Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2023 г. N 07АП-2511/23 по делу N А45-487/2023

город Томск

24 апреля 2023 г.

Дело N А45-487/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чепенко Т.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Садко" (N 07АП2511/2023) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2023 по делу N А45-487/2023 (судья Полякова В.А.) по иску мэрии города Новосибирска к жилищно-строительному кооперативу "Садко" ИНН 5402023720 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с жилищно-строительного кооператива САДКО 1 616 011 рублей 92 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 N 83294 за период с первого квартала 2022 года по третий квартал 2022 года, 229 473 рублей 69 копеек неустойки за период с 02.04.2022 по 21.11.2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 марта 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик, находящийся в процедурах банкротства, обратился с апелляционной жалобой, указывая, что к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, подлежали привлечению участники долевого строительства, за которыми признано в судебном порядке и зарегистрировано право на долю в объекте незавершенном строительством. Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении заявленного ходатайства о привлечении данных лиц к участию в деле, поскольку исходя из совокупности следующих норм пункт 1 статьи 218, пункт 1 статьи 131, 309, 310, пункт 1 статьи 424, статьи 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 36, пункт 3 статьи 65 (в редакции до 01.03.2015), пунктами 2, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует исходить из того, что, став долевыми собственниками объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, вышеперечисленные физические лица в силу закона приобрели право пользования земельным участком, занятым указанным объектом на тех же условиях и в том же объеме, что и ЖСК "Садко", приняв тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило. Дело рассматривается в отсутствие надлежаще извещенных, но неявившихся лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью СИБЭНЕРГОСТРОЙ-С 25.06.2008 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 83294.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора в аренду передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:032940:0027, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 4 252 кв. метров.

Земельный участок передан арендатору для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и административного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции по улице Кропоткина (пункт 1.3 договора).

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативным правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (пункт 2.2 договора).

Согласно информационной справке мэрии города Новосибирска сумма годовой арендной платы с 01.01.2022 определена в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п на основании отчёта независимого оценщика с применением коэффициентов уровня инфляции и составляет 2 154 682 рубля 54 копейки или 538 670 рублей 64 копейки в месяц.

Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом (пункт 2.4.2 договора).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.4.3 договора).

28.09.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 N 83294 переданы жилищно-строительному кооперативу САДКО.

Таким образом, арендатором по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 N 83294 является жилищно-строительный кооператив САДКО.

Как пояснил истец, за период с первого по третий квартал 2022 года за ответчиком числится задолженность в размере 1 616 011 рублей 92 копеек.

На основании пункта 2.4.3 договора начислена неустойка за каждый день просрочки в размере 0, 1 % от суммы задолженности.

Размер неустойки за период с 02.04.2022 по 21.11.2022 согласно расчёту истца составил 229 473 рубля 69 копеек. Расчёт размера задолженности и неустойки, представленный мэрией города Новосибирска, судом проверен, признан верным.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 N 83294 жилищно-строительным кооперативом САДКО не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены, что явилось основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

В процессе рассмотрения спора ответчиком было заявлено ходатайство о привлечении третьих лиц - участников долевого строительства, за которыми зарегистрированы права на долю в незавершенном строительством объекта, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано.

Оценивая обоснованность данного процессуального решения, коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований является предполагаемым участником материального правоотношения, связанного по объекту и составу с тем, что является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. Наличие у лица какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет этому лицу право требовать вступления в дело, рассматриваемое судом, поскольку по смыслу статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такое право появляется только у лица, если принимаемый по делу судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, должно иметь интерес к результату рассмотрения пора. При решении вопроса о привлечении к участию в деле третьего лица суду необходимо установить, какой правовой интерес имеет данное лицо - то есть, каким образом судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон. В том случае, если судебный акт влияет на права и обязанности лица по отношению к одной из сторон, имеется необходимость защиты его субъективных прав и охраняемых законом интересов.

В том случае, если материальных прав и обязанностей лица по отношению к одной из сторон судебный акт не порождает, не изменяет или не прекращает, то основания для вступления такого лица в дело отсутствуют - поскольку нет предмета для судебной защиты.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований по исковому заявлению, права и обязанности указанных заявителем жалобы третьих лиц в настоящем споре не могут быть затронуты, равно как принятый окончательный судебный акт по делу - повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2021 (резолютивная часть оглашена 16.07.2021) Жилищно-строительный кооператив "Садко" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Болотова Татьяна Викторовна. В отношении должника - жилищно-строительного кооператива "Садко" применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - "Банкротство застройщиков".

Требования части из названных апеллянтом участников строительства включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

При этом, если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то в таком случае его требование может быть включено в данный реестр только в случае его отказа от такой регистрации.

Судебная практика исходит из того, что зарегистрированное за участником строительства право на жилое помещение не входит в конкурсную массу, а участник строительства может предъявить дополнительные денежные требования - размер компенсации морального вреда, размер возмещения убытков, неустойки и прочих взысканий.

Если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признаны решением суда общей юрисдикции независимо от того, зарегистрированы ли они в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, то это означает, что заявитель такого требования заявляет о своем желании получить жилое помещение в порядке, предусмотренном параграфом 7 гл. IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и отказывается от своего признанного судом права в пользу застройщика.

Таким образом, сам факт включения части из названных апеллянтом участников строительства в соответствующий реестр свидетельствует об их отказе от прав на долю и согласие на получение жилого помещения по правилам, установленным законодательством о банкротстве.

Что касается права остальных участников, признавших свое право на долю в судебном порядке, то суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Следовательно, до момента регистрации права собственности на само помещение права участника строительства обеспечиваются залогом права аренды на земельный участок. Поскольку объект не введен в эксплуатацию, права на квартиры не зарегистрированы, договор с множественностью лиц на стороне арендатора не заключен, основания полагать, что непривлечение в качестве третьих лиц затрагивает права и обязанности лиц, защитивших свои права путем признания права на идеальную долю в объекте незавершенном строительством, у суда первой инстанции не имелось, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 26 Пленума об аренде, на который ссылается апеллянт.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет"

Руководствуясь статьёй 110, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2023 по делу N А45-487/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В.Афанасьева М.А. Фертиков