Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 г. N 09АП-18793/23 по делу N А40-117276/2022

город Москва

26 апреля 2023 г.

Дело N А40-117276/22

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2023

по делу N А40-117276/22

по иску ИП Полякова Ильи Владиславовича (ОГРНИП: 312774627500889)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Дмитриева Е.А. по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, заявлен об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города и ИП Поляковым Ильёй Владиславовичем при определении условий стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м.

Истец просит:

- принять п. 3.1 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п.3.1. Цена Объекта составляет 51 894 418 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от "18" октября 2022 г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м по состоянию на 18.02.2022 г.. выполненным экспертным учреждением ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", экспертом Примеровой Маргаритой Николевной. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- принять п. 3.3 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п.3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых доставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на у вынесения судом решения.

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих ну Объекта, подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей 18.02.2022.

- принять п. 3.4 проекта договора купли-продажи в редакции истца: п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора. Все платежи состоят из платы в счет основного долга, составляющей не менее 617 790 руб. 69 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня платы основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Решением от 21.02.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города и ИП Поляковым Ильёй при определении условий стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв.м.

Согласно резолютивной части судебного акта, суд решил:

"- принять п. 3.1 проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

п.3.1. Цена Объекта составляет 51 894 418 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от "18" октября 2022 г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м по состоянию на 18.02.2022 г., выполненным экспертным учреждением ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", экспертом Примеровой Маргаритой Николевной. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- принять п. 3.3 проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

п.3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых доставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на у вынесения судом решения.

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих ну Объекта, подлежат начислению проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей 18.02.2022.

- принять п. 3.4 проекта договора купли-продажи в следующей редакции:

п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора. Все платежи состоят из платы в счет основного долга, составляющей не менее 617 790 руб. 69 коп.. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня платы основного долга в полном объеме.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ИП Полякова Ильи Владиславовича 6 000 рублей госпошлины и 43 000 руб. 00 коп. в счет оплаты судебной экспертизы.".

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разноглася по цене, определенной департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.

Явившийся в судебное заседание Мухамедшин И.Ф. не допущен к участию в деле в качестве представителя истца, поскольку им не представлены документы, подтверждающие наличие полномочий на представление интересов истца, а также документы о наличии высшего образования, либо ученой степени в области юриспруденции. При этом в материалах дела такие документы отсутствуют.

Указание в обжалуемом решении и протоколе судебного заседания информации об участии Мухамедшина И.Ф. в качестве представителя истца и реквизитов доверенности не является основанием для допуска к участию в судебном заседании суда апелляционной инстанции, поскольку представитель должен подтверждать наличие полномочий определенными Законом документами, а в их отсутствии у суда апелляционной инстанции не имеется процессуальной возможности для проверки полномочий. Фотография доверенности в мобильном телефоне не принята судом в качестве доказательства наличия у представителя соответствующих полномочий на представление интересов истца.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что у Индивидуального предпринимателя Полякова Ильи Владиславовича находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д. 19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м. на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 00-00278/14 от 12.2014 г., зарегистрированного в установленном порядке.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества да Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 1П. ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истец 18.02.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи N 59-7663 от 13.04.2022, согласно которому установленная цена объекта составляет 85 116 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.03.2022 N М105-605-П/2022 (далее - отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп". Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО "Центр оценки Аверс", был подтвержден.

В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения "Отчет об оценке" ЭС-23-1 от 25 апреля 2022 г, выполненного оценочной компанией ООО "ЭсВиАр Групп", цена объекта составила 46 916 667 руб. 00 коп. (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истцом был отправлен ответчику протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом иена выкупаемого помещения определена в размере 46 916 667 руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N ЭС-23-1 от 25 апреля 2022 г, выполненным ООО "ЭсВиАр Групп".

Ответчик протокол разногласий не согласовал, редакцию пунктов договора, указанную в протоколе разногласий применить отказался, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА"

Согласно заключению эксперта Примеровой Маргариты Николевны от "18" октября 2022 г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв.м по состоянию на 18.02.2022, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 51 894 418 руб. (без учета НДС).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 617 790 руб. 69 коп.

Между тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для урегулирования разногласий по абз. 1 п. 3.3 договора в редакции истца, поскольку это противоречит положениям п. 4 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети "Интернет" объявления о продаже.

Поскольку судом установлено, что урегулированные разногласия в данной части противоречат нормам Закона о приватизации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данной части следует изменить решение суда и урегулировать разногласия по абз. 1 п. 3.3 договора в редакции ответчика.

В остальной части решение суда следует оставить без изменений, поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в результате чего признаются судом апелляционной инстанции необоснованными и несостоятельными, в связи с чем, нет оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы 21.02.2023 по делу N А40-117276/22 изменить в отношении абзаца 1 пункта 3.3 договора нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д.19Б-21, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0006023:5678, общей площадью 579,6 кв. м.

Изложить абзац 1 пункта 3.3 договора в следующей редакции:

"На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки финансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).".

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы 21.02.2023 по делу N А40-117276/22 оставить без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова