|
18 апреля 2023 г.
|
Дело N А59-7112/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2023 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.А. Грызыхиной,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,
апелляционное производство N 05АП-1255/2023
на решение от 27.01.2023 судьи И.Н. Веретенникова
по делу N А59-7112/2021 Арбитражного суда Сахалинской области
по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)
к обществу с ограниченной ответственностью "Таргет" (ОГРН 1096501004973, ИНН 6501208988)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.10.2012 N 12428 за период с 01.01.2019 по 31.03.2020 в размере 154 333 рубля 14 копеек, пени за период с 21.03.2016 по 15.10.2020 в размере 182 442 рубля 73 копейки
по встречному исковому заявлению о взыскании неосновательного обогащения в размере 298 333 рубля 66 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 524 рубля 87 копеек,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Таргет": представитель Меркулов С.Б. по доверенности от 01.03.2021 сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании N 3720, паспорт;
в отсутствие представителя Департамента землепользования города Южно-Сахалинска;
УСТАНОВИЛ:
Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Таргет" (далее - ООО "Таргет", общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 154 333 рубля 14 копеек за период с 01.01.2019 по 31.03.2020, пени в размере 182 442 рубля 73 копейки за период с 21.03.2016 по 15.10.2020.
Определением от 19.07.2022 судом принято встречное исковое заявление ООО "Таргет" о взыскании с Департамента 298 333 рубля 66 копеек неосновательного обогащения и 63 524 рубля 87 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений от 20.10.2022, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением суда от 27.01.2023 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано, встречные исковые требования общества удовлетворены частично. С Департамента в пользу ООО "Таргет" взыскано 204 777 рублей 16 копеек неосновательного обогащения, а также 18 562 рубля 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке.
Возражая против примененных судом первой инстанции при расчете арендной платы ставок, соответствующих виду разрешенного использования (5 % за период с 1.01.2016 по 18.03.2020 и 4,1 % с 19.03.2020), заявитель жалобы полагает, что при неразрывной взаимосвязи спорного земельного участка и смежного земельного участка, занятого зданиями магазина и кафе, использование аналогичных ставок (15 % и 17, 2% соответственно) являлось правомерным. Изложенное, по мнению апеллянта, свидетельствует о наличии на стороне общества задолженности и пени, а также исключает формирование на стороне Департамента неосновательного обогащения.
В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, общество возражало против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.
Данная позиция поддержана представителем ООО "Таргет" в судебном заседании. Неявка в заседание суда извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства представителя Департамента не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом, 01.10.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Таргет" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 12428, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 15.09.2012 по 31.08.2015 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0702004:1485 площадью 601 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно - Сахалинск, юго-западнее пересечения ул. Пограничная и ул. Ленина.
Участок представляется для/под для организации стройплощадки к строящемуся объекту: "Магазин и кафе" (пункт 1.1 договора).
Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора аренды арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствие с Приложением к договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
Размер арендной платы по договору может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в год. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов государственной власти либо органов местного самоуправления, направленные на установление и (или) изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск". Об изменении арендной платы Арендатор извещается Арендодателем письменно. Стороны соглашаются с тем, что изменение размера арендной платы в соответствии с письменным извещением о таком изменении, направляемым Арендодателем Арендатору, происходит с указанной в уведомлении об изменении размера арендной платы даты. С момента изменения размера арендной платы Арендатор обязан выплачивать арендную плату в увеличенном размере. В случае если уведомление об изменении арендной платы получено Арендатором после наступления очередного срока платежа по договору, Арендатор обязан доплатить разницу между уплаченной суммой и суммой, подлежащей оплате в соответствии с названным уведомлением, в течение 15 рабочих дней с момента получения уведомления об изменении размера арендной платы.
В силу пункта 2.4 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.
На основании пункта 6.1 договора, в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
01.10.2012 на основании передаточного акта к договору аренды земельного участка N 12428 от 01.10.2012 Арендодатель передал, а Арендатор принял указанный земельный участок.
Соглашением сторон от 06.07.2020 N 29624/1 раздел 3 договора аренды дополнен текстом следующего содержания: "Арендная плата за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 оплачивается ежемесячно, равными частями в срок с 01.01.2021 до 31.12.2021, не позднее последнего дня каждого месяца. В случае неуплаты арендной платы в соответствии с графиком платежей, предоставленным в рамках отсрочки, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотренные договором аренды, за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 до заключения настоящего дополнительного соглашения, в связи с отсрочкой не применяются. Арендатор вправе в любое время перечислить в бюджет оставшуюся часть отсроченной арендной платы, или внести денежные средства в счет последующих платежей отсроченной арендной платы".
Департаментом в материалы дела представлены следующие расчеты арендной платы, направлявшиеся в адрес ответчика:
- за период с 01.01.2015 по 21.12.2015 - 38 644 рубля 32 копейки, исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставляемые для строительства капитальных объектов торговли";
- за период с 22.12.2015 по 31.12.2015 - 3 176 рублей 25 копеек, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые капитальными объектами торговли";
- за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 132 709 рублей 82 копейки, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые стационарными торговыми объектами";
- за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 138 018 рублей 21 копейка, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые стационарными торговыми объектами";
- за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - 143 538 рублей 94 копейки, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые стационарными торговыми объектами";
- за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 149 709 рублей 94 копейки, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые стационарными торговыми объектами";
- за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 180 172 рубля 23 копейки, исходя из ставки 17,2%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения зданий и сооружений делового управления, объектов торговли".
Письмом исх. N 390338 от 25.01.2021 Департамент изменил расчет арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, установив его в размере 157 126 рублей 94 копейки, исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения зданий и сооружений делового управления, объектов торговли".
Осуществив расчет арендной платы, Департамент установил наличие у ООО "Таргет" задолженности в размере 355 256 рублей 05 копеек, которую предложил погасить, направив последнему 19.10.2020 претензию исх. N 388276.
Неисполнение в добровольном порядке указанного требования, явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
В свою очередь, ООО "Таргет" указало на наличие переплаты по договору аренды земельного участка ввиду неверного исчисления размера арендных платежей, в связи с чем обратилось со встречным иском о взыскании с Департамента неосновательного обогащения за период с 24.04.2015 по 27.11.2021 в сумме 298 333 рублей 66 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.04.2015 по 19.07.2022 в размере 63 524 рублей 87 копеек.
Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами.
В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими участками должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
При этом согласно разъяснениям абзаца четвертого пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Факт использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702004:1485 с 01.10.2012 по настоящее время подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.
При проверке обоснованности исковых требований за период с 01.01.2019 по 31.03.2020, судом первой инстанции учтено содержание пункта 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденного решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5 (далее - Порядок), устанавливающие, в числе прочего, два базовые вида ставки арендной платы, в зависимости от предоставления земельного участка в аренду для целей, не связанных либо связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости (Ст1, Ст2 соответственно).
При расчете арендной платы Департамент с 01.01.2016 применял ставку Ст1 величиной 15%, установленную пунктом 5.8 Приложения N 1 к Решению Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - Приложение N 1 к Решению N 303/18-15-5) для земельных участков, предназначенных для размещения рынков, микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой (оптово-розничной) торговли, контейнеров, холодильников, площадок.
Вместе с тем, определяя подлежащую использованию в спорный период применительно к пункту 5.8 Приложения N 1 к Решению N 303/18-15-5 ставку арендной платы как 5 % (Ст2), суд первой инстанции верно исходил из указанного в договоре аренды вида разрешенного использования спорного земельного участка - для организации стройплощадки к строящемуся объекту: "магазин и кафе" - и принял во внимание, что фактически спорный участок предоставлен Департаментом именно для целей связанных со строительством объекта недвижимости на смежном земельном участке, объекты недвижимости на спорном участке отсутствуют (иное не доказано).
Поддерживая позицию суда первой инстанции, коллегия отклоняет доводы апеллянта об утрате целевого назначения спорного земельного участка с вводом в эксплуатацию объекта недвижимости "Магазин и кафе" (06.04.2018) и необходимости использования ставки арендной платы, аналогичной применяемой для земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702004:95, на котором расположен указанный объект недвижимости, ввиду единой судьбы указанных земельных участков.
Изменение указанного в спорном договоре аренды вида разрешенного использования спорного земельного участка не подтверждено материалами дела. Суждения же заявителя жалобы о тождественности ставок арендной платы в отношении предоставленных по различным договорам аренды индивидуализированных земельных участков с различными видами разрешенного использования (участок с кадастровым номером 65:01:0702004:95 предоставлен для проектирования здания продовольственного магазина и кафе) нормативно не обоснованны.
Ввиду изложенного ссылки Департамента на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Сахалинской об
