Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2023 г. N 06АП-1616/23 по делу N А16-3144/2022

г. Хабаровск

28 апреля 2023 г.

А16-3144/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С.Б.,

судей Козловой Т.Д., Самар Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доскачинской Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от Захарова И.С.: Николаевой Л.Н., представителя по доверенности от 02.11.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования" город Биробиджан

на решение от 14.02.2023

по делу N А16-3144/2022

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску индивидуального предпринимателя Захарова Ивана Сергеевича

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования" город Биробиджан

о признании незаконным отказа заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 18441 от 09.06.2018, обязании заключить соглашение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Захаров Иван Сергеевич (далее - ИП Захаров И.С., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования" город Биробиджан (далее - КУМИ мэрии города, Комитет) о признании незаконным действия КУМИ мэрии города, выразившиеся в отказе заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 18441 от 09.06.2018, увеличивающие срок договора аренды до трех лет, а также обязании заключить соглашение с момента обращения заявителя в арбитражный суд (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением суда от 14.02.2023 исковые требования удовлетворены, суд признал незаконными действия Комитета, выразившиеся в отказе от 01.12.2022 заключить дополнительное соглашение, с обязанием ответчика в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателя проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 18441 от 09.06.2018, предусматривающего увеличение срока действия договора до трех лет для завершения строительства объекта недвижимости.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, КУМИ мэрии города в апелляционной жалобе просит решение от 14.02.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В доводах жалобы ее заявитель указывает, что оснований для удовлетворения иска у суда не имелось, поскольку арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, без проведения соответствующих торгов, учитывая, что истец уже реализовал свое право на предоставление участка без торгов, однако строительство объекта не завершил, в связи с чем оснований для заключения дополнительного соглашения, не имеется.

Представитель истца в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение суда от 14.02.2023 просил оставить в силе.

Из материалов дела следует, что КУМИ мэрии города (Арендодатель) и ИП Захаровым И.С. (Арендатор) заключен договор аренды от 20.04.2011 N 11454 земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300011:61, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: г. Биробиджан, 14 м на юг от дома N 28 по ул. Кавалерийской, площадью 800 кв. м. для строительства административного здания, со срок действия по 19.04.2014.

По истечении сроков действия договора от 20.04.2011 N 11454, сторонами, без проведения торгов, заключены аналогичные договоры от 28.04.2014 N 144156 (сроком действия до 27.04.2017), от 09.06.2018 N 18441 (сроком действия до 08.06.2021).

КУМИ мэрии города письмом от 07.07.2022 N 558 указало предпринимателю о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 16.05.2022, в связи с чем сообщило о своем намерении заявить требование об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 79:01:0300016:330 и его последующей реализации путем продажи с публичных торгов.

Ответным письмом от 05.11.2022 истец направил в адрес Комитета заявление о заключении (без проведения торгов) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 18441 от 09.06.2018, увеличившего срок действия договора на три года для завершения строительства административного здания.

КУМИ мэрии города письмом от 01.12.2022 N 2065 отказало в заключении дополнительного соглашения, указав, что собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из содержания пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, истец обращался к Комитету для предоставления земельного участка под строительство объекта без проведения торгов, заключая договоры аренды от 28.04.2014 N 144156, от 09.06.2018 N 18441.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Ссылка подателя жалобы о необходимости отказа в иске по причине реализации предпринимателем ранее права на однократное предоставление в аренду земельного участка без торгов на основании пунктов 5, 10 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, подлежит отклонению, в силу следующего.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, на спорном земельном участке находится объект незавершённого строительства (разрешение получено 27.09.2011), а именно: нежилое здание (степень готовности объекта 56%), с кадастровым номером 79:01:0300016:330, объект принадлежит на праве собственности Захарову И.С.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, Комитетом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 09.06.2018 N 18441, на котором расположен объект, принадлежащий истцу, в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов, не заявлено, на данное обстоятельство указано только в письме от 07.07.2022 N 558.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект.

Соответствующие требования предъявлены в арбитражный суд 21.11.2022, спустя год после истечения срока действия аренды.

Данные требования рассматриваются арбитражным судом в рамках дела N А16-3082/2022, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по настоящему делу N А16-3144/2022.

Ссылки подателя жалобы, что статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ, не предусматривается ограничение по времени для обращения с заявлением об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка по своей сути влечет правовую неопределенность в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, лишая возможности заявителя, действующего добросовестно, завершить строительство объекта недвижимого имущества и ввести его в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ИП Захарову И.С., в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у ИП Захарова И.С. права на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300011:61 без проведения торгов (аналогичная позиция отражена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

В данном случае оспариваемый отказ Комитета противоречит нормам Земельного законодательства РФ и нарушает права и законные интересы истца в сфере экономической деятельности, учитывая, в том числе не возможность завершить строительство объекта в срок действия договора аренды от 09.06.2018 N 18441 (в период с 2018 по 2021 год), по причине подпадание деятельности предпринимателя в перечень пострадавших отраслей экономики в связи с распространением коронавирусной инфекции.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции правомерно обязал ответчика повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 01.12.2022 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300011:61 для завершения строительства, принадлежащего заявителю объекта недвижимости, направив соответствующий проект дополнительного соглашения к договору от 09.06.2018 N 18441 в адрес истца.

В этой связи оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14.02.2023 по делу N А16-3144/2022 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.Д. Козлова Л.В. Самар