Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2023 г. N 09АП-15474/23 по делу N А40-172677/2022

г. Москва

24 апреля 2023 г.

Дело N А40-172677/22

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ПРАЙМ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2023

по делу N А40-172677/22-133-948, принятое судьей Михайловой Е.В.,

по иску ООО "ПРАЙМ" (ИНН 7743151500, ОГРН 1167746388270)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об обязании осуществить расчет,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Дмитриева Е.А. по доверенности от 10.11.2022, диплом ДВС 1097459 от 13.04.2001;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании осуществлять расчет арендной платы по Договору 13.06.2019 N 00-00780/19 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в отношении нежилого помещения общей площадью 213,80 кв.м. (1 этаж, пом. Iа, комн. 1-11), расположенного по адресу: город Москва, Северо-Западный административный округ, улица Лодочная, дом 29, строение 1, с 04.03.2022 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2023 по делу N А40-172677/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 13.06.2019 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен Договор N 00-00780/19 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (далее - Договор), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (объект аренды) общей площадью 213, 80 кв.м (1 этаж, пом. 1а, комн. 1-11), расположенное по адресу город Москва, Северо-Западный административный округ, улица Лодочная, дом 29, строение 1.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что условия в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1. Договора аренды.

На основании п. 2.1. Договора срок действия Договора устанавливается с 08.05.2019 г. по 08.05.2029 г.

Согласно п. 2.2. Договора он считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

На основании п. 5.2.5. Договора арендодатель обязан обеспечить направление на государственную регистрацию Договора не позднее 14 дней с момента его подписания сторонами.

Управлением Росреестра по Москве в проведении регистрационных действия (государственной регистрации Договора) 27.12.2019 г. было отказано, в связи с чем Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2020 г. по делу N А40-57871/20-139-421, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2021 г., признано незаконным и отменено решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенное в письме от 27.12.2019 N 77/017/215/2019-4432 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации Договора.

Государственная регистрация Договора была осуществлена 19.08.2021 г.

В соответствии с п. 5.2.2. Договора арендодатель обязан осуществлять учет и хранение Договора.

Договор с отметкой о государственной регистрации был передан арендатору 04.03.2022 г.

Истец указал, что до государственной регистрации Договора и передачи экземпляра прошедшего государственную регистрацию Договора арендатору у него отсутствовала возможность использовать объект аренды.

Согласно п. 1.3. Договора объект аренды подлежит использованию в целях торговли, оказания бытовых услуг населению, организации общественного питания, детского досугового центра.

Для использования объекта аренды в соответствии с установленными Договором целями необходимо заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Предоставление холодного водоснабжения и водоотведения регулируется "Правилами холодного водоснабжения и водоотведения" (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".

На основании п. 4 Правил холодное водоснабжение и (или) водоотведение с использованием централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляются на основании договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения.

Основанием для заключения договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения является заявка абонента на заключение такого договора (п. 8 Правил). К заявке абонента прилагаются, в том числе, документ, подтверждающий право собственности или иное законное основание возникновения прав владения и (или) пользования на объект у абонента (п. 17 Правил).

Истец указал, что до государственной регистрации Договора и получения экземпляра зарегистрированного Договора он не мог пользоваться объектом аренды, так как без зарегистрированного в установленном порядке Договора отсутствовала возможность заключить договоры на коммунальное обслуживание объекта с ресурсоснабжающими организациями, согласовать вид деятельности в Роспотребнадзоре, осуществить страхование объекта аренды.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что, поскольку у арендатора в спорный период отсутствовала юридическая возможность использования нежилого помещения в целях, согласованных условиями Договора, в связи с чем отсутствуют основания для начисления арендной платы в период с 08.05.2019 г. по 04.03.2022 г.

Истец направил ответчику претензию через портал mos.ru (ID = 3261642 от 20.05.2022 г.), предложил заключить дополнительное соглашение к Договору, в котором согласовать новую редакцию п. 2.2. Договора о начислении арендной платы.

Департамент направил истцу ответ от 20.06.2022 г. N ДГИ-Э-68873/22-1 на претензию, в котором указал, что обязательства по арендным платежам считаются возникшими с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения - 20.05.2019 г.

Департамент, возражая относительно заявленных требований, сослался на то, что объект передан истцу по акту приема-передачи 20.05.2019. Одновременно стороны засвидетельствовали, что ключи от объекта истцом получены, а объект соответствует условиям Договора и целевому назначению имущества; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2021 по делу N А40-315043/19 установлено злоупотребление правом со стороны истца.

Ответчик также указал, что истец ошибочно полагает, что при сложившихся обстоятельствах он имеет право на освобождение от арендной платы, так как в рамках ст. 328 ГК РФ со стороны Департамента отсутствует встречное исполнение.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм видно, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, определении Верховного Суда РФ от 18.05.2021 г. по делу N 305-ЭС20-7170.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п.3 ст.433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В силу п. 2.2 Договора он считается заключенным с момента его государственной регистрации, а внесение арендной платы производится с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

При этом в п. 2.2 Договора установлено, что если Арендатор не занимает Объект аренды на дату, в указанную в п. 2.1 Договора, условия Договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи Объекта аренды по акту приема-передачи.

Как указано выше, Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи 20.05.2019. Одновременно стороны засвидетельствовали, что ключи от Объекта Истцом получены, а Объект соответствует условиям договора и целевому назначению имущества.

Пунктом 5.2.5 Договора на Департамент возложена обязанность по направлению в Росреестр документов не позднее 14 (четырнадцати) дней с момента подписания Договора с целью регистрации обременения.

Соответствующий комплект документов Департаментом направлен 18.06.2019 Росреестр (заявление N 77/017/2015/2019-4432).

Росреестр приостановил проведение регистрационных действий в связи с отсутствием Устава ООО "Прайм"

ООО "Прайм" был уведомлен о приостановлении письмом от 03.10.2019 N ДГИ-1-76579/19-1, в котором ему также было предложено предоставить недостающий документ копию Устава ООО "Прайм", в целях недопущения отказа в государственной регистрации Договора.

Однако в связи с не устранением вышеназванных причин 27.12.2019 Росреестр отказал в государственной регистрации Договора.

25.03.2020 отказ Росреестра, изложенный в письме от 27.12.2019 N 77/017/215/2019-4432 (Отказ), обжалован Департаментом в Арбитражный суд города Москвы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы решением Арбитражного суда города Москвы от 11.08.2020 по делу N А40-57871/2020 заявленные требования удовлетворены, Отказ признан незаконным и отменён. Одновременно суд обязал Росреестр зарегистрировать Договор.

Полагая, что допущенные Департаментом нарушения в части регистрации Договора свидетельствуют о незаключенности сделки, истец обращался в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании Договора незаключенным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2021 по делу N А40-315043/19 в удовлетворении иска ООО "Прайм" отказано.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что истец ошибочно полагает, что при сложившихся обстоятельствах он имеет право на освобождение от арендной платы.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) указано, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но он не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. п. 14, 15 постановления Пленума ВАС РФ N 73, п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Разъяснения, указанные в п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2015) и п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017) в части обязательственных правоотношений, а также указанные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 по делу N А83-20325/2017, на которые ссылается истец, сводятся к тому, что невозможность пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и целевому назначению имущества должна являться результатом противоправных действий арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора только в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, таких доказательств истцом не представлено, судебными актами по недобросовестность Департамента в рамках исполнения Договора не установлена.

Истец указывал, что для использования объекта аренды в соответствии с установленными Договором целями необходимо заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление холодного водоснабжения и водоотведения регулируется "Правилами холодного водоснабжения и водоотведения" (далее -Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Согласно п. 4 Правил, холодное водоснабжение и (или) водоотведение с использованием централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляются на основании договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения. Основанием для заключения договора холодного водоснабжения, договора водоотведения или единого договора холодного водоснабжения и водоотведения является заявка абонента на заключение такого договора (п. 8 Правил). К заявке абонента прилагаются, в том числе, документ, подтверждающий право собственности или иное законное основание возникновения прав владения и (или) пользования на объект у абонента (п. 17 Правил).

Суд первой инстанции критически оценил данный довод. Истец не доказал, что в спорном помещении отсутствовала подключение к коммунальным ресурсам, то есть не доказан факт нарушения арендодателем обязательств по обеспечению соответствующих объемов ресурсов коммунальных услуг в помещении, как и чинения арендодателем иных препятствий в пользовании объектом.

Учитывая, что объект передан арендатору по акту от 20.05.2019, истцом не доказан факт отсутствия использования переданного объекта недвижимости по его целевому назначению, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2023 по делу N А40-172677/22-133-948 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова