Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2023 г. N 15АП-5044/23 по делу N А32-55553/2022

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2023 г.

дело N А32-55553/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца: представитель Миленкова Л.А. по доверенности от 02.09.2022,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шубиной Марины Николаевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 по делу N А32-55553/2022

по иску открытого акционерного общества "Динской центр торговли"

(ИНН 2330037323, ОГРН 1082330001940)

к индивидуальному предпринимателю Шубиной Марине Николаевне (ИНН 233000249319, ОГРНИП 321237500246608)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Динской центр торговли" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шубиной Марине Николаевне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды N 456 от 20.10.2006.

Исковые требования мотивированы тем, что условиями договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора, если арендатор не согласен со ставкой арендной платы в случае ее изменения. Кроме того, ответчик систематически вносит арендную плату с нарушением срока.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что общество указывает на неоднократное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы (за январь 2022 года - 28.01.2022, за февраль 2022 года - 27.02.2022, за март 2022 года - 27.03.2022, за апрель 2022 года - 30.04.2022, за май 2022 года - 28.05.2022, за июнь 2022 года - 27.06.2022, за август 2022 года - 07.09.2022), а также на несогласие с повышением арендной платы до 24 198 руб. в месяц в связи с повышением уровня инфляции за 2020 и 2021 год.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик ссылается на отсутствие просрочки внесения арендной платы.

Рассмотрев вышеуказанный довод предпринимателя, суд счел его подлежащим отклонению, как противоречащего представленным в материалы деда платежным поручениям и расходным кассовым ордерам.

Кроме того, предприниматель указывает, что механизм образования и повышения арендной платы, предусмотренный п. 4.1 договора, противоречит механизму увеличения арендной платы до 24 198 руб. в месяц на основании прейскуранта цен.

Суд первой инстанции указал, что действительно пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата устанавливается по ставкам, установленным нормативным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления Динского района. В случае изменения ставок арендная плата по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке (при этом оплата осуществляется либо с момента, указанного в письменном уведомлении, либо указанного в соответствующем нормативном правовом акте органа местного самоуправления Динского района).

Между тем, в материалы дела представлены дополнительные соглашения от 26.12.2017 N 1/1, от 21.12.2018 N 1/1, от 16.12.2019 N 1/1, подписанные сторонами, в соответствии с которыми изменение (повышение) арендной платы и последующая уплата арендодателю обусловлены действующим прейскурантом цен.

Вышеуказанные дополнительные соглашения подписаны и скреплены печатью ИП Шубиной М.Н., а также в последующем исполнялись арендатором путем внесения арендной платы в установленном (измененном) порядке.

Заявление в настоящее время о ничтожности механизма исчисления арендной платы обществом на основании прейскуранта цен является непоследовательным и недобросовестным поведением ответчика.

Кроме того, суд пришел к выводу о доказанности факта неоднократного и продолжительного нарушения условий договора аренды ответчиком в части своевременного внесения арендной платы, что является основанием для расторжения договора аренды.

Индивидуальный предприниматель Шубина Марина Николаевна обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что вывод суда о нарушении предпринимателем п. 4.3 договора аренды и п. 2 ст. 619 ГК РФ и не регулярном внесении арендной платы с задержкой платежа, осуществлении оплаты не до 10 числа текущего месяца, а позже, как правило, до 30 числа текущего месяца, сделан при неправильном применении п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель не допускала невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что подтверждается предоставленными же сведениями истцом.

Заявитель жалобы указывает, что истец неоднократно с 2010 года и по настоящее время повышал арендную плату, в последнее время между предпринимателем и руководством общества сложились конфликтные отношения, предприниматель считает, что повышение арендной платы с 01.07.2022 до 24 198 рублей, неоправданно высокой и не соответствует требованиям договора N 456.

В заключенном договоре N 456 от 20.10.2006 комитетом имущественных и земельных отношений был приведен расчет арендный платы понятный, доступный и проверяемый.

Истец поясняет, что новая ставка арендной платы связана с повышением уровня инфляции за 2020 и 2021 годы, но не представляет понятную систему расчетов, ссылкой на официальный уровень инфляции за 2020-2021 годы и договор N 456.

Механизм определения арендной платы изложен в п. 4.1 договора N 456 и расчете арендной платы по договору аренды N 456 от 20.10.2006 не изменен по настоящее время.

Заявитель жалобы считает, что к выводу суда о том, что поведение предпринимателя является непоследовательным и недобросовестным следует относится критически.

Кроме этого, повышенная стоимость арендной платы до 1050 рублей за 1 кв.м непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

По мнению заявителя жалобы, это свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Отвечая на вопросы суда, представитель истца пояснил, что ответчик арендует одно открытое торговое помещение, расположенное в блочном здании на рынке. Повышение арендной платы введено в отношении всех арендаторов в 2022 году, до этого два года размер арендной платы не менялся. При этом, Шубина систематически вносит арендную плату с нарушением предусмотренных сроков.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шубиной Мариной Николаевной (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 20.10.2006 N 456, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество нежилое помещение общей площадью 21.8 кв. м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст.Динская, ул. Пролетарская, 31 литер ГЗ, нежилое помещение N 4 (по техническому паспорту БТИ N 1159 от 05.11.2004) для использования под торговлю.

