Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2023 г. N 09АП-20152/23 по делу N А40-18165/2022

г. Москва

19 апреля 2023 г.

Дело N А40-18165/22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей Стешана Б.В., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 февраля 2023 года по делу N А40-18165/22,

по иску ООО "Гэлтэкс-4" (ОГРН: 1207700245510, ИНН: 9701159807)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Дульцев И.Ю. по доверенности от 19.12.2022 г.,

от ответчика: Караваева А.О. по доверенности от 10.11.2022 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гэлтэкс-4" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке 49 АПК РФ редакции об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 57,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003009:3020, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новая Басманная, д.16, стр.4, путем изложения пунктов 2.2, 2.5, 3.1, 3.3, 3.4, 4.1, 4.2, 5.3, 5.6, 5.9 и 8.3 договора в редакции истца, об исключении из договора пунктов 2.1.2,2.1.3,2.1.4,2.1.5,2.1.6,2.1.6.1,2.1.6.2,2.1.6.3,2.1.6.4,2.1.6.5,2.1.7,2.4,2.6, абзацы 5-7 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.6.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ Решением от 22 февраля 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, между ООО "Гэлтэкс" (правопредшественник истца, арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 30.10.2019 N 00-01523/19 (далее по тексту также - договор) на нежилое помещение площадью 57,1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Басманная Новая, дом 16, строение 4. Цель использования объекта аренды - офис, склад, магазин, салон красоты, бытовые услуги. Срок действия договора установлен до 01.10.2029.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, а также со ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "Гэлтэкс-4" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Истец письмом от 26.10.2021 письмом за вх. N 33-5-105626/21-(0)-0 обращался в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемого имущества. Задолженность по арендным платежам на дату обращения отсутствует.

В "личном кабинете" на Портале сайта https://www.mos.ru/ ООО "Гэлтэкс-4" 27.12.2021 был получен проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 5.722.000 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.11.2021 N М1041-21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 08.12.2021 N460/1017-21, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

ООО "Гэлтэкс-4", полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, обратилось в экспертную организацию, чтобы удостовериться в рыночной стоимости недвижимого имущества. Истец получил отчет об оценке от 24.01.2022 N 220112-0н, выполненный ООО "КОНТИ", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 3.515.145 рублей 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал договор с протоколом разногласий от 18.01.2021 и направил документы с сопроводительным письмом от 10.11.2021 в ответ на предложение ответчика.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст в редакции продавца текстом в редакции покупателя согласно протоколу разногласий приложенному к настоящему иску.

Письмом от 27.01.2022 N 33-5-105626/21 -(0)-10 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми Истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества. Ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой Светлане Владимировне.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. N А40-18165/22-176-137 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 26.10.2021 составляет 11.385.350 рублей 00 копеек; общая действительная стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом составляет 4.461.287 рубля 00 копейки.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод ответчика, что суд необоснованно исключил пункт договора в его редакции, не состоятелен, на основании следующего.

Пункт 2.1.2 обязывает покупателя не позднее одного рабочего дня с даты получения от продавца электронной закладной на объект, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить продавцу.

Между тем, согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, данное условие подлежит исключению.

Исключение пунктов 2.1.3 и 2.1.5 - о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта средствами пожарной безопасности и приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Кроме того, действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требуемая в пункте информация находится в открытых источниках с круглосуточным доступом, в связи с чем п. 2.1.4 также подлежит исключению.

Пункты с 2.1.6 по 2.1.6.5 и 5.10 подлежат исключению, поскольку Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, в связи с чем, данные пункты подлежат исключению.

Содержащееся в п. 2.1.7 требование об установлении Сервитута для коммунальных служб не основано на законе. Предложенные Продавцом вышеназванные условия не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы, поэтому при возражениях другой стороны они не могут быть включены в договор. Сторонами по данному пункту не достигнуто соглашение, а закон не предусматривает обязательность включения порядка допуска коммунальных служб в договор о выкупе муниципального имущества, в связи с чем данный пункт также подлежит исключению.

Кроме того, пункты 2.4, 3.8, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6 и 7.10, подлежат исключению поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, а также в отношении условий расторжения договора, так как договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующим и функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства весь срок рассрочки по договору, ст. 3 159-ФЗ предусматривает обязательность наличия Покупателя в Реестре СМСП на дату заключения договора купли продажи и не распространяет своего действия на весь срок оплаты по договору.

Пункты 5.1 и 5.2 подлежат исключению как противоречащие действующему законодательству, кроме того, в рамках рассмотрения настоящего спора судом урегулированы разногласия сторон относительно размера договорной неустойки в п.5.3 и 5.6 спорного договора.

Вместе с тем, доводы истца об исключении из текста договора пунктов 2.6, абзацев 5-7 пункта 3.6, 3.7, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 7.7, 7.8, 7.9, 7.11, 7.12 и 8.6 судом были рассмотрены и отклонены как недоказанные и необоснованные.

Исключение судом из договора пунктов перечисленных выше не противоречит действующему законодательству, соответствует воле сторон договора и не нарушает права и законные интересы Департамента города Москвы. Об ином заявителем апелляционной жалобы не заявлено.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2023 года по делу N А40-18165/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Б.В. Стешан В.В. Валюшкина