Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 г. N 13АП-7004/23 по делу N А21-10475/2022

г. Санкт-Петербург

27 апреля 2023 г.

Дело N А21-10475/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Горбатовской О.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой А.А.,

при участии:

от истца: Бирюкова Е.В. - по доверенности от 18.11.2022 (посредством системы "онлайн-заседание");

от ответчика: Дойников М.В. - по доверенности от 09.01.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7004/2023) администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2023 по делу N А21-10475/2022 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Администрации городского округа "Город Калининград" (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 1023900770222);

к Обществу с ограниченной ответственностью "База" (адрес: 236010, Калининград, ул. Бассейная, д. 38, этаж 1, помещ. 8, ОГРН 1153926032248);

о признании объекта самовольной постройкой, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "База" (далее - ответчик, Общество) о признании объекта недвижимого имущества - нежилого административного здания с кадастровым номером 39:15:142403:148, местоположение: Калининград, ул. Энергетиков, площадь 425,2 кв.м, количество этажей 3, год завершения строительства 2019 (запись регистрации от 27.08.2019 39:15:142403:148-39/021/2019-1) самовольной постройкой, обязании снести объект недвижимости - нежилое административное здание с кадастровым номером 39:15:142403:148, местоположение: Калининград, ул. Энергетиков, площадь 425,2 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2019, в течение 6 месяцев с момента вступления решения в законную силу, а также об обязании Общества возвратить земельный участок, переданный ему по договору аренды земельного участка от 16.06.2016 N 281/2016-А, в том состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа.

Решением суда от 19.01.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 19.01.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось, поскольку спорный объект не является вспомогательным по отношению к основному зданию, а фактически является реконструкцией основного объекта, произведенной в отсутствие разрешения на строительство. Кроме того, истец отметил, что спорный объект был возведен после истечения срока действия договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объем, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 16.06.2016 N 281/2016-А (далее - договор) Общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 площадью 9450 кв.м., расположенного по адресу: Калининград, ул. Энергетиков, с разрешенным использованием - под строительство станции технического обслуживания автомобилей и локальных очистных сооружений.

Согласно пункту 1.4 договора на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 847,8 кв.м, степень готовности объекта: 44 %, кадастровый номер: 39:15:142403:29, адрес: Калининград, ул. Энергетиков,6.

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок его действия - до 04.05.2019.

В силу пункта 9.2 договора его действие прекращается, в том числе по истечении срока аренды (пункт 9.2.2 договора).

20.09.2019 Общество уведомлено о прекращении договора ввиду истечения срока его действия.

Как указал истец, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке, кадастровый номер 39:15:142403:8 зарегистрирован объект недвижимости - нежилое административное здание с кадастровым номером 39:15:142403:148, местоположение: Калининград, ул. Энергетиков, площадь 425, 2 кв.м, количество этажей 3, год завершения строительства 2019.

В 2019 году зарегистрировано право собственности Общества на указанное нежилое административное здание, при этом, как указала Администрация, регистрация права собственности Обществом произведена за пределами срока действия договора (запись регистрации от 27.08.2019 39:15:142403:148-39/021/2019-1).

Полагая отсутствие законных оснований для размещения объекта недвижимости на данной территории, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что спорное здание фактически является вспомогательным объектом, строительство которого разрешено без получения разрешения, в отсутствие доказательств возведения постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене на основании следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее - ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.

В пункте 1 статьи 222 АПК РФ определено понятие самовольной постройки, под которой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки наделен собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Частью 1 статьи 55.32 ГрК РФ предусмотрено, что снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения договора, срок действия которого определен до 04.05.2019, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При этом, возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что спорный объект был возведен в период действия договора.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН завершение строительства нежилого административного здания с кадастровым номером 39:15:142403:148 произведено в 2019 году, дата постановки на кадастровый учет - 27.08.2019, то есть за пределами срока действия договора, следовательно, вопреки выводу суда первой инстанции материалами дела не подтверждается факт завершения строительства спорного объекта в полном объеме в период действия договора, то есть на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, поскольку в силу положений пункта 9.2.2 договора и статьи 622 ГК РФ Общество обязано было вернуть спорный земельный участок истцу.

Кроме того, из пункта 1.4 договора следует и сторонами не оспаривается, что на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142403:8 был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142403:29, площадью застройки 847,8 кв.м., степенью готовности 44 %.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что фактически объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142403:29 является основным объектом недвижимого имущества на спорном земельном участке, в то время как спорный объект является вспомогательным объектом по отношению к основному, в связи с чем выдача разрешения на его строительство не требовалась.

Действительно, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом по смыслу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ одним из критериев для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, либо наличие связи с сетями инженерно-технического обеспечения, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства.

Между тем, в данном случае, несмотря на представленное ответчиком в материалы дела техническое заключение специалиста, оснований полагать, что спорное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142403:148, является вспомогательным, не имеется, поскольку, как пояснено представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 18.04.2023 на вопрос суда, его назначение - нежилое административное здание, в котором расположены офисы и парковка с соответствующими коммуникациями, то есть которые явно возможно использовать самостоятельно, в связи с чем спорное здание фактически представляет собой самостоятельный - основной, а не вспомогательный объект недвижимости, поскольку его возможно самостоятельно использовать, в том числе и для размещения в нем вышеназванных офисов.

Не могло быть принято судом первой инстанции во внимание представленное ответчиком в материалы дела техническое заключение специалиста и ввиду того, что оно прямо противоречит представленной в материалы дела проектной документации на строительство на спорном земельном участке, согласно которой административно-бытовое здание подразумевалось к строительству как отдельно стоящий самостоятельный объект второй очереди строительства, а пятно застройки (первая очередь строительства) на котором ответчиком возведено спорное здание было предназначено для строительства боксов для обслуживания автомашин с бытовыми помещениями, что явно не соотносится с возведенным ответчиком нежилым административным зданием с офисами.

Более того, в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 16.03.2020 N 9394-ДВ/08 разъяснено, что поскольку под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования, и при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений ГрК РФ застройщик вправе возводить на соответствующем земельном участке вспомогательные объекты строительства лишь при наличии у него разрешения на строительство основного объекта.

Вместе с тем, доказательств получения разрешения на строительство основного объекта на спорном земельном участке Обществом в материалы дела не представлено, напротив представителем ответчика пояснено в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 18.04.2023, что за получением разрешения на строительство Общество не обращалось, руководствовалось ранее выданным предыдущему застройщику N RU39315000-121/2010, в то время как срок ранее выданного предыдущему застройщику разрешения на строительство основного объекта истек еще 01.05.2015 (л.д. 66 тома 1), то есть еще до заключения договора аренды спорного земельного участка с ответчиком от 16.06.2016 N 281/2016-А.

При таких обстоятельствах следует признать, что у Общества не имелось оснований для осуществления на спорном земельном участке строительства ни основного объекта, ни соответственно каких-либо вспомогательных объектов строительства, что в свою очередь свидетельствует о возведении последним вышеназванного нежилого административного здания в отсутствие разрешительной документации.

С учетом приведенного, исходя из установленных при рассмотрении дела обстоятельств, апелляционный суд вопреки выводу суда первой инстанции находит обоснованным требования истца о признании спорного объекта самовольной постройкой и о возложении на Общество обязанности по его сносу.

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).

Учитывая изложенное, а также характер возлагаемой на ответчика обязанности, апелляционный суд находит разумным заявленный Администрацией шестимесячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу на исполнение соответствующей обязанности.

Как указано выше, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а потому, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 истек, однако, земельный участок не возвращен Администрации (доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено), подлежит удовлетворению и требование Администрации об обязании Общества возвратить земельный участок, однако, без указания на необходимость его возврата с учетом нормального износа, поскольку соответствующий критерий к земельному участку неприменим.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2023 по делу N А21-10475/2022 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении требований Администрации.

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, принимая во внимание, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 15 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску (12 000 руб. 00 коп., по 6 000 руб. 00 коп. за каждое требование (снести самовольную постройку и обязать возвратить земельный участок)) и по апелляционной жалобе (3 000 руб. 00 коп.).

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2023 по делу N А21-10475/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать объект недвижимого имущества - нежилого административного здания с кадастровым номером 39:15:142403:148, местоположение: Калининград, ул. Энергетиков, площадь 425,2 кв.м, количество этажей 3, год завершения строительства 2019 (запись регистрации от 27.08.2019 39:15:142403:148-39/021/2019-1) самовольной постройкой.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "База" снести объект недвижимости - нежилое административное здание с кадастровым номером 39:15:142403:148, местоположение: Калининград, ул. Энергетиков, площадь 425,2 кв.м., количество этажей 3, год завершения строительства 2019, в течение 6 (шести) месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "База" возвратить Администрации городского округа "Город Калининград" земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка от 16.06.2016 N 281/2016-А, в том состоянии, в котором оно его получило.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "База" в доход федерального бюджета 15 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.А. Нестеров

Судьи

О.В. Горбатовская Н.С. Полубехина