Согласно пункту 2.1. договора аренды срок аренды устанавливается с 20.10.2006 по 19.10.2055.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным нормативным актом уполномоченного органа местного самоуправления Динского района. В случае изменения ставок, арендная плата по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 7.1.5 договора а установлена возможность досрочного расторжения договора аренды в случае, если арендатор не согласен со ставкой арендной платы в случае ее изменения.

Помещение было передано арендатору (ответчику) по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.10.2006.

Сведения о регистрации аренды внесены в сведения ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.07.2022.

В 2008 году произошла смена собственника в результате приватизации муниципального имущества (в т.ч. и спорного помещения) муниципального унитарного предприятия "Рынки Динского района", которое было внесено в уставный капитал ОАО "Динские рынки", в последующем переименованное в "Динской Центр Торговли" (ОАО "ДЦТ").

25.12.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район, ответчиком и истцом было заключено дополнительное соглашение о передаче прав Арендодателя новому собственнику - ОАО "Динские рынки" и о внесении арендной платы с 01.01.2009 года на счет нового арендодателя.

01.03.2010 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 456 от 20.10.2006 в соответствии с которым арендная плата с 01.03.2010 года составит 13 080 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.01.2017 стороны согласовали арендную плату с 01.01.2017 по 01.05.2017 в размере 20 274 рубля в месяц.

Дополнительным соглашением от 26.12.2017 стороны согласовали арендную плату с 26.12.2017 по 20.12.2018 в размере 15 042 рубля в месяц.

Дополнительным соглашением от 21.12.2018 стороны согласовали, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату согласно действующего прейскуранта цен с 01.01.2019 в размере 18 312 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 16.12.2019 стороны согласовали, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату согласно действующего прейскуранта цен от 20.12.2019 в размере 22 890 рублей в месяц.

Истец указывает, что предоставление помещений в аренду и оказание иных услуг ОАО "Динские рынки" (в последующем ОАО "ДЦТ") осуществляет по ценам и тарифам в соответствии с прейскурантом цен, утвержденных приказом генерального директора. Ответчик согласился с указанным порядком формирования арендной платы, что подтверждается последующим согласованием арендной оплаты, установленной в указанном выше порядке. В течение 2020 года и 2021 года новая ставка Арендодателем не устанавливалась.

01.07.2022 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 456 от 20.10.2006 года, в соответствии с которым ответчику было предложено согласовать новую ставку арендной платы в размере 24 198 рублей в месяц.

Факт направления дополнительного соглашения от 01.07.2022 года подтверждается почтовым уведомлением о получении заказного письма.

Ответчик обратилась к истцу с просьбой пояснить обоснованность предложенного размера арендной платы.

Письмами N 22 от 08.07.2022 и N 24 от 10.08.2022 года истец пояснил, что новая ставка арендной платы связана с повышением уровня инфляции за 2020 и 2021 год.

Истец указывает, что арендатор отказался согласовать новую ставку арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Также истец указал, что ответчик систематически вносит арендную плату с нарушением установленного срока. Так, за январь 2022 года арендная плата была внесена ответчиком 28.01.2022; за февраль- 27.02.2022, за март - 27.03.2022, за апрель - 30.04.2022, за май - 28.05.2022, за июнь - 27.06.2022, за август - 07.09.2022, за сентябрь - 30.09.2022, за октябрь на дату подачи не внесена.

В письме N 24 от 10.08.2022 истец указал, что отказ от согласования новой ставки арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора, а также, что ответчик систематически нарушает срок внесения арендной платы. Истец предложил ответчику внести арендную плату полностью, сообщил, что в случае отказа обратиться в суд с целью досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Договором аренды была предусмотрена возможность изменения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке. Договор изначально был заключен с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район оплата производилась по ставка, установленным нормативным актом уполномоченного органа местного самоуправления Динского района.

Апелляционный суд учитывает, что администрация устанавливала ставки для аренды муниципального имущества, но не устанавливает эти ставки для имущества частной формы собственности.

После перехода арендуемого помещения в частную собственность и смены арендодателя стороны заключили ряд дополнительных соглашений, в которых был установлен новый размер арендной платы на основании прейскуранта цен истца. Таким образом, стороны согласовали новый порядок определения арендной платы, основанный на внутренних документах истца.

Истец направил ответчику дополнительное соглашение об установлении арендной платы в соответствии с прейскурантом цен, утвержденным приказом генерального директора.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что заявление о ничтожности механизма исчисления арендной платы обществом на основании прейскуранта цен является непоследовательным и недобросовестным поведением ответчика.

Ответчик не представил доказательств того, что истцом нарушается публичный характер договора и другие арендаторы в Динском центре торговли заключают с истцом договоры на более выгодных условиях.

Доводы заявителя жалобы о том, что в ст. Динская имеются предложения об аренде торговых мест на более выгодных условиях, не свидетельствуют о том, что истец не имеет права определять размер арендной платы, принадлежащего ему имущества, в том числе на условиях выше среднерыночных в данной местности. Злоупотреблением правом такие действия истца не являются.

Одним из основания для досрочного расторжения договора аренды является несогласие арендатора со ставкой арендной платы в случае ее изменения.

Поскольку ответчик с измененной арендной ставкой не согласился истец был вправе обратиться с требованием о расторжении договора.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2023 по делу N А32-55553/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов