.

Таким образом, последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки "преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", запрет на которую установлен ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Следовательно, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к договору, представленному Заявителем в Управление Росреестра по г. Москве не применяются.

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

При этом в соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Заключая Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 08.11.2020 N 59-6606 ООО "Фортэксперт" приобрело арендуемое имущество, тем самым уже реализовало преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ, и стало собственником данного Объекта, вследствие чего вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Таким образом заключение с ИП Кузнецовым А.Г. договора передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 от 22.09.2021 не является реализацией ИП Кузнецова А. Г. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Соответственно, заключение договора N 1/1 от 22.09.2021 г. о передачи договора купли-продажи недвижимости от 08.11.2020 N 59-6606 от 22.09.2021 представленного с заявлениями от 29.04.2022 г. и от 05.08.2022 г., не нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

Таким образом, суд пришел к выводу о неправомерности решения об отказе в государственной регистрации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ИП Кузнецова А.Г. подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы уже были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, им была дана соответствующая правовая оценка, и оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2023 по делу N А40-189764/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

Т.Б. Краснова И.А. Чеботарева