Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 07АП-2297/23 по делу N А02-359/2022

город Томск

18 апреля 2023 г.

Дело N А02-359/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чепенко Т.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Горно-Алтайска (N 07АП-2297/2023) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.02.2023 по делу N А02-359/2022 (судья Якшимаева Ф.Ю.) по иску исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (ОГРН 1030400726938, ИНН 0411112575, пр-кт. Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Вере Федоровне (ОГРН 309041120100031, ИНН 041104565098, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) об изъятии объекта незавершенного строительства,-

при участии в судебном заседании представителя

УСТАНОВИЛ:

Исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Вере Федоровне (далее - ИП Воробьева В.Ф.) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Основанием иска указаны обстоятельства незавершения ответчиком строительства объекта недвижимости - магазина - в период действия выданного Разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, который однократно продлевался.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 07 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, указывая, что в течение длительного времени объект находился в недостроенном виде, фактически его строительство завершено после истечения сроков действия договора аренды и разрешения на строительство, объект не введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями гражданского законодательства, что является основанием для возникновения права истца на его реализацию с публичных торгов. Единственным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска является установление обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) государственных органов, приведших к нарушению срока строительства. Таковых обстоятельств в данном деле судом не установлено, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда не имелось.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24.05.2013 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и Воробьевой В.Ф. (арендатор) был заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 2546, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Дубовая Роща, д. 33, кадастровый номер 04:11:020232:50, площадью 249 кв. м., цель использования - для проектирования и строительства магазина.

Указанный договор аренды был заключен на основании Распоряжения администрации города Горно-Алтайска от 04.04.2013 N 479-р по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (протокол от 20.05.2013 N 1).

Срок действия договора аренды от 24.05.2013 N 2546 - с 24.05.2013 по 24.05.2015.

17.08.2017 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и Воробьевой В.Ф. (арендатор) был заключен новый договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 3277, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял однократно для завершения строительства в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Дубовая Роща, д. 33, кадастровый номер 04:11:020232:50, площадью 249 кв. м., цель использования - для проектирования и строительства магазина.

Земельный участок был предоставлен в аренду на основании заявления Воробьевой В.Ф. в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды - с 12.06.2017 по 12.06.2020. 12.10.2017 произведена государственная регистрация договора аренды.

12.05.2017 Воробьевой В.Ф. выдавалось разрешение N 04-RU02301000-4854- 2017 на строительство объекта капитального строительства - магазина на арендуемом земельном участке по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Дубовая Роща, 4 д. 33 с кадастровым номером 04:11:020232:50, срок действия разрешения - до 12.02.2019.

Срок действия разрешения на строительство продлевался до 12.05.2021 (распоряжение Администрации города Горно-Алтайска от 22.06.2020 N 12/33).

Согласно сведениям из ЕГРП на арендуемом земельном участке за Воробьевой В.Ф. зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительства - магазин, площадью 214,9 кв. м., кадастровый номер 04:11:020232:180, степень готовности - 65 % (номер и дата государственной регистрации - 04:11:020232:180- 04/017/2019-1 29.08.2019).

Письмом от 13.05.2020 N К-25-Р МУ "Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска" отказала ИП Воробьевой В.Ф. в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина по причине не соответствия построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Распоряжением Администрации города Горно-Алтайска от 17.03.2021 N 6/38 действие разрешения на строительство от 12.05.2017 N 04-RU02301000-4854-2017 прекратилось на основании уведомления МУ "Управление имущества, градостроительства и земельных отношений города Горно-Алтайска" от 09.03.2021 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.08.2017 N 3277.

По истечении срока аренды земельного участка и установленных Распоряжением Правительства Республики Алтай от 18.03.2020 N 144-р мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции на территории Республики Алтай 08.04.2021 ИП Воробьева В.Ф. обратилась в Администрацию города Горно-Алтайска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Дубовая Роща, д. 33 на новый срок.

Письмом от 28.04.2021 N 01-12/В-391 Администрация города Горно-Алтайска сообщила арендатору о том, что при заключении договора аренды от 17.08.2017 N 3277 были учтены условия, установленные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с чем земельный участок был предоставлен без проведения торгов сроком на 3 года однократно для завершения строительства магазина, соответственно, правовые основания для заключения договора аренды на новый срок отсутствуют.

ИП Воробьева В.Ф. обжаловала отказ в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай, принятым 05.10.2021 (дело N А02-876/2021) в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 решение от 05.10.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Воробьевой В.Ф. без удовлетворения.

10.03.2022 в Арбитражный суд Республики Алтай поступило настоящее исковое заявление Администрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, руководствуясь статьями 235, 239.1 ГК РФ, 39.6 ЗК РФ, приняв во внимание заключение судебного эксперта о 100% готовности объекта и его безопасности, проанализировав целевую направленность нормы статьи 239.1 ГК РФ, пришёл к выводу о недостаточности формальных оснований для удовлетворения требования, направленного на изъятие у собственника принадлежащего ему имущества.

Оснований для опровержения данных доводов апелляционный суд не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или, такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Судом установлено, что договор аренды земельного участка заключен с предпринимателем для завершения строительства здания магазина сроком на 3 года, то есть в соответствии с указанной выше нормой права.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства предпринимателем реализовано.

Действительно предприниматель не представил доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

При этом судом первой инстанции правомерно учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

В ходе судебного разбирательства судом назначалась экспертиза. Заключением эксперта N 02/09-2022 от 30.09.2022 подтверждена 100 % завершенность строительства магазина кадастровый номер 04:11:020232:180; соответствие строения проектно-сметной документации, требованиям строительных норм и правил законодательства по архитектуре, земельному законодательству, санитарно-эпидемиологическим требованиям и т.п.

Следовательно, в указанном случае норма статьи 239.1 применению не подлежит. Как правомерно отмечено судом первой инстанции целевая направленность правового регулирования, содержащегося в норме 239.11 ГК РФ, заключается в предотвращении состояния "долгостроя", установлении правовой определенности в статусе земельного участка, на котором находится незавершенное строение. Действия по изъятию незавершенного строительством объекта должны быть реализованы с учетом конкретных обстоятельств несостоятельности застройщика завершить строительство после окончания срока действия договора аренды, чего в настоящем случае не имеет места быть.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Спор разрешен судом первой инстанции по существу правильно.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет"

Руководствуясь статьёй 110, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Алтай от 07.02.2023 по делу N А02-359/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В.Афанасьева М.А. Фертиков