Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 г. N 17АП-621/23 по делу N А60-40960/2022

г. Пермь

20 апреля 2023 г.

Дело N А60-40960/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой И.А.,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 декабря 2022 года

по делу N А60-40960/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "СВ Групп" (ИНН 6671087040, ОГРН 1186658047267)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107),

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение государственный центр агрохимической службы "Свердловский" (ИНН 6661000730, ОГРН 1026605249956),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СВ ГРУПП" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение от 07.05.2022 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16, в котором установить рыночную стоимость аренды на основании отчета об оценке от 20.05.2022 N 398-22/3, изменить расчет арендной платы к договору и установить размер арендной платы на 2022 год в размере 334 567 руб. 29 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение государственный центр агрохимической службы "Свердловский".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2022 иск удовлетворен. Суд решил: урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка N Т-155/0453 от 07.05.2004, возникшие при определении размера арендной платы. Расчет арендной платы производить с 2022 года исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка равной 20 350 714 руб. В приложении N 2 к договору аренды арендной платы земельного участка N Т-155/0453 от 07.05.2004 г. (расчет арендной платы на 2022 год) годовой размер арендной платы - 313 328 руб. 14 коп., ежеквартальный - 78 332 руб. 04 коп. С Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "СВ ГРУПП" взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, 48 000 руб. судебных издержек. Истцу из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 186 от 22.07.2022 г.

Не согласившись в принятым по делу решением ответчик Территориальное управление Росимущества в Свердловской области обжаловало его в апелляционной порядке, полагает решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить с принятием по делу нового судебного акта.

В апелляционной жалобе ответчиком приведены доводы о том, что отчет от 15.12.2021 об оценке рыночной стоимости права аренды, выполненный по заказу ответчика, соответствовал требованиям закона, Федеральным стандартам оценки, результаты оценки рекомендованы для совершения сделок, на указанный отчет дано положительное экспертное заключение, результаты проведения данной оценки не обжалованы, отчет не оспорен.

По мнению ответчика, наличие двух или более оценок рыночной стоимости одного и того же объекта с разными результатами само по себе не является свидетельством недостоверности любой из них, результаты оценок различаются существенно в том случае, если результат оспаривающей оценки в виде конкретного числа находится вне границ интервала, в котором может находиться результат оспариваемой оценки, а результат оспариваемой оценки в виде конкретного числа находится вне границ интервала, в котором может находиться результат оспаривающей оценки.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 17.04.2023.

Истец направил в суд отзыв на апелляционную жалобу в возражениями относительно ее удовлетворения, решение полагает законным и обоснованным.

Представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, в судебное заседание не явились, что препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы не является.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, ООО "СВ групп" является с 30.12.2019 арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Фурманова, д.109, общей площадью 2798 кв.м, что подтверждается договором аренды N Т-155/0453 от 07.05.2004, заключенным с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (в редакции дополнительного соглашения N66-489 от 07.06.2021).

В соответствии с п. 3.4 договора аренды размер арендной платы может изменяться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке путем направления расчета, который является частью договора.

Истцом с сопроводительным письмом N 66-07/325 от 18.01.2022 получен расчет арендной платы на 2022 год, который произведен арендодателем исходя из рыночной стоимости права аренды, установленной в отчете об оценке от 15.12.2021 N 7964/21 ООО "Центр экономического содействия".

Истец для проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства, соответствующих нормативных актов, методологии и сложившейся общепринятой практики в области оценочной деятельности обратился в ООО "Областной центр оценки", в рецензии которого от 20.05.2022 указано, что отчет об оценке N 7964/21 от 15.12.2021 не соответствует требованиям законодательства. Согласно отчету ООО "Областной центр оценки" N 398-22/3 от 20.05.2022 рыночная стоимость арендной платы составляет 21 730 200 руб., в связи с чем арендная плата для истца на 2022 год должна составить 334 567 руб. 29 коп.

Принимая во внимание, что разногласия относительно рыночной стоимости права аренды и величины арендной платы не разрешены в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения о расчете арендной платы исходя из рыночной стоимости арендной платы в размере 21 730 200 руб. и изменении расчета арендной платы на 2022 год в размере 334567 руб. 29 коп.

Разрешая спор, суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон договора аренды возникшие при определении размера арендной платы. При этом суд исходил из того, что ответчиком размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, являющегося недостоверным. Размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, размер арендной платы определены судом по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Изучив доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не установил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных правовых норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

По настоящему делу суд первой инстанции установил, что порядок исчисления арендной платы сторонами не оспаривается. Истец не согласен с рыночной стоимостью права аренды, исходя из которой определен годовой размер арендной платы.

Рыночная стоимость права аренды определена арендодателем по отчету об оценке от 15.12.2021 N 7964/21 ООО "Центр экономического содействия".

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020)). Величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, не являлась обязательной для уполномоченного органа.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая представленную истцом рецензию на отчет об оценке от 15.12.2021 N 7964/21, выполненный ООО "Центр экономического содействия", суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено ООО "Главэкспертиза", эксперту Логинову Александру Леонидовичу. На разрешение эксперта поставлены о том, соответствует ли отчет об оценке от 15.12.2021 N 7964/21, выполненный ООО "Центр экономического содействия", требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16 по состоянию на дату проведения экспертизы.

В экспертном заключении по результатам экспертизы N 2022/10-01Э указано на частичное несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки (отсутствует перечень данных с указанием источников получения, отсутствуют характеристики объекта оценки, не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, анализ сегмента рынка земельных участков офисно-торгового назначения не приведен, аналоги объектов приведены для ИЖС, что также повлияло на корректировочные коэффициенты), вследствие чего указанный отчет не может быть принят в качестве документа, определяющего величину стоимости объекта оценки. Экспертом определена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:16 в размере 20 350 714 руб.

Указанное заключение эксперта правомерно признано судом соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержащим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, ясным и полным, не содержащим противоречий.

Истцом заявленные требования скорректированы исходя из установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости права аренды.

Принимая во внимание, что размер арендной платы определен на основании недостоверного отчета, судом требования истца удовлетворены, установлена для определения размера арендной платы по договору аренды 155/0453 от 07.05.2004 рыночная стоимость права аренды земельного участка - 20 350 714 руб. С учетом этого суд пришел к выводу о том, что арендная плата на 2022 год для истца составляет 313 328 руб. 14 коп. в год или 78 332 руб. 04 коп. в квартал.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласен, оснований для иной оценки собранных по делу доказательств не усматривает, учитывая что о проведении по делу повторной экспертизы ответчик не ходатайствовал, доказательств недостоверности экспертного заключения как доказательства по делу ответчиком не представлено, в деле не имеется.

Доводы ответчика о том, что отчет от 15.12.2021 об оценке рыночной стоимости права аренды, выполненный по заказу ответчика, соответствовал требованиям закона, Федеральным стандартам оценки, результаты оценки рекомендованы для совершения сделок, на указанный отчет дано положительное экспертное заключение, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не доказанные.

То обстоятельство, что результаты проведения данной оценки не обжалованы, определяющего значения для дела не имеет, учитывая, что при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, поставил на разрешение эксперта вопрос о том, соответствует ли отчет об оценке от 15.12.2021 N 7964/21, выполненный ООО "Центр экономического содействия", требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и по результатам проведения экспертизы, с учетом выводов эксперта, установленных им нарушений при проведении оценки признал отчет недостоверным. Достаточных доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Приведенные ответчиком доводы о том, что наличие двух или более оценок рыночной стоимости одного и того же объекта с разными результатами само по себе не является свидетельством недостоверности любой из них, результаты оценок различаются существенно в том случае, если результат оспаривающей оценки в виде конкретного числа находится вне границ интервала, в котором может находиться результат оспариваемой оценки, а результат оспариваемой оценки в виде конкретного числа находится вне границ интервала, в котором может находиться результат оспаривающей оценки, апелляционным судом признаны не имеющими значения для правильного рассмотрения дела с учетом изложенного выше.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, судом первой инстанции установлены, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения судом апелляционной инстанции не установлено.

Ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2022 года по делу N А60-40960/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова