Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 21АП-1043/23 по делу N А83-12496/2021

18 апреля 2023 г.

Дело N А83-12496/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2023.

В полном объёме постановление изготовлено 18.04.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Сикорской Н.И., Евдокимова И.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Костючкова С.В. на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 по делу N А83-12496/2021

по иску администрации города Евпатории Республики Крым

к департаменту имущественных и земельных отношении администрации г.Евпатории Республики Крым, индивидуальному предпринимателю Костючкову С.В., Частному предприятию "Интер-Консалтинг", Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании ничтожным договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от Частного предприятия "Интер-Консалтинг" - Аджимуллаев Роман Валерьевич, представитель по доверенности от 09.01.2023 б/н,

от индивидуального предпринимателя Костючкова С.В.- Аджимуллаев Роман Валерьевич, представитель по доверенности от 24.07.2023 б/н,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Евпатории Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношении администрации г.Евпатории Республики Крым (далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Костючкову С.В. (далее - предприниматель), частному предприятию "Интер-Консалтинг" (далее - предприятие), государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - госкомрегистр) с требованием о признании ничтожным договора от 29.05.2017 N 595-п аренды земельного участка, заключённого между департаментом и предприятием на земельный участок площадью 1590 кв.м с кадастровым номером 90:18:010163:9, расположенный по адресу Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51-Армии 24 (далее - договор от 29.05.2017); признании ничтожным договора от 25.07.2018 переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключённого между предприятием и предпринимателем в отношении указанного выше земельного участка (далее - договор переуступки, договор от 25.07.2018). Кроме того, истец просит в порядке применения последствий недействительности договора от 29.05.2017 и договора переуступки истребовать у предпринимателя спорный земельный участок и аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости от 22.08.2018 N 90:18:010163:9- 90/090/2018-6. Исковые требования мотивированы отсутствием права у предприятия права на заключение договора от 29.05.2017, поскольку ранее возникшее право аренды по договору от 01.02.2011 было оформлено с нарушениями действовавшего на тот момент законодательства.

пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N 10/22) факт признания договоров недействительными и применения последствий их недействительности является достаточным основанием для восстановления прав муниципального образования на земельные участки и внесения соответствующей записи в реестр.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. Кроме того, апеллянт ссылается на отсутствие нарушений действовавшего на тот момент законодательства при заключении договора от 01.02.2011; на возникновение 26.09.2006 арендных отношений в отношении спорного земельного участка.

Представители предпринимателя и предприятия в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Муниципальное образование городской округ Евпатория является собственником земельного участка КН 90:18:010163:9, площадью 1 590 кв. м., расположенного по адресу Республика Крым, г. Евпатория, ул. 51- й Армии, 24, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - предпринимательство код 4.0.

Ранее данный участок находился в коммунальной собственности территориальной громады г. Евпатории, ранее учтенный кадастровый номер 0110900000:01063:0024.

На основании решений Евпаторийского городского совета от 25.06.2010 N 5-61/94 и от 26.11.2010 N 6-2/110 по договору от 01.02.2011 Евпаторийский городской совет передал предприятию участок в аренду сроком на 49 лет.

Договор был зарегистрирован в отделе Госкомзема в г. Евпатория АР Крым, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 23.11.2011 N 011090004000918.

Согласно пункту 3 договора от 01.02.2011 на земельном участке расположены лит. "А" - строение мастерской, лит. "В" - подсобное помещение.

29.05.2017 в порядке переоформления прав на земельные участки, согласно постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 "Об утверждении порядка переоформления прав или завершения оформления прав па земельные участки", департамент заключил с предприятием договор от 29.05.2017 N 595- п аренды земельного участка сроком до 25.06.2059.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок передан для строительства и обслуживания торгово-производственной базы.

В 2018 году предприятие по договору переуступки от 25.07.2018 уступило право аренды предпринимателю. Договор переуступки прав зарегистрирован в ЕГРН 22.08.2018 N 90:18:010163:9- 90/090/2018-6. Земельный участок, согласно акта приема-передачи передан новому арендатору.

По мнению истца, договор аренды земельного участка от 01.02.2011 заключен с существенными нарушениями земельного законодательства Украины, действовавшего, на дату его заключения. Последующее переоформление права аренды и заключение договора от 29.05.2017 так же было совершено в отсутствие оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как указывает истец, в силу пункта 3 договора от 01.02.2011 на земельном участке расположены лит. "А" - строение мастерской, лит. "В" - подсобное помещение. Однако, данные сведения являются недостоверными, так как фактически данные строения расположены на соседнем земельном участке КП 90:18:010156:8 площадью 8562,00 кв.м., также находящемся в аренде ЧП "Иптер-Консалтинг" в аренду сроком на 49 лет.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ), до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города Севастополя особенности регулирования, в частности, имущественных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-3PK).

Пунктом 9 статьи 3 Закона N 38-3PK определено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 12 названной статьи, положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированного в действовавшем па момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

В силу пункта 13 статьи 3 Закона N 38-3PK (в редакции па момент переоформления договора), стороны по договору аренды, заключившие такой договор до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае, если земельный участок, в отношении которого, до вступления в силу Федерального конституционного закона, заключен и зарегистрирован в действовавшем па момент его заключения, порядке, договор аренды находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан но заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды в отношении соответствующего земельного участка (пункт 14 статьи 3 Закона N 38-3PK).

Порядок переоформления прав на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, регламентирован утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым (далее - Порядок N313).

Согласно пунктам 5, 6, подпунктам 3, 5 пункта 7 1 Порядка N 313, возникновение прав на земельный участок в соответствии с настоящим Порядком осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в соответствующий уполномоченный орган. Заявление о предоставлении земельного участка должно содержать, в том числе, просьбу о предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав или завершения оформления прав па земельные участки, начатого до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ. При этом должен быть указан желаемый вид права на земельный участок (при условии, что допускается предоставление земельного участка на различных видах прав). К заявлению прилагаются документы, в том числе подлинник правоустанавливающего (подтверждающего) документа либо копия судебного решения, заверенная судом, свидетельствующие о наличии у заявителя подлежащего переоформлению права; кадастровый паспорт земельного участка или кадастровая выписка о земельном участке, содержащий сведения о его границах.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По общему правилу, закреплённому в части 1 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как верно указал суд первой инстанции, передача спорного земельного участка в аренду нарушает установленный земельным законодательством запрет на формирование и предоставление земельных участков в отсутствии объектов недвижимости без проведения торгов.

С учётом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ) исключительно наличие зданий и сооружений (объектов капитального строительства) в собственности лица даёт ему право на приобретение земельного участка муниципальной собственности, на котором они размещены, в аренду без проведения торгов.

При отсутствии на спорном земельном участке капитальных строений, находящихся в частной собственности, предоставление такого участка в аренду возможно только по результатам конкурса (торгов), что предусмотрено частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, на момент заключения договора от 29.05.2017 предприятие не обладало правом на заключение такого договора, так как ранее возникшее право аренды по договору от 01.02.2011 было оформлено с нарушениями действовавшего на тот момент законодательства. Предприятие не являлось на момент заключения договора аренды собственником каких-либо строений на спорном земельном участке; данный участок вообще изначально был свободен от какой-либо застройки.

Суд первой инстанции верно указал, что при наличии строений на арендуемом земельном участке, в договор аренды вносятся соответствующие сведения.

Вместе с тем в оспариваемом договоре от 29.05.2017 сведений о наличии строений на земельном участке не имеется. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, требования администрации о признании ничтожным договора от 29.05.2017, а также договора от 25.07.2018, заключенных в отношении земельного участка площадью 1 590 кв.м с кадастровым номером 90:18:010163:9 правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными.

С учетом того, что спорный земельный участок находится во временном пользовании предпринимателя, он, в порядке применения последствий недействительности указанных выше договоров, подлежит передаче департаменту.

Ссылка апеллянта на отсутствие нарушений действовавшего на тот момент законодательства при заключении договора от 01.02.2011, отклоняется апелляционным судом.

Согласно части 2 статьи 124 Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных частями второй, третьей статьи 134 настоящего Кодекса.

Как указано выше, на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору, отсутствуют и отсутствовали на момент заключения договора аренды от 01.02.2011.

Спорный земельный участок площадью 1590 кв.м передан в аренду предприятию без проведения соответствующих торгов.

Вместе с тем, оснований, предусмотренных часть 2 статьи 134 Земельного кодекса Украины, для передачи участка в аренду без проведения торгов у предприятия не имелось.

Следовательно договор от 01.02.2011 аренды земельного участка площадью 1590 кв.м, расположенный по адресу г. Евпатория, ул. 51 Армии, 24, заключен с нарушением порядка передачи в аренду земель государственной или коммунальной собственности.

Договор аренды спорного земельного участка от 01.02.2011 в силу Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" не подлежал переоформлению, поскольку его содержание противоречит положениям Закона N 381-ФЗ, согласно которым предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов и в отсутствие объектов недвижимости невозможно.

Доводы апеллянта о пропуске истцом срока исковой давности, не принимаются апелляционным судом.

В силу положений статей 195, 196, 197 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Пункт 2 статьи 199 ГК РФ устанавливает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В соответствии со статьёй 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения (часть 1 статьи 181 ГК РФ).

Определяя момент начала течения срока исковой давности необходимо учитывать, что истец является стороной указанной сделки, поэтому течение срока исковой давности по требованиям о признании кредитного договора недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня начала её исполнения.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий её недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 101 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Апелляционный суд учитывает, что в данном случае администрация не является стороной спорной сделки.

Как следует из материалов дела администрации об отсутствии объектов недвижимости на спорном земельном участке стало известно при рассмотрении Арбитражным судом Республики дела N А83-1640/2020, в котором администрация участвовала в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требования.

При этом, до привлечения к участию в деле N А83-1640/2020 администрации не было известно о наличии недостоверных сведений в договоре аренды.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что срок давности на предъявление требований о признании ничтожными договора от 29.05.2017 и договора от 25.07.2018, администрацией не пропущен.

Ссылка апеллянта на возникновение 26.09.2006 арендных отношений в отношении спорного земельного участка, отклоняется апелляционным судом.

Правоотношения аренды на основании договора от 01.02.2011 являются первичными.

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 по делу N А83-12496/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Костючкова Сергея Валерьевича без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская