Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2023 г. N 08АП-1199/23 по делу N А46-11585/2022

город Омск

18 апреля 2023 г.

Дело N А46-11585/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-1199/2023, 08АП-1241/2023) Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области и акционерного общества "Богодуховское" на решение Арбитражного суда Омской области от 22.12.2022 по делу N А46-11585/2022 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску акционерного общества "Богодуховское" (ИНН 5529002287, ОГРН 1025501932499) к Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области (ИНН 5529004630, ОГРН 1055515026533), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 в части пункта 2.1, подпункта 2 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 6.2, подпункта 2 пункта 6.2, пункта 8.1, пункта 8.2,

при участии в судебном заседании представителей:

акционерного общества "Богодуховское" - Афонин Е.Г. по доверенности от 27.06.2022;

Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области - Сихварт Н.А. по доверенности от 09.01.2023,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Богодуховское" (далее - АО "Богодуховское", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области (далее - Администрация, ответчик) о признании незаключенным договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022; аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, от 03.06.2022 N 55:21:200201:468-55/107/2022-6; урегулировании разногласий, возникших при заключении между Администрацией и АО "Богодуховское" договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от требований: о признании незаключенным договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, об аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, от 03.06.2022 N 55:21:200201:468-55/107/2022-6. В части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды общество изменило предмет исковых требований и просило признать недействительными в связи с несоответствием нормам законодательства РФ договор аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 в части следующих пунктов: пункта 2.1, подпункта 2 пункта 4.1, подпункта 1 пункта 6.2, подпункта 2 пункта 6.2, а также пункта 8.1, пункта 8.2 в части срока аренды, в связи с чем изложить их в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ";

- пункт 8.1: "Земельный участок (или его часть) передается в аренду с 27.05.2022 по 27.05.2042";

- пункт 8.2: "Настоящий Договор заключен сроком на двадцать лет и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.12.2022 по делу N А46-11585/2022 принят отказ АО "Богодуховское" от требования о признании незаключенным договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, об аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, от 03.06.2022 N 55:21:200201:468-55/107/2022-6. Производство по делу N А46-11585/2022 в указанной части прекращено.

Исковые требования АО "Богодуховское" удовлетворены частично. Суд признал недействительным пункт 2.1 договора от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 аренды земельного участка, изложив его в следующей редакции:

"Размер ежегодной арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением от 18.12.2015 N 70-п Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 11 159 руб. 38 коп. (557 969 руб. 22 коп. * 2%).

Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

- изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- индексация размера арендной платы на уровень инфляции в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка;

- изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов".

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказано. С Администрации в пользу АО "Богодуховское" взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

АО "Богодуховское" возвращено из федерального бюджета 4 200 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 28.06.2022 N 335635.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и общество обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Администрация в своей жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей жалобы Администрация приводит следующие доводы: при изготовлении решения судом допущена ошибка в неуказании достоверной информации в части кадастровой стоимости на дату вынесения решения суда; суд неправильно применил принципы определения размеров арендной платы согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - Приказ N 710); суд ошибочно применил пункт 33 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2019), поскольку в рассматриваемом случае суть спора сводится не к покупке земельного участка, а урегулированию условий аренды участка; арендодатель первый предложил все существенные условия договора, в связи с чем на основании абзаца второго статьи 431 ГК РФ толкование условий договора должно осуществляться в его пользу.

Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрации выразило несогласие с её доводами.

АО "Богодуховское" в своей жалобе просит решение суда отменить в части отказа в признании недействительным подпункта 2 пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 12.07.2022 N АЗ-4/2022 (или его части), принять по делу новый судебный акт, признав недействительным указанный подпункт, а также разрешить вопрос о признании недействительным подпункта 2 пункта 4.1 договора по существу, признав его недействительным.

В обоснование жалобы общество указывает на то, что вывод суда относительно подпункта 2 пункта 6.2 договора сделан без учета положений пункта 5 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, общество указывает на то, что требование о признании недействительным подпункта пункта 4.1 договора аренды земельного участка не разрешено судом по существу.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, жалобу ответчика удовлетворить.

Представитель АО "Богодуховское" поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу истца удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на жалобу Администрации, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.05.2022 (исх. N 24) АО "Богодуховское" обратилось в Администрацию с просьбой о заключении сроком на 20 лет без проведения торгов нового договора аренды, находящегося в муниципальной собственности, земельного участка с кадастровым номером 55:21:200201:468, общей площадью 191742,00 кв.м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Богодуховка. Участок находится в 300 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, Павлоградский район, Богодуховское сельское поселение. Цель использования участка - для сельскохозяйственного производства.

При этом помимо срока, на который заключается договор аренды, истец указал на то, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:21:200201:468 определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области от 18.12.2015 N 70-п (абзац 3 подпункта 4 пункта 3), и составляет 11 159 руб. 38 коп. (2%*557969,22 руб. (кадастровая стоимость земельного участка)).

Между тем, в представленном ответчиком проекте договора аренды земельного участка от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 срок аренды исчислялся периодом с 27.05.2022 по 27.05.2027 (то есть 5 лет), а размер ежегодной арендной платы определялся в соответствии с оценкой от 28.04.2022 (отчет N 338/2022) и устанавливался в размере 46 018 руб. Также проект договора аренды содержал иные пункты, по которым у истца возникли разногласия.

Сопроводительным письмом от 30.05.2022 N 31 истцом в адрес Администрации направлен протокол разногласий к проекту договора аренды, а также подписанный в количестве двух экземпляров проект договора аренды.

Из ответа Администрации на протокол разногласий (от 20.06.2022 N 01-20/98) следует, что проект договора аренды согласован его сторонами без каких-либо замечаний ещё 27.05.2022, а последующее предложение урегулировать разногласия к уже заключенному договору не основано на законе.

После получения выписки из ЕГРН от 28.06.2022 истец узнал о государственной регистрации 03.06.2022 договора аренды земельного участка от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 N государственной регистрации 55:21:200201:468-55/107/2022-6.

В этой связи истец полагает, что следующие пункты договора недействительны:

- пункт 2.1 договора: "Размер ежегодной арендной платы на предоставленный земельный участок определяется в соответствии с оценкой от 28.04.2022 (Отчет N 338/2022) и устанавливается в размере 46 018 (Сорок шесть тысяч восемнадцать) руб. 00 коп. Размер арендной платы за один календарный квартал (расчетный период) составляет: 11504 (Одиннадцать тысяч пятьсот четыре) руб. 50 коп.";

- подпункт 2 пункта 4.1 договора: "Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в порядке, установленном законодательством, в случае однократного нарушения Арендатором условий настоящего договора";

- подпункт 2 пункта 6.2 договора: "по инициативе Арендодателя настоящий договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае использования Участка не в соответствии с его целевым назначением. Доказательством нецелевого использования Участка Арендатором является акт обследования Участка, составленный в результате проверки земельного участка Арендодателем с участием специалистов муниципального земельного контроля";

- подпункт 1 пункта 6.2 договора: "по инициативе Арендодателя настоящий договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в пункте 2.3 настоящего договора";

- пункт 8.1 договора: "земельный участок (его часть) передается в аренду с 27.05.2022 по 27.05.2027)";

- пункт 8.2 договора в части срока аренды: "настоящий Договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами".

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие истец и ответчик.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, истец направил оферту (заявление с предложением продлить договор), ответчику и получил акцепт со стороны ответчика, выразившийся в направлении ему 20.05.2022 за N 01-20/77 ответа на запрос от 04.05.2022 о направлении договоров аренды на земельные участки на новый срок, в том числе с приложением к нему форм договоров N А3-3/2022 аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 в 3-х экземплярах.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключенного договора) без торгов, опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 ЗК РФ не требуется.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49) определено, что по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац второй пункта 1 статьи 432, пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Согласно пункту 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 5 статья 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий - осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

27.05.2022 договор аренды земельного участка (или его части) от 27.05.2022 N АЗ-3/2022 подписан истцом посредством проставления подписи уполномоченным на то лицом - директором АО "Богодуховское" Кучегурой Виктором Ильичем и завизирован проставлением печати организации. Указанное свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

При этом Администрация ссылается на то, что при подписании и передачи договора протокол разногласий передан не был. Договор передан представителю ответчика Главе Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области Нелаеву Сергею Алекеевичу, для проведения всех последующих мероприятий по регистрации вышеуказанного договора.

Один экземпляр подписанного договора аренды земельного участка, а так же акт приема передачи земельного участка, согласно условиям пункта 10.3 договора аренды земельного участка передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для регистрации.

От АО "Богодуховское" направлено исходящее письмо от 30.05.2022 N 31 о направлении в адрес ответчика протокола разногласий к договору, где уточнило, что ответчиком в его адрес направлен проект договора от 27.05.2022 N АЗ-3/2022, с приложением протокола разногласий от 30.05.2022 к договору.

Пленум Верховного суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 43 Постановления N 49 разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно отмечено, что из представленного в материалы дела договора не следует, что он являлся проектом такого договора.

Таким образом, поскольку представленный договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно признал последний заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 2.1 в редакции арендодателя изложен следующим образом: "размер ежегодной арендной платы на предоставленный земельный участок определяется в соответствии с оценкой от 28.04.2022 (Отчет N 338/2022) и устанавливается в размере 46 018 (Сорок шесть тысяч восемнадцать) руб. 00 коп. Размер арендной платы за один календарный квартал (расчетный период) составляет: 11 504 (Одиннадцать тысяч пятьсот четыре) руб. 50 коп."

АО "Богодуховское" не согласилось с таким определением стоимости арендной платы, полагая, что в основу определения последней должна быть положена кадастровая стоимость земельного участка, с чем соглашается суд апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из названных норм следует, что договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В обоснование предложенного Администрацией порядка определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости, ответчик ссылается на приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582", поясняя, что нормативные акты муниципального уровня не должны противоречить нормативным актам более высокой юридической силы.

Вместе с тем, апелляционным судом не установлено противоречий в нормативном регулировании определения цены договора муниципального земельного участка.

Так, одними из основных принципов определения арендной платы указана предсказуемость расчёта размера арендной платы (Принцип N 2) и принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы (Принцип N 3).

Эти же принципы отражены и в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Действительно, в целях применения Принципа N 3 рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчёта арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 16).

В то же время, определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчёта арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчёта арендной платы и в целом для заключения договора, на что указано в пункте 17 Приказа N 710.

Согласно пунктам 19, 20 последнего использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчёта арендной платы рекомендуется в случаях, когда: земельный участок застроен; на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объём прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).

Использование способов расчёта арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчёта размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществлённых в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики (пункт 20).

При этом согласно пункту 11 Приказа N 710 при определении в порядке определения размера арендной платы расчёта арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем.

То есть, предполагается, что кадастровая стоимость превышает рыночную.

Из совокупности приведённых выше положений также следует, что расчёт арендной платы целесообразно ставить в зависимость от кадастровой стоимости участка, величина которой изначально определена на перспективу, а в том случае, когда стоимость участка значительно ниже кадастровой ввиду особенностей использования участка, применять рыночную стоимость.

По смыслу пункта 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В свою очередь, на муниципальном уровне в соответствующие периоды действовали Порядок N 70-п и Порядок N 43-п, из которых следует, что определять арендную плату применительно к настоящим правоотношениям необходимо из кадастровой стоимости.

Так, согласно абзацу третьему подпункта 4 пункта 3 Порядка N 70-п в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2% в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 Порядка N 70-п.

05.09.2022 принят Порядок N 43-п, признавший утратившим силу Порядок N 70-п и установивший формулу расчёта арендной платы: Ап = Кс х Кф, где

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кф - экономически обоснованный коэффициент, значение которого определяется в соответствии с приложением к Порядку N 43-п: 1,1% для земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения (пункт 15).

Как указано в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2016 N 45-АПГ16-6, право устанавливать размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в этом вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации, не вводя каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель.

В рассматриваемой ситуации земельный участок находится в муниципальной собственности; и подобное регулирование осуществляет орган муниципальной власти.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает противоречий в нормативном регулировании.

Размер платы за пользование земельными участками государственной и муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2021 N 308-ЭС21-9197 по делу N А63-20354/2019).

Это означает необходимость руководствоваться действующими на момент возникновения правоотношений нормативными правовыми актами.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности пункта 2.1 договора, принимая во внимание, что условие о цене договора является существенным, в связи счел возможным изложить оспариваемый пункт в следующей редакции:

"Размер ежегодной арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением от 18.12.2015 N 70-п Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области, в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 11 159 руб. 38 коп. (557 969 руб. 22 коп. * 2%).

Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

- изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

- индексация размера арендной платы на уровень инфляции в соответствии с пунктом 7 настоящего Порядка;

- изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

При этом в случае несогласия с размером кадастровой стоимости участка заинтересованное лицо вправе в установленном порядке обратиться за определением её в размере рыночной.

При заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления, уполномоченный в соответствии с законодательством на распоряжение земельным участком, предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, в целях избежание в дальнейшем возможных споров, приведённые положения Порядка N 43-п обоснованно включены судом первой инстанции в договор.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ (применительно к рассматриваемой ситуации) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 26, 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Кроме того, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ.

Однако эти правила подлежат включению в договор только при наличии обоюдного согласия сторон как дополнительное основание досрочного расторжения договора.

В настоящем случае спорный договор заключен, в связи с чем сторонами достигнуто согласие в части диспозитивных условий подпункта 2 пункта 4.1, подпунктов 1 и 2 пункта 6.2 договора, которые не противоречат каким-либо императивным нормам.

Относительно сроков договора установлено следующее.

Согласно подпункту 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В силу указанных положений закона при предоставлении земельного участка для сельскохозяйственного производства срок его аренды, в пределах от трёх до сорока девяти лет, устанавливается по выбору арендатора.

Истец указывает на необходимость установления срока договора аренды на 20 лет, сославшись на долгосрочный план развития общества.

Вместе с тем, признавая спорный договор заключенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласованности соответствующих его условий в части срока его действия.

Доводы подателей жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы АО "Богодуховское", судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение его апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Администрации не рассматривался, так как Администрация освобождена от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Администрации Богодуховского сельского поселения Павлоградского муниципального района Омской области и акционерного общества "Богодуховское" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 22.12.2022 по делу N А46-11585/2022 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая