Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2023 г. N 15АП-5485/23 по делу N А32-9371/2020

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2023 г.

дело N А32-9371/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчиков - представитель Дубянская А.А. по доверенностям от 17.01.2023 и 19.11.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ермаковой Елены Александровны и индивидуального предпринимателя Пойденко Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 по делу N А32-9371/2020 по иску товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" (ИНН 2310123310, ОГРН 1072300001289)

к ответчикам - индивидуальному предпринимателю Пойденко Татьяне Ивановне (ИНН 234900333396, ОГРН 314230828200034) и индивидуальному предпринимателю Ермаковой Елене Александровне (ИНН 230208747420, ОГРНИП 307230910000073)

об установлении сервитута и по встречному иску об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Дворянское гнездо" (далее - ТСЖ "Дворянское гнездо") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пойденко Татьяне Ивановне, индивидуальному предпринимателю Ермаковой Елене Александровне (далее - ответчики) об установлении сервитута.

Индивидуальный предприниматель Пойденко Татьяна Ивановна, индивидуальный предприниматель Ермакова Елена Александровна обратились со встречным исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Дворянское гнездо" об установлении сервитута.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 суд установил в интересах товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" право безвозмездного ограниченного пользования (сервитут) нежилыми помещениями с кадастровым номером 23:43:0305010:579, для прохода к помещениям N 25 (электрощитовая) и N 44 (электрощитовая), расположенным в цокольном этаже дома N 40 по улице Гимназической, в Центральном округе города Краснодара, на следующих условиях.

Согласно решению от 21.02.2023 проход к помещению N 25 (электрощитовая) осуществляется путем входа в здание с территории внутреннего двора, через крыльцо по ступеням через наружную дверь в цокольном этаже, являющуюся запасным эвакуационным выходом, в помещение коридора N 22, далее в помещение N 25 (электрощитовая); проход к помещению N 44 (электрощитовая) осуществляется путем входа в здание с территории внутреннего двора, через крыльцо по ступеням через наружную дверь в цокольном этаже, в помещение коридора N 45 (коридор), далее в помещение N 44 (электрощитовая).

Суд установил срок установления сервитута с момента вступления настоящего решения в законную силу, до момента принятия решения общим собранием собственников помещений в многократном доме N 40 по улице Гимназической, в Центральном округе города Краснодара о ликвидации ТСЖ "Дворянское гнездо".

В обеспечение исполнения условий установленного сервитута суд обязал индивидуального предпринимателя Пойденко Татьяну Ивановну и индивидуального предпринимателя Ермакову Елену Александровну передать товариществу собственников жилья "Дворянское гнездо" один комплект ключей от дверей в помещение N 25 (электрощитовая) и в помещение N 44 (электрощитовая), а также от двери запасного эвакуационного выхода, расположенных в цокольном этаже дома N 40 по улице Гимназической, в Центральном округе города Краснодара.

В удовлетворении остальной части исковых требований товарищества собственников жилья "Дворянское гнездо" к индивидуальному предпринимателю Пойденко Татьяне Ивановне и индивидуальному предпринимателю Ермаковой Елене Александровне, а также встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Пойденко Татьяны Ивановны, индивидуального предпринимателя Ермаковой Елены Александровны к товариществу собственников жилья "Дворянское гнездо" - отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители указывают на то, что ответчики ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермакова Е.А. приобрели спорные помещения, предполагая, что они относятся именно к их помещениям, что подтверждается, в том числе, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 г. по делу N А32-48448/2017, которым из владения ИП Пойденко Т.И. в пользу ТСЖ "Дворянское гнездо" истребованы помещения N 25 и N 44, расположенные в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара. Ответчики указывают на то, что во встречных исковых требованиях ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермакова Е.А. обоснованно просили упорядочить доступ и право на него уполномоченным лицам, что бы предотвратить повреждение имущества неквалифицированными лицами. Кроме того, ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермакова Е.А. обоснованно заявляли о необходимости согласования доступа к спорным помещениям с арендатором помещений, поскольку собственники имеют право сдавать свое имущество в аренду, а так как права владения и пользование будет принадлежать арендатору, он должен быть осведомлен о необходимости предоставления доступа через арендуемые помещения, находящиеся у него во владении и пользовании, третьим лицам.

В судебное заседание не явился истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, дом N 40, находится в управлении товарищества собственников жилья "Дворянское Гнездо", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Товарищества собственников жилья "Дворянское Гнездо".

На основании ст. 3 Устава, истец (п. п. 3.5. - 3.7.) обязан обеспечивать надлежащее техническое, противопожарное, экологическое и санитарное состояние общего имущества в доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и, в установленных пределах, распоряжения общим имуществом.

Соответственно, истец является ответственным лицом за бесперебойное обеспечение жильцов дома всеми коммунальными услугами, в том числе электроэнергии, воды, теплоснабжения, кроме того имеет право обращаться в суд в целях защиты прав и законных интересов собственников.

Ответчикам - Пойденко Татьяна Ивановна и Ермаковой Елене Александровне принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения, расположенные в цоколе 1 этажа многоквартирного дома по адресу г. Краснодар, ул. Гимназическая, дом N 40, что подтверждается выпиской ЕГРН, а именно:

Пойденко Татьяне Ивановне на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305010:579 площадью 706 кв. м, цокольный этаж N 1, этаж N 1, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40, помещения N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 на основании: решения собственников о разделе помещений N б/н от 10.11.2022 г., договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 21.01.2022 г., решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 г., договора купли-продажи имущества от 14.05.2018 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2022 г. сделана запись регистрации N23:43:0305010:579-23/226/2022-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2022 г.

Ермаковой Елене Александровне на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305010:579 площадью 706 кв. м, цокольный этаж N 1, этаж N 1, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40, помещения N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 на основании: решения собственников о разделе помещений N б/н от 10.11.2022 г., договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 21.01.2022 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2022 г. сделана запись регистрации N 23:43:0305010:579-23/226/2022-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2022 г.

Кроме того, Пойденко Татьяне Ивановне на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305010:578 площадью 155,9 кв. м, цокольный этаж N 1, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40, помещения N 1, 2, 3, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 29, 31, 46 на основании: договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 21.01.2022 г., решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 г., договора купли-продажи имущества от 14.05.2018 г., решения собственников о разделе помещений N б/н от 10.11.2022 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2022 г. сделана запись регистрации N 23:43:0305010:578-23/226/2022-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2022 г.

Ермаковой Елене Александровне на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305010:578 площадью 155,9 кв. м, цокольный этаж N 1, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40, помещения N 1, 2, 3, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 29, 31, 46 на основании: решения собственников о разделе помещений N б/н от 10.11.2022 г., договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 21.01.2022 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2022 г. сделана запись регистрации N 23:43:0305010:578-23/226/2022-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2022 г.

В рамках рассмотрения дела N А32-48448/2017 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 признано право общей долевой собственности на помещения N 25 и N 44, расположенные в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара за собственниками многоквартирного жилого дома N 40, расположенного по ул. Гимназической г. Краснодара; истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Пойденко Татьяны Ивановны в пользу ТСЖ "Дворянское гнездо" помещения N 25 и N 40, расположенные в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара.

Согласно технического паспорта МКД помещения N 25 (площадью 8,8 кв. м) и N 44 (площадью 8,8 кв. м) расположены в цокольном этаже дома и по своему назначению являются электрощитовыми, что подтверждается выводами суда по делу N А32-48448/2017.

Для обеспечения прохода к нежилым помещениям N N 25,44, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40 необходимо установить сервитут части здания, принадлежащей ответчику на праве собственности, а именно на помещения NN 22, 45, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 40.

ТСЖ "Дворянское гнездо" указывает, что ответчики, приобретая нежилые помещения в собственность, не могли не знать о том, что в помещения электрощитовых N 25, N 44 должна быть обеспечена возможность круглосуточного доступа технических сотрудников управляющей организации и аварийных служб (в том числе на случай коммунальных аварий и т.п.). Принимая решение о приобретении данного недвижимого имущества, ответчики знали об указанных обстоятельствах, и, соответственно, приняли на себя соответствующие последствия, связанные с владением этими нежилыми помещениями.

Первоначальный истец полагает, что установление сервитута является необходимым и единственным способом обеспечения доступа к электрощитовым N 25 и N 44, так как ответчик Пойденко Т.И. ранее чинил препятствия сотрудникам ТСЖ в доступе к электрощитовым, в связи с чем потребовалось сначала признание права общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома, а затем обращение в суд за установление сервитута. Также ответчики неоднократно заявляли о намерении сдавать помещение в аренду и во встречном иске указали на необходимость согласовывать допуск в электрощитовые сотрудников ТСЖ с арендаторами нежилых помещений.

Все вышеуказанные препятствия, чинимые ответчиками, могут привести к невозможности обслуживания общедомового электрооборудования, съема показаний с общедомовых приборов учета электроэнергии, аварийной ситуации в доме, невозможности ремонта лифтового оборудования.

Поскольку стороны не достигли соглашения о предоставлении товариществу права ограниченного пользования спорными объектами, товарищество, ссылаясь на то, что без установления бессрочного безвозмездного частного сервитута невозможно использование собственниками принадлежащего им недвижимого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В рамках рассмотрения дела N А32-48448/2017 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 признано право общей долевой собственности на помещения N 25 и N 44, расположенные в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара за собственниками многоквартирного жилого дома N 40, расположенного по ул. Гимназической г. Краснодара; истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя Пойденко Татьяны Ивановны в пользу ТСЖ "Дворянское гнездо" помещения N 25 и N 40, расположенные в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

Такое требование имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, предпосылками для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками (указанными в Кодексе правообладателями) земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

По результатам разрешения спора об установлении сервитута суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В то же время по смыслу приведенных выше норм материального права сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следовало определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В случае наличия спора по вопросу об условиях сервитута суд не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, поэтому он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Пунктом 5 статьи 274 ГК РФ собственнику участка, обремененного сервитутом, предоставлено право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, при наличии оснований для предоставления истцу права ограниченного пользования чужим имуществом, суду необходимо в соответствии с приведенными положениями закона определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. В случае необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы с учетом мнения сторон.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку сторонами предлагались различные варианты условий сервитута в части используемой площади земельного участка и размера платы, судом первой инстанции в целях соблюдения баланса интересов сторон спора, а также определения оптимальных условий, обеспечивающих не только необходимые нужды истца, но и исключающих также существенные неудобства для ответчиков назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, экспертам Родионенко О.Б., Телегину И.А., Шаныгиной Е.В., Степановой Е.О., Ждановой С.И., Прожога А.С.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, имеется ли техническая возможность свободного доступа (прохода) собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (щитовая), N 44 (щитовая) по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40?

2. В случае отрицательного ответа, определить варианты доступа (прохода) собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (щитовая), N 44 (щитовая) оптимальным способом, с учетом хозяйственной деятельности осуществляемой в соседних помещениях, удобства прохода и прочее.

3. Составить схему таких способов прохода в помещения N 25 (щитовая), N44 (щитовая) по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40.

19.09.2022 в адрес суда поступило экспертное заключение, согласно которому экспертом сделаны следующие выводы.

Отвечая на первый вопрос, эксперт указывает, что техническая возможность доступа (прохода) собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (электрощитовая), N 44 (электрощитовая) по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40, имеется.

Однако, в связи с тем, что нежилые помещения, через которые имеется возможность осуществления доступа в нежилые помещения N 25 (электрощитовая), N 44 (электрощитовая) по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40, принадлежат на праве собственности Т.И. Пойденко, свободный доступ (проход) собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (электрощитовая), N 44 (электрощитовая), отсутствует.

В ходе проведения исследования при ответе на второй вопрос эксперт указывает следующее.

С учетом хозяйственной деятельности осуществляемой в помещениях Т.И. Пойденко (в соответствии с назначением помещений по данным представленного технического паспорта, составленного по состоянию на 04.06.2007) и удобства прохода, наиболее оптимальными способами технически возможного доступа (прохода) собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (щитовая), N 44 (щитовая), принадлежащие им на праве общей долевой собственности, являются:

- в помещение N 44 (электрощитовая) - с территории внутреннего двора через крыльцо по ступеням через наружную входную металлопластиковую одностворчатую с остеклением дверь в цокольном этаже далее по помещению коридора N 45; вход в помещение электрощитовой N 44 оборудован металлической дверью (единственно возможный вариант);

- в помещение N 25 (электрощитовая) - с территории внутреннего двора через крыльцо по ступеням через наружную входную металлическую дверь в цокольном этаже, являющуюся запасным эвакуационным выходом, далее по помещению вспомогательного назначения коридору N 22; из коридора N 22 непосредственно осуществляется вход в помещение электрощитовой N 25 (в соответствии с рис. 3, вариант N 3).

Отвечая на третий вопрос, эксперт указывает, что схема оптимальных способов технически возможного прохода собственников помещений многоквартирного дома и сотрудников управляющей компании в нежилые помещения N 25 (щитовая), N 44 (щитовая) по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40, с учетом хозяйственной деятельности осуществляемой в помещениях Т.И. Пойденко (в соответствии с назначением помещений по данным представленного технического паспорта, составленного по состоянию на 04.06.2007) и удобства прохода, представлена на рисунке в исследовательской части на стр. 12.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

С учетом проведенного экспертного исследования ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермаковой Е.А. заявлено встречное исковое заявление, в соответствии с которыми истцы по встречному иску указывают следующее.

Так, за ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермаковой Е.А. зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая. 40.

ТСЖ "Дворянское гнездо", созданное по инициативе собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:

г. Краснодар, ул. Гимназическая, 40, является ответственным лицом за бесперебойное обеспечение жильцов дома всеми коммунальными услугами, в том числе электроэнергией, водой, теплоснабжением и т.п.

Согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома, нежилые помещения N 25, N 44. находящиеся в общей долевой собственности у собственников многоквартирного жилого дома являются электрощитовыми, к которым необходим доступ ТСЖ "Дворянское гнездо" через нежилые помещения, принадлежащие на праве общей долевой собственности ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермаковой Е.А.

В ходе сравнительного анализа поэтажного плана цокольного этажа здания по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая. 40 и данных, полученных в ходе экспертного осмотра, эксперт пришел к выводу, что наиболее оптимальным способом, с учетом хозяйственной деятельности, осуществляемой в соседних помещениях, удобство прохода и в случае чрезвычайной ситуации доступ к помещениям будет следующий:

- вход-выход должен осуществляться только через противопожарные двери, расположенные с тыльного фасада здания (отдельные входы-выходы в цокольный этаж);

- в помещение N 44 (щитовая) через часть помещения N 45 (коридор);

- в помещение N 25 (щитовая) через часть помещения N 225 (коридор).

При этом, истцы по встречному иску указывают, что помещения, через которые возможен проход к щитовым являются объектом коммерческого назначения и в настоящее время находятся в аренде, в связи с чем для доступа к помещениям, необходимо направлять уведомление арендатору.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

В соответствии пунктом 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно пункту 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Материалами настоящего дела подтверждается обоснованность установления сервитута, как единственно возможного варианта доступа к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Указанное обстоятельство не оспаривают и ответчики, подав встречный иск об установлении сервитута на иных условиях.

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сформулированы следующие правовые подходы.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом; пункт 7). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (пункт 8). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9). Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и прочее (пункт 10).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (части 1 статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с проведенным по настоящему делу экспертным исследованием, экспертом сделан вывод о том, что проход к спорным электрощитовым возможен только через помещения ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермаковой Е.А., в подтверждение чего экспертом составлены схема, а также предложен вариант прохода.

Передав ключи от дверей в спорные помещения и от запасного выхода ТСЖ "Дворянское гнездо" ответчики обеспечат возможность исполнения сервитута.

Между тем, обязанность по обеспечению и контролю содержания общего имущества многоквартирного дома, контролю доступа к электрическим сетям дома, к электрощитовой лежит на ТСЖ "Дворянское гнездо" в силу закона.

В связи с истребованием из чужого незаконного владения Пойденко Татьяны Ивановны в пользу ТСЖ "Дворянское гнездо" помещения N 25 и N 40, расположенных в цокольном этаже дома N 40 по ул. Гимназической г. Краснодара, спорные помещения являются общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирного дом, в связи с чего, дополнительно ограничивать состав лиц, имеющих право прохода к спорным помещениям, не требуется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при возможной сдаче помещений в аренду, согласование с арендатором также не требуется, поскольку это требование противоречит установленным правомочиям собственников спорных помещений и не основано на законе.

Доказательств обратного ИП Пойденко Т.И. и ИП Ермаковой Е.А. в материалы дела не представлено.

Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Между тем, обращаясь в арбитражный суд, ответчики не просили определить в судебном порядке плату за установление сервитута. На основании изложенного, суд полагает возможным установить сервитут в качестве безвозмездного, поскольку его наличие необходимо в силу закона. Кроме того, какого-либо механизма использования других помещений ответчиков, кроме прохода по коридорам, не устанавливается, в связи с чем, каких-либо негативных последствий ответчики не понесут.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об установлении сервитута на срок управления многоквартирным домом ТСЖ