Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2023 г. N 09АП-7567/23 по делу N А40-130073/2022

г. Москва

24 апреля 2023 г.

Дело N А40-130073/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СтройЗемРесурс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 декабря 2022 года по делу N А40-130073/22, принятое судьей Хабаровой К.М. (181-693),

по иску АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

к ООО "СтройЗемРесурс" (ИНН 0272024248, ОГРН 1140280049117)

третье лицо: Некоммерческая организация "Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан"

о взыскании задолженности по договору аренды, задолженности по договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Сучкова М.В. по доверенности от 28.04.2022, диплом 107724 3798993 от 29.06.2018; от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙЗЕМРЕСУРС" о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка N ДЗ-63 от 11.07.2013 года по выплате:

- неустойки на основании п.9.4 Договора в размере 203 210 руб.28 коп.

- неустойки на основании п.9.6 Договора в размере 33 748 руб.

- неустойки на основании п.9.3 Договора в размере 1 567,86 руб.

- задолженности по Договору купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года по выплате неустойки за нарушение сроков обеспечения строительства на основании п. 5.3 в размере 19 114 491 руб.93 коп. (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками, а также за нарушение Ответчиком сроков обеспечения строительства по договору купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2022 г. исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "СтройЗемРесурс" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на прекращение срока действия договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 в связи с переходом права собственности на земельные участки и, как следствие, отсутствие обязанности нести ответственность за нарушение сроков строительства объектов на указанных объектах.

Представитель АО "Дом.РФ" возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным.

Ответчик и Третье лицо в судебное заседание не явились, дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует изменить в части взыскания неустойки за нарушение сроков обеспечения строительства на основании п. 5.3 Договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Фондом "РЖС" (Арендодатель) и ООО "КилСтройИнвест" (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка N ДЗ-63 от 11.07.2013 года, согласно которому Арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок. Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 Договора земельный участок был передан от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 11.07.2013 года.

В дальнейшем все права и обязанности ООО "КилСтройИнвест" по Договору были переданы в пользу ООО "СтройЗемРесурс" (Арендатор) на основании Договора передачи прав и обязанностей N 9-1-Ц от 07.03.2017 года (зарегистрирован 20.03.2017 года).

С 01.09.2016 года все права и обязанности Фонда "РЖС" по Договору были переданы в пользу АО "АИЖК" (после переименования АО "Дом.РФ") в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и п.1 ст.2 Федеральный закон от 13.07.2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец указывает на то, что за время пользование земельными участками у арендатора образовалась задолженность по выплате неустойки на основании п.9.4 Договора в размере 203 210 руб.28 коп., неустойки на основании п.9.6 Договора в размере 33 748 руб., неустойки на основании п.9.3 Договора в размере 1 567,86 руб.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.9.4 Договора аренды в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца по состоянию на 31.03.2022 года размер неустойки за просрочку Арендатора, за период с 29.07.2021 года по 31.03.2022 года составляет 203 210,98 руб.

На основании п. 9.6 Договора аренды за нарушение срока предоставления банковской гарантии Арендатору начислена неустойка в размере 33 748 руб. за период с 24.08.2021 года по 31.03.2022 года.

Также истец указывает на то, что Арендатором нарушен установленный п.3.1.4 Договора срок осуществления жилищного и иного строительства.

В соответствии с п.9.3 Договора аренды за указанное нарушение Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной согласно п.4.5.2 Договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно расчету истца по состоянию на 31.03.2022 года размер неустойки за нарушение Арендатором срока осуществления строительства составил 1 567,86 руб.

Исследовав вышеназванные условия договора аренды и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности исковых требований истца о взыскании вышеназванных неустоек.

Вместе с тем, ответчик в своей апелляционной жалобе ни обстоятельства наличия нарушений по договору аренды, ни сам размер взысканных судом неустоек по договору аренды не оспаривает, поэтому в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения в указанной части апелляционным судом не проверяется.

Как следует из материалов дела, между ООО "СтройЗемРесурс" (Покупатель) и АО "АИЖК" (Продавец) после переименования АО "Дом.РФ") был заключен договор купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года.

В соответствии п. 1.1. Договора 2 Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить 8 (восемь) земельных участков, ранее предоставленных покупателю по Договору аренды.

Согласно п. 1.2. Договора 2 Покупатель обеспечивает строительство объектов капитального строительства в установленные договором сроки.

Поскольку Ответчиком нарушены сроки обеспечения строительства, истец обратился в суд за взысканием неустойки по договору купли-продажи в размере 19 114 491 руб.93 коп.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из сохранения условий договора купли-продажи (пункты 5.1-5.7) в части ответственности Ответчика за нарушение сроков строительства, даже при условии продажи спорных земельных участков третьим лицам Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан" и ООО "Строй-Планета" по договорам купли-продажи земельных участков N 5-111 от 10.08.2018 года и N 18-21/381 от 09.04.2018.

Доводы ответчика о необоснованности требований о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства в связи с продажей земельных участков признаны судом первой инстанции несостоятельными, так как по мнению суда продажа земельных участков не освобождает ответчика от ответственности, поскольку в соответствии с пунктами 5.1-5.7 Договора купли-продажи в случае продажи земельных участков ООО "СтройЗемРесурс" остается ответственной стороной за неисполнение обязательств перед АО "ДОМ.РФ". Об этих обстоятельствах ответчик также был уведомлен в письме N 12225-АА от 26.04.2018 года (на N 19/04-18 от 19.04.2018 года).

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Подпунктом 3.2.14 Договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 г. предусмотрено, что при обороте земельных участков на основании заключенной с новым правообладателем сделки (далее - третье лицо) Покупатель обязан передать ему все обязанности, предусмотренные условиями Договора купли-продажи, договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 N ДЗ-63, протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.06.2013 N А266-21/2013/2.

Так, из материалов дела следует, что что в 2018 году земельные участки были проданы ООО "СтройЗемРесурс" :

- 1 земельный участок кадастровый номер 02:47:101001:817 в собственность НО ФРЖС РБ по договору N 18-21/381 от 09.04.2018 г.;

- 7 земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:101001:767, 02:47:101001:769, 02:47:101001:793, 02:47:101001:797, 02:47:101001:802, 02:47:101001:806, 02:47:101001:812, в собственность ОАО "Строй-Планета" по договору N 5-III от 10.08.2018 г.

Принимая во внимание изложенное, в договорах купли-продажи земельных участков N 5-111 от 10.08.2018 года и N 18-21/381 от 09.04.2018 были предусмотрены все вышеизложенные обязательства (п. 1.2, п.1.4, п.3.2.4 названных договоров) и к новым собственникам перешли все права и обязанности, установленные Договором продавца (АО "Дом.РФ), протоколом об итогах аукциона.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что ответственность за нарушение сроков обеспечения строительства перед АО "ДОМ.РФ" несет ООО "СтройЗемРесурс" противоречит как материалам дела, так и нормам материального права, поскольку переход права собственности на земельные от ответчика к третьим лицам влечет прекращение прав и обязательств по купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года.

Данный правовой подход к схожим обстоятельствам подтверждается сложившейся судебной практикой по делам N А40-276776/21 и N А40-181757/21.

Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:806 выбыл из собственности ответчика в пользу ООО "Строй-Планета" с момента государственной регистрации (09.11.2018 г.), а земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:817 выбыл из собственности ответчика с момента государственной регистрации перехода права 15.05.2018 г., в то время как просрочка по осуществлению жилищного и иного строительства началась с 10.01.2018 г., то есть до перехода прав на земельные участки к третьим лицам.

При таких обстоятельствах, неустойка за земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:817 составляет 543 002,31 руб. за период с 01.01.2018 г. по 14.05.2018 г. (134 дня), исходя из расчета 8 104 512,16 х 134 х0,05%.

Неустойка за земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:806 1 264 303,90 руб. за период с 01.01.2018 г. по 08.11.2018 г. (312 дней), исходя из расчета 8 104 512,16 х 312 х 0,05%.

Учитывая изложенное, неустойка за нарушение сроков обеспечения строительства на основании п. 5.3 Договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года в размере подлежит взысканию в размере 1 807 306 руб.21 коп.

В остальной части требования истца признаются необоснованными и подлежащими отклонению.

При этом, судебная коллегия не принимает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности к данным требованиям, поскольку заявление сделано только третьим лицом, тогда как в силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ и абзаце пятом п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 разъяснено, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности.

При этом, судебная коллегия отмечает, что удовлетворение иска к ответчику в рамках договора аренды и Договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 не влечет предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2022 года по делу N А40-130073/22 изменить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СтройЗемРесурс" в пользу Акционерного общества "Дом.РФ" неустойку за нарушение сроков обеспечения строительства на основании п. 5.3 Договора купли-продажи N 20/4761-17 от 29.12.2017 года в размере 1 807 306 (Один миллион восемьсот семь тысяч триста шесть) руб.21 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 661 (Двенадцать тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 00 коп., в остальной части во взыскании неустойки отказать.

Возвратить Акционерному обществу "ДОМ.РФ" из средств федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 8 936 (Восемь тысяч девятьсот тридцать шесть ) рублей 00 копеек платежным поручением N 105609 от 08.06.2022 г.

В оставшейся части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков