Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. N 18АП-3830/23 по делу N А76-27905/2022

г. Челябинск

20 апреля 2023 г.

Дело N А76-27905/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шпанагель Т.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2023 по делу N А76-27905/2022.

Администрация города Далматово (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - ответчик, МТУ Росимущества) о признании договора N 116 на сдачу МТУ Росимущества в аренду нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации от 01.01.2005 в здании по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 179, расторгнутым с 29.06.2021 и обязании принять арендованные помещения по акту приема-передачи имущества (т. 1, л.д. 3-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2023 исковые требования администрации удовлетворены частично. Суд обязал МТУ Росимущества принять от администрации по акту приема-передачи арендованные по договору аренды N 116 от 01.01.2005 нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 179. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л.д. 23-25).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе МТУ Росимущества (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что поскольку федеральное имущество, переданное по договору, использовалось для муниципальных нужд, имелись основания для его передачи в муниципальную собственность. В целях передачи занимаемых администрацией помещений по договору был осуществлен раздел федерального имущества, расположенного по адресу: Курганская область, Далматовский район, ул. Советская, 179; помещения, занимаемые администрацией, были выделены (индивидуализированы), поставлены на кадастровый учет, соответствующие изменения внесены в реестр федерального имущества. В случае подписания администрацией дополнительного соглашения к договору и направления ответчику комплекта документов, необходимых для передачи указанных выше помещений в собственность г. Далматово Курганской области, ответчик на основании поручения Росимущества было намерено в возможно сжатые сроки принять решение о передаче помещений в муниципальную собственность и осуществить все последующие мероприятия по передаче. Таким образом, подписание дополнительного соглашения не повлекло бы для администрации значительного увеличения расходов. Несмотря на готовность ответчика к разрешению вопроса о передаче ранее занимаемых администрацией помещений в собственность г. Далматово Курганской области и проведение ответчиком ряда подготовительных мероприятий (кадастровые работы, регистрация права Российской Федерации на вновь образованные помещения, внесение изменений в реестр федерального имущества, подготовка дополнительного соглашения), со стороны администрации не предпринято никаких мер по урегулированию ситуации, принятию необходимых решений. Кроме того, действиями администрации нанесен ущерб Российской Федерации, выразившийся в ухудшении технического состояния федерального имущества, что привело к снижению инвестиционной привлекательности данного имущества и служит серьезным препятствием к вовлечению его в хозяйственный оборот, в том числе путем заключения договора аренды.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Курганской области (арендодатель) и администрацией (арендатор) подписан договор N 116 на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации (т. 1, л.д. 11-22), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 958,28 кв. м, указанные в приложении N 1 на трех листах к договору, находящиеся в здании по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 179 (в том числе нежилые помещения на первом и втором этажах указанного здания общей площадью 822,18 кв. м (полезная площадь 589,8 кв. м), нежилые помещения в подвале указанного здания площадью 136,1 кв. м) и нежилые помещения площадью 85 кв. м, указанные в приложении N 2 на одном листе к договору, находящиеся в здании гаража по адресу: Курганская область, г. Далматово, ул. Советская, 179, являющиеся федеральной собственностью. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 1043,28 кв. м.

Согласно п. 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2005 по 01.12.2005. При отсутствии взаимных претензий договор пролонгируется на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.2.7 договора арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа.

По акту приема-передачи от 01.01.2005 помещения, указанные в договоре N 116 от 01.01.2005, переданы арендатору (т. 1, л.д. 23).

Письмом N 1.2-13-687 от 09.06.2021 администрация уведомила об одностороннем отказе от права аренды по договору N 116 от 01.01.2005 с просьбой принять имущество по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 24-25).

Согласно отчету об отслеживании отправления уведомление получено МТУ Росимущества 15.06.2021 (т. 1, л.д. 25).

Сопроводительным письмом N 74-КВ/12260 от 27.08.2021 МТУ Росимущества направило в адрес администрации соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2005 N 116 с актом приема-передачи для подписания, с просьбой вернуть для дальнейшего оформления (т. 1, л.д. 26).

15.09.2021 администрация направила подписанные соглашения о расторжении договора аренды от 01.01.2005 N 116 с актом приема-передачи в адрес МТУ Росимущества (т. 1, л.д. 27-31).

В письме N 74-БЛ/14604 от 19.10.2021 МТУ Росимущества сообщило об отсутствии информации о состоянии переданного в аренду имущества, в связи с чем предложило ввернуться к вопросу о расторжении договора и подписании акта приема-передачи после проведения осмотра имущества специалистами МТУ Росимущества (т. 1 л.д. 32).

Администрация в письме N 8.1-01-478 от 06.05.2022 потребовала от МТУ Росимущества принять освобожденные помещения по акту приема-передачи в течение 30 дней после получения досудебного требования (т. 1, л.д. 33-34, 35-36).

В ответ на указанное досудебное требование МТУ Росимущества, сославшись на отсутствие возможности проведения осмотра переданного в аренду имущества, сообщило о дополнительном уведомлении о дате и времени проведения осмотра (т. 1 л.д. 37).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на здание с кадастровым номером 45:04:020305:455 помещения с кадастровыми номерами 45:04:020305:1173, 45:04:020305:1171, 45:04:020305:1172, 45:04:020305:1174, 45:04:020305:1129, 45:04:020305:1172, 45:04:020206:409, 45:04:020206:410 (т. 1, л.д. 56-78), согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об обременении в виде аренды.

Поскольку соглашение о расторжении спорного договора аренды и акт приема-передачи помещений ответчиком до настоящего времени не подписаны, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судом первой инстанции верно установлено, что договор от 01.01.2005 N 116 по своей правовой природе является договором аренды, соответственно, правоотношения из данного договора подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Оснований для вывода о незаключенности указанного договора судом не установлено и из материалов дела не следует.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Выявив, что условия спорного договора аренды не исключали его пролонгации на неопределенный срок, что по истечении срока действия договора (после 01.12.2005) в отсутствие возражений со стороны арендодателя администрация продолжила пользоваться арендованным имуществом, суд первой инстанции верно квалифицировал данный договор как возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования указанных норм следует, что при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", следует, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Руководствуясь приведенными выше законоположениями и сложившейся практикой их применения, установив, что реализуя свое право, администрация в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила арендодателя о его расторжении, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор прекратил свое действие 29.06.2021 (с момента истечения двухнедельного срока после получения 15.06.2021 арендодателем уведомления о расторжении спорного договора).

Прекращение договора аренды исключает возможность признания его расторгнутым в судебном порядке.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа

Перечень объектов передаваемого имущества их наименования, состав, площадь и иные характеристики, поименованы в п. 1.1 договора, что сторонами не оспаривается.

В силу статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по содержанию имущества, он является лицом, заинтересованным в его возврате после прекращения действия договора, уклонение собственника от принятия имущества и его документального оформления нарушает права истца. Кроме этого, уклонение арендодателя от принятия у арендатора объектов недвижимости с оформлением акта приема-передачи, порождает ситуацию правовой неопределенности и влечет возникновение у арендатора не основанных на законе и договоре рисков, связанных с содержанием таких объектов и потенциальной возможностью наступления ответственности за их повреждение или гибель.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие 29.06.2021 (с момента истечения двухнедельного срока после получения 15.06.2021 арендодателем уведомления о расторжении спорного договора), то законных оснований для использования арендатором переданных по договору объектов не имеется, истец в силу закона и договора должен возвратить объекты арендодателю, а последний обязан их принять.

Учитывая, что стороны находились в обязательственных отношениях по поводу спорного имущества, возникших из договора о передаче имущества во временное владение и пользование, то возврат помещений обусловлен необходимостью надлежащего исполнения стороной договора обязанности по окончании его действия возвратить переданное в пользование по этому договору имущество.

При этом действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора и возврате его арендатором, что свидетельствует о встречной обязанности арендодателя осуществить принятие соответствующего имущества.

В рассматриваемом случае, МТУ Росимущества отказывается принять от администрации помещения, поскольку, по его мнению, арендованные помещения не приведены последним в надлежащее состояние.

Как верно отметил суд первой инстанции, возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство не является основанием для не принятия помещений из аренды. При этом в случае установления ухудшения состояния помещений арендодатель не лишен возможности предъявления имущественных требований.

Поскольку материалами дела подтверждается, что администрация предпринимала попытки для возврата арендованного имущества МТУ Росимущества, при этом обстоятельств, препятствующих арендодателю принять имущество, не установлено, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным удовлетворение требования администрации в части обязания принять арендованные помещения по акту приема-передачи имущества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, в связи с чем они не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не приведено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2023 по делу N А76-27905/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова