Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2023 г. N 15АП-5185/23 по делу N А53-35436/2022

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2023 г.

дело N А53-35436/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

при участии:

от истца - представитель Дороженко А.А. по доверенности от 27.01.2023;

от ответчика - представитель Щиршова К.А. по доверенности от 18.10.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Блок Пост" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2023 по делу N А53-35436/2022

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Блок пост" (ИНН 6165145584, ОГРН 1086165000261)

о расторжении договора аренды, освобождении земаельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Блок Пост" (далее - ответчик, ООО "Блок Пост") о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35348, освобождении земельного участка с кн 61:44:0073012:112.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2023 судом расторгнут договор аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35348. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Блок Пост" в течение пятнадцати дней с момента вступления в силу решения суда освободить и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:112. С общества с ограниченной ответственностью "Блок Пост" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Блок Пост" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что между ООО "Блок Пост" и ДИЗО было заключено дополнительное соглашение N 1 от 01.03.2021 о продлении срока аренды и строительства стоянки до 13.09.2025. При таких обстоятельствах уведомление ДИЗО от 19.12.2019 не может являться доказательством существующего нарушения прав ДИЗО, так как данный спор был урегулирован в досудебном порядке, что подтверждается дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2021. Учитывая изложенные обстоятельства, ООО "Блок Пост" не осуществляет действий, направленных на нарушение условий договора. Отсутствие нарушений земельного законодательства также подтверждается имеющемся в деле материалом обследования, составленным Управлением Росреестра по Ростовской области от 04.10.2022.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 35348 (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:112, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2764 кв. м.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента регистрации договора до 13.09.2022.

В силу п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования (п. "б"), неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

27.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "Блок Пост" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Блок Пост" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35348. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2019.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:112, площадью 2764 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "Блок Пост".

При проведении контроля за соблюдением условий договора Департаментом было установлено, что спорный земельный участок используется ООО "Блок Пост" с нарушением условий договора, а именно: земельный участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка от 29.03.2021 N 1045, N 1388 от 27.05.2021.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 59.30-9185/6 от 22.04.2021 с требованием устранить нарушением условий договора до 24.05.2021.

Однако, как указывает истец, нарушения не были устранены, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 06.10.2022 N 2499.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 02.06.2021 исх. N 59.30-12514/6 с предложением в срок до 15.06.2021 расторгнуть договор аренды от 12.05.2014 N 35348.

Как указывает истец, участок продолжает использоваться не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в суд с иском о расторжении договора.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды участка не по целевому назначению, не в соответствии с условиями договора.

Договором аренды от 12.05.2014 N 35348 спорного земельного участка предусмотрено, что жилищное и иное строительство должны быть завершены в срок не более 10 лет (до 13.09.2022).

На основании соглашения от 01.03.2021, заключенного сторонами срок договора продлен до 13.09.2025.

Соответственно, в настоящее время, срок предусмотренный договором для строительства не истек.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35348 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 N 34142. То есть с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился лишь в 2019 году.

Судом первой инстанции принято во внимание, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:112, площадью 2764 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу: виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Актом обследования земельного участка N 2499 от 06.10.2022 подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:112, по-прежнему расположена плоскостная автостоянка, земельный участок огорожен сеткой рабицей, доступ ограничен. На момент обследования на огороженной территории расположены: пункт охраны и припаркованы легковые автомобили.

Стоянка, для строительства которой обществу был предоставлен земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35348, отсутствует. Указанное свидетельствует о неосвоении земельного участка и является основанием прекращения договора аренды по основания статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу, что земельный участок используется ООО "Блок Пост" с нарушением условий договора.

В свою очередь ответчик ссылается на принятие им мер по корректировке проекта планировки территории, положения которого стали препятствием в выдаче разрешения на строительство объекта на спорном участке, в обоснование чего представлено обращение ответчика в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства от 22.11.2021 в оказании услуги "Подготовка документации по планировке территории" в разрезе подуслуги "Подготовка правового акта администрации города Ростова-на-Дону "О подготовке документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории" обществу было отказано по причине не представления заявителем проекта планировки территории и проекта межевания территории, обоснования срока подготовки документации по планировке территории (не более 1 года).

До настоящего времени документация по планировке территории ответчиком не получена.

Кроме того, в рамках дела N А53-11340/2020 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (письмо от 25.12.2019 N 59-34-2/49334) об отказе в выдаче разрешения на строительство наземной одноуровневой открытой автостоянки на 40 машино-мест площадью 756 кв. м. В этом деле суды установили, что документацией по планировке территории на земельном участке запланировано строительство объекта транспортной инфраструктуры (подземной трехуровневой автостоянки на 180 машино-мест площадью 5400 кв. м), характеристики которого не соответствуют характеристикам заявленного обществом объекта. Оспариваемое решение уполномоченного органа направлено на предотвращение возможного дефицита парковочных мест, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан на конкретной территории, соответствует приведенным нормам законодательства о градостроительной деятельности, и не может нарушить права и законные интересы общества в сфере его экономической деятельности. Доводы ответчика (о принятии необходимых меры к освоению участка; своевременном внесении арендной платы в полном объеме; недоказанности департаментом публичного интереса в расторжении договора) проверялись судами при разрешении спора и были ими отклонены с указанием мотивов непринятия.

В этой связи доводы апелляционной жалобы ответчика признаются апелляционным судом несостоятельными, подлежащими отклонению.

Использование земельного участка третьим лицом Мнацаганьяном А.С. для парковки транспортных средств не изменяет выводы суда о неисполнении ответчиком обязательств по освоению земельного участка.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, учитывая использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендуемое имущество. Суд установил срок 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2023 по делу N А53-35436/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев