Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2023 г. N 09АП-11985/23 по делу N А40-87581/2022

г. Москва

17 апреля 2023 г.

Дело N А40-87581/22

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Бремар" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 февраля 2023 года по делу N А40-87581/22, принятое судьей Немтиновой Е.В. (142-655),

по иску ООО "Бремар" (ИНН 7709279813, ОГРН 1037700077414)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании преддоговорного спора,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Чусов Л.Н. по доверенности от 20.01.2023, уд. адвоката N 12048 от 03.07.2012, Артемов В.А. по доверенности от 01.08.2022, уд. адвоката N 161 от 25.12.2002; от ответчика: Караваева А.О. по доверенности от 10.11.2022, диплом 107718 0736134 от 06.07.2018;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бремар" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении при заключении договора купли-продажи нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Волгоградский, д. 1, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0006040:5121, общей площадью 194,8 кв. м. (подвал, пом. V), путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.3, 3.4, 7.12 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04 февраля 2023 года по делу N А40-87581/22 исковые требования удовлетворены в части - разногласия урегулированы в редакции, определенной судом.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просят решение отменить.

Истец настаивает на своей редакции соглашения,предложенной в иске.

Ответчик в отношении заявленных требований возражает, полагая их необоснованными. Считает, что только собственник вправе определять, порядок, условия и выкупную цену отчуждаемого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявителя требования и доводы своей жалобы поддержали, по доводам апелляционной жалобы своего процессуального оппонента возражали.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения нежилого помещения нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Волгоградский, д. 1, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0006040:5121, общей площадью 194,8 кв. м., на основании договора аренды от 12.11.2004 N 1-945/2004, заключенного с Департаментом (его правопредшественником).

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 25.12.2021 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент, рассмотрев обращение Общества, направил ему проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец, посчитав цену, предложенную Департаментом существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к оценщику ИП Мазуренко Ирина Александровна.

В соответствии с подготовленным ИП Мазуренко Ириной Александровной отчетом об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, рыночная цена объекта составила 15 086 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта, а также по спорным пунктам не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2022 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно экспертному заключению N 104 от 10.10.2022 по делу N А40-87581/22-142-655, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Волгоградский, д. 1, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0006040:5121, общей площадью 194,8 кв. м. (подвал, пом. V, комнаты 1-2, 2а, 3-10, 12-20, 20а, 21, 23) по состоянию на дату обращения для заключения договора - 25.12.2021 г. без учета НДС составляет 23 918 000 руб. 00 коп

Выводы эксперта положены в основу принятого по делу решения, с чем соглашается апелляционная коллегия.

Апелляционный суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом в соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о необходимости устранения правовой неопределенности, возникшей, ввиду отсутствия указания в тексте соглашения, в редакции урегулированных судом разногласий указания на конкретные помещения, подлежащие отчуждению.

Судебные акты должны отвечать общеправовому принципу исполнимости (статья 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как следует из содержания Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 2-П от 5 февраля 2007 года, исполнимость вынесенных судебных решений наряду со стабильностью правового регулирования выражает принцип правовой определенности, который является общеправовым.

Вопреки выводам суда первой инстанции, в пункте 1.1 договора в редакции Департамента отражены недостаточные идентифицирующие признаки выкупаемого помещения, в частности для совершения регистрационных действий.

Регистрационные характеристики выкупаемого нежилого помещения согласно Выписке из ЕГРП: г. Москва, проспект Волгоградский, д. 1 стр.1, с кадастровым номером 77:01:0006040:5121, общей площадью 194.8 кв.м. (подвал. пом. V комн. 1-2. 2а. 3-10. 12-20. 20а. 21. 23).

Таким образом, формулировка характеристики выкупаемого объекта в редакции Департамента городского имущества города Москвы будет противоречить данным Единого государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним, что в силу подпункта 7 пункта I статьи 26 Федерального закона ФЗ-218 "О Государственной регистрации недвижимости" может явиться основанием для отказа в регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Вместе с тем, пункт 3.3 договора подлежит изложению в редакции, предложенной Департаментом, поскольку соответствуют типовой форме договора купли-продажи находящегося в собственности города Москвы, утвержденной в установленном порядке. Следует отметить, что предложенная Департаментом редакция спорных пунктов не противоречит требованиям закона, условиям договора и не нарушает права и законные интересы истца.

На основании вышеизложенного, решение суд подлежит изменению в соответствующей части.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 февраля 2023 года по делу N А40-87581/22 изменить в части.

Дополнить резолютивную часть решения указанием в пункте 1.1. договора помещений: подвал, пом.V, комн.1-2, 2а, 3-10, 12-20, 20а, 21,23.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова О.В. Савенков