Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 г. N 19АП-1266/23 по делу N А64-4243/2022

г. Воронеж

19 апреля 2023 г.

Дело N А64-4243/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "14" апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "19" апреля 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-15": Удаловой Г.В., представителя по доверенности б/н от 07.02.2022, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Компания Козерог": Удаловой Г.В., представителя по доверенности б/н от 24.05.2021, паспорт гражданина РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13 января 2023 г. по делу N А64-4243/2022 (судья Прохоровская А.В.)

по исковому заявлению Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН: 1096829001610, ИНН: 6829054908) к обществу с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" (ОГРН: 1206800002672, ИНН: 6829154606) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" (ОГРН: 1206800002672, ИНН: 6829154606) к Комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН: 1096829001610, ИНН: 6829054908) о продлении срока аренды земельного участка, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Компания Козерог",

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства площадью 420,6 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 степенью готовности 5%, расположенного на земельном участке площадью 3 526 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Магистральная, 39А.

Определением суда от 18.07.2022 исковое заявление Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, возбуждено производство по делу, в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Компания Козерог".

От общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" в материалы дела поступило встречное исковое заявление к Комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области со следующими требованиями: о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м. по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, 39А на два года для завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию; об обязании Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору N 2 аренды земельного участка от 25.01.2019, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается до 25.10.2024".

Определением от 24.10.2022 встречное исковое заявление ООО "Тамбов-15" принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 10.01.2023 ответчик представил заявление об уточнении встречных исковых требований от 10.01.2023, согласно которому просил: признать незаконным отказ Комитета земельных ресурсов и землепользования от 01.03.2022 в заключении с ООО "Тамбов-15" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 39А; обязать Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 39А, от 25.01.2019.

Согласно письменному заявлению от 12.01.2023 N 4/юр ответчик вновь уточнил встречный иск, просил суд обязать Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 39А, от 25.01.2019.

Поскольку уточненный иск ООО "Тамбов-15" содержит требование об обязании Комитета заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, д. 39А, от 25.01.2019, которое фактически является новым требованием, в удовлетворении заявления ООО "Тамбов-15" и принятии уточнений отказано, в связи с отсутствием правовых оснований,

Судом встречное исковое заявление рассматривалось по первоначально заявленным требованиям совместно с исковым заявлением Комитета.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13 января 2023 г. по делу N А64-4243/2022 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 10 июня 2022 года представитель истца не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит решение суда отменить, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка в г. Тамбове N 167 от 19 августа 2014 г. Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Компания Козерог" в аренду для строительства 2-3-этажного общественного здания (магазина) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, находящийся по адресу: по ул. Магистральной, 39А, общей площадью 3 526 кв.м.

Срок аренды земельного участка установлен с 05.06.2014 по 27.12.2018.

В период действия договора аренды земельного участка на арендованном земельном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, право собственности на который зарегистрировано за арендатором 22 декабря 2018 г.

Для завершения строительства здания по истечении срока аренды стороны возобновили арендное обязательство, заключив договор аренды земельного участка N 2 от 25 января 2019 г. на трехлетний срок: до 19 декабря 2021 г.

В установленный договором срок аренды строительство здания завершено не было.

Принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства степенью готовности 5%, был продан ответчику - обществу "Тамбов-15" на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22 декабря 2021 г. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 28 декабря 2021 г.

В письме от 15 марта 2022 г. руководитель общества "Компания Козерог" и общества "Тамбов-15" просил предоставить новому собственнику объекта незавершенного строительства возможность завершить строительство, заключив договор аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов.

Постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 29 марта 2022 г. N 1889 обществу с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок отказано, так как соответствующим правом арендатор ранее уже воспользовался.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, земельный участок возвращен не был, а объект строительства не введен в эксплуатацию, комитет обратился в арбитражный суд с иском, направленным на изъятие у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с торгов.

Возражая на иск, ответчик указал, что задержка строительства объекта произошла в силу объективных причин: распространения новой короновирусной инфекции, существенного удорожания строительных работ, отсутствия финансирования. Заявил встречный иск о продлении срока аренды.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном, арбитражный суд обоснованно руководствовался следующим.

Правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 возникли в 2014 году на основании договора аренды земельного участка в г. Тамбове N 167 от 19 августа 2014 г., заключенного для строительства здания магазина на срок с 05.06.2014 по 27.12.2018.

К моменту окончания срока аренды на сданном внаем земельном участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Компания Козерог".

В соответствии с пунктом 31 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренное законом право было реализовано предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, занимающего арендованный земельный участок, при заключении договора аренды земельного участка N 2 от 25 января 2019 г.

Поскольку возможность повторного возобновления арендного обязательства в упрощенном порядке законом не предусмотрена, арбитражный суд по праву отказал в удовлетворении встречного искового заявления, заявленного последующим собственником объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 стать 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В обоснование своих требований и возражений ответчик не привел доказательств, свидетельствующих о том, что органами публичной власти создавались препятствия в строительстве на сданном в аренду земельном участке объекта недвижимости.

Причиной, которая повлекла невозможность завершения строительства в течение срока действия договора аренды, по мнению ответчика, стало распространение новой коронавирусной инфекции, повлекшей ограничительные меры, принятые органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, болезни рабочих и служащих.

Отношения по поводу продления срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на случай введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, регулируются положениями части 6 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", в соответствии с которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении установленных законом условий.

В деле отсутствуют сведения о том, что до 1 марта 2021 года ответчик или его правопредшественник обращались с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора по основаниям, установленным положениями части 6 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Доказательства того, что собственник объекта незавершенного строительства не имел возможности завершать строительство объекта в 2020 году, ответчиком не представлены.

Наличие повышенных эпидемиологических рисков само по себе не исключает ведение строительных работ, при производстве которых следует руководствоваться методическими рекомендациями МР 3.1/2.2.0172/2-20, направленными Письмом Роспотребнадзора от 18.04.2020 N 02/7329-2020-27, рекомендациями, направленными Письмом Минстроя России от 03.04.2020 N 13156-ИФ/03, дополнительными рекомендациями по профилактике COVID-19 в условиях повышенных эпидемиологических рисков, направленными Письмом Минстроя России от 03.12.2020 N 49501-ИФ/03.

Принимая во внимание, что собственник объекта незавершенного строительства ранее реализовал право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта, не введенного в эксплуатацию в установленный срок, договор аренды земельного участка прекратил свое действие и не был продлен в установленном законом порядке, право на заключение с ответчиком нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для осуществления на нем строительства законом не предусмотрено, суд обоснованно удовлетворил заявленные комитетом требования.

Доводам ответчика о неправильном применении процессуальных норм арбитражным судом, отказавшим в удовлетворении заявления ответчика, направленного вопреки требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на одновременное изменение предмета и основания встречного искового заявления, дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте.

Кроме того, нарушение, на которое ссылается ответчик, не могло привести к принятию неправильного решения, а потому в силу положений части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого акта.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13 января 2023 г. по делу N А64-4243/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тамбов-15" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых