Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 г. N 15АП-4529/23 по делу N А32-36715/2022

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2023 г.

дело N А32-36715/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: представитель Попова О.С. по доверенности от 27.08.2021;

от ответчиков: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2023 по делу N А32-36715/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Золотой Огонек" (ОГРН: 1022302718240, ИНН: 2317002843) к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН: 1022302919374, ИНН: 2320034940) администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148) об установлении рыночной стоимости земельного участка и обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Пансионат "Золотой огонек" (далее - истец, ООО "Пансионат "Золотой огонек", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) со следующими требованиями:

возложить обязанность на департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Пансионат "Золотой огонек" (ОГРН 1022302718240, ИНН 2317002843) дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 04.05.2016 N 4900010232, изложив пункт 1 данного дополнительного соглашения в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2. договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи в соответствии с решением городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" и составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 246 986 954 (двести сорок шесть миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 88 копеек.

Налоговая станка 1,2% (ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них).

246 986 954 х 1,2% = 2 963 843 (два миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот сорок три) рубля 46 копеек";

изложив пункт 3 данного дополнительного соглашения в следующей редакции: "Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент и администрация обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителей, общество согласилось с размером арендной платы при подписании договора, оснований для внесения в договор изменений в части арендной платы не имеется. Отчет об оценки от 30.09.2021 соответствует требованиям закона, сведения, изложенные в нем, являются достоверными.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Администрация и департамент извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1088, площадью 8 317 кв.м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский, ул. Просвещения, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание; запись государственной регистрации права от 17.03.2016.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Пансионат "Золотой Огонек" на праве собственности:

контрольно-пропускной пункт, площадью 43.3 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402021:1110; запись государственной регистрации права от 28.06.2018;

котельная, площадью 33,1 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402021:1111; запись государственной регистрации права от 28.06.2018;

нежилое здание, площадью 540,7 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402021:1074.

На основании постановления администрации города Сочи от 31.08.2015 N 2536 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по улице Просвещения, 100/2 в Адлерском районе города Сочи, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402021:21, расположенного по улице Просвещения, 100/2 в Адлерском районе города Сочи и 23:49:0402021:22, расположенного по улице Просвещения, 100/2 в Адлерском районе города Сочи" между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и пансионатом (арендатор) заключен договор аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 04.05.2016 N 4900010232.

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 8 317 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402021:1088, расположенный по адресу: г. сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 100/2, с видом разрешенного использования - "гостиничное обслуживание", в территориальной зоне "ЖК", категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения, в водоохранной зоне Черного моря, в зоне оползневых процессов, в зоне высотного ограничения аэропорта сочи (Адлер), в зоне шумового воздействия аэропорт Сочи (Адлер), в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов (Санаторий "Южное Взморье", Пансионат "Золотой огонек"), в границах территории особо ценного значения.

Письмом от 23.03.2022 N 3970/02.01-30 департамент направил в адрес пансионата дополнительное соглашение от 18.01.2022 к договору аренды земельного участка от 04.05.2016 N 4900010232.

Так, пунктом 1 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 30.09.2021 N 03-11-99/21 и составляет 4 683 802 руб.

Не согласивший с данной редакцией пункта 3.2 договора аренды, арендатор в адрес арендодателя направил протокол разногласий.

Департамент отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции пансионата.

Не согласившись с данным порядком расчета арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании пункта 9 Правил N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582" дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 N 582 разъяснено, что в целях применения принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Иными словами, при наличии на ограниченном в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации земельном участке объекта недвижимости (строения, здания, сооружения) размер арендной платы за пользованием таким участком определяется с 12.08.2017 в размере земельного налога.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Конституционный суд Российской Федерации (определения от 12.11.2019 N 2971-О, от 28.05.2020 N 1185-О) разъяснил, что основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства РФ N 531) обязывают определять размер арендной платы в размере не выше земельного налога в отношении ограниченные в обороте земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости находящиеся в собственности у арендаторов этих участков.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закона N 33-ФЗ), статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ)).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В силу указанного, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец имеет право уплачивать арендную плату в размере равном земельному налогу.

Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены решением городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" (далее - Решение).

Так, пунктом 2.9 указанного решения установлено, что ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них установлена в размере 1,2% от кадастровой стоимости земельного участка

По состоянию на 18.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 установлена в размере 246 986 954,88 руб.

При этом следует отметить, что приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края. Кадастровая стоимость земельных участков определена по результатам проведения государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2022 году по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1088 установлена в размере 277 694 982,28 рублей; подлежит применению с 01.01.2023.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, указанной в публичной кадастровой карте. Кроме того, положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям не применимы исходя из предмета и оснований требований, заявленных обществом и рассмотренных судебными инстанциями. Приведенные администрацией и департаментом в апелляционной жалобе доводы не влияют на оценку законности принятого по делу судебного акта.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого решения не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2023 по делу N А32-36715/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов