Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 г. N 20АП-989/23 по делу N А68-11093/2021

г. Тула

19 апреля 2023 г.

Дело N А68-11093/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.04.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии в судебном заседании от истца - Баркунова С.В. (удостоверение, доверенность от 21.07.2022, диплом), от Комитета по земельным и имущественным отношениям Администрации муниципального образования г. Тула - Львовой М.С. (удостоверение, доверенность от 12.0.12023, свидетельство о заключении брака), от иных лиц - не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корона" на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.12.2022 по делу N А68-11093/2021 (судья Г. Ю. Морозова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Корона" (ИНН 7107040055, ОГРН 1027100969378) к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106058814, ОГРН 1177154000132), комитету по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования г. Тула (г. Тула), третье лицо: Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы (г. Тула) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 11.01.2008,

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 27.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Истец обратился с жалобой о его отмене. По смыслу доводов жалобы, заявитель полагает, договор аренды прилегающего к принадлежащему истцу зданию земельного участка и спорный договор выкупа земельного участка под этим зданием являются взаимосвязанными сделками, поскольку их заключение направлено на достижение единой правовой цели - предоставления земельного участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости истца. Без указанного прилегающего земельного участка площади для такого обслуживания недостаточно, поэтому окончание срока действия договора аренды и возврат земельного участка не отвечает цели расторгаемого договора выкупа, которую стороны желали достичь при его заключении.

Из материалов дела следует, что после создания в установленном законом порядке объекта недвижимости, площадь которого составила 1120,5 кв. м (г. Тула, Центральный район, ул. Макса Смирнова, д.2), ООО "Корона" обратилось с заявлением в администрацию о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации реконструированного здания. На момент обращения общества с заявлением о предоставлении участка, необходимого для эксплуатации и использования здания торгового дома в границах испрашиваемого земельного участка была нанесена "красная линия", проходившая вдоль здания в отступе от него в нескольких метрах.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы разъяснил заявителю, что он может приватизировать тот участок, который находится в пределах, ограниченных "красной линией". Остальную часть земельного участка, из того, что было арендовано ранее для целей строительства (реконструкции), было предложено взять в аренду, чтобы могли без ограничений использовать его при эксплуатации и обслуживания здания торгового дома.

Истец полагает, что он был вынужден был согласится на договор аренды полностью всего земельного участка, но при этом, лишаясь права его выкупа в целом в последующем, либо на выкуп в пределах той части, которая не выступала за "красную линию". В результате было сформировано два новых земельных участков с кадастровым номером 71:30:050204:55, площадью 860 кв. м., и с кадастровым номером 71:30:050204:58, площадью 1 511 кв. м. и 11.01.2008 между комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации МО г. Тула (продавец) и ООО "Корона" (покупатель) заключен договор N 20081393 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 02 04:0055 площадью 860 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. М. Смирнова, д.2 (местоположение относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира, обл. Тульская, г.Тула, район Центральный, ул. М. Смирнова, д. 2).

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:050204:58, площадью 1 511 кв. м, был арендован истцом на основании договора N 8Ц1861 от 21.04.2008 аренды земельного участка.

03.02.2021 в Арбитражный суд Тульской области по другому делу N А68-794/2021 поступил иск министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, согласно которому, ссылаясь на ранее заявленный односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора аренды от 21.04.2008, истец требует освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050204:58 и передать его по акту министерству имущественных и земельных отношений Тульской области.

Истец указывает, что указанное обстоятельство фактически лишает общество возможности эксплуатировать здание торгового дома и препятствует проезду к нему автомобильного транспорта, спецтехники, в том числе пожарных автомашин. Кроме того, препятствует использованию земельного участка с кадастровым номером 71:30:050204:55 в соответствии с видом разрешенного использования (для эксплуатации здания торгового назначения) автономно - не используя иные земельные участки и (или) земли, расположенные в непосредственной близости.

15.09.2021 истец направил в адрес министерства имущественных и земельных отношений Тульской области предложение о расторжении по соглашению сторон договора купли-продажи земельного участка от 11.01.2008, в результате расторжения истец возвратит в государственную собственность данный земельный участок при этом истец не требует возврата уплаченных за выкуп денежных средств, о чем отдельно указано в тексте проекта соглашения о расторжении договора.

Письмом N 9-01-13/13535 от 22.09.2021 министерство ответило отказом, поскольку указанный договор исполнен, участок передан, денежные средства за его продажу зачислены в бюджет.

Посчитав отказ в расторжении договора необоснованным, ООО "Корона" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

11.01.2008 между комитетом по земельным и имущественным отношениям администрации МО г. Тула (продавец) и ООО "Корона" (покупатель) заключен договор N 20081393 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 02 04:0055 площадью 860 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. М. Смирнова, д.2 (местоположение относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира, обл. Тульская, г.Тула, район Центральный, ул. М. Смирнова, д. 2).

Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 28.01.2008, номер регистрации 71-71-01/001/2008-130, стороны в полном объеме исполнили принятые на себя обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению судебной экспертизы N 7-22 АО "Тульское городское земельно-кадастровое бюро" описанная в исследовательской части последовательность действий и событий позволяет сделать вывод о том, что площади земельного участка с кадастровым номером 71:30:050204:55 в размере 860 кв. м для обслуживания и эксплуатации 2-х этажного нежилого здания (торговый дом), общей площадью 1 120, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. М. Смирнова, д. 2, в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также иными нормами и правилами, регламентирующими деятельность по эксплуатации и обслуживанию зданий, строений и сооружений недостаточно. В подтверждении сделанного вывода экспертом произведен расчет нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания торгового назначения, которая составила 2904,8 кв. м. что в 3,4 раза отличается от фактической (860 кв. м).

13.12.2022 эксперт в судебном заседании дал ответы на все вопросы, возникшие у лиц, участвующих в деле, по проведенной экспертизе; подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы жалобы, поскольку на момент заключения спорного договора истец знал о необходимой площади земельного участка для эксплуатации здания и своей волей реализовал свое право в указанных объёме и форме. Иска о понуждении к заключению договора на иных условиях или иска об урегулировании условий договора в судебном порядке ООО "Корона" не заявлялось.

Арбитражный суд обоснованно указал, что указанные истцом обстоятельства не являются основаниями для расторжения договора, так как не являющиеся существенным изменением обстоятельств, свидетельствующих об одновременном наличии установленных законом условий (п.2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и правомерно отказал в иске.

Кроме того, при рассмотрении дела судом обоснованно применен общий срок исковой давности. Спорный договор заключен сторонами 11.01.2008, право собственности зарегистрировано 28.01.2008, с предложением о расторжении договора истец обратился к ответчику через 13,5 лет 15.09.2021 по истечении срока исковой давности.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока исковой давности в настоящем случае является еще одним самостоятельным и достаточным правовым основанием для отказа в иске.

Вместе с тем, заявляя о недостаточном размере площади земельного участка, необходимого для обслуживания здания, истец в целях защиты указанного права не лишен возможности обратиться в рамках отдельного иска с требованием об установлении бессрочного сервитута.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.12.2022 по делу N А68-11093/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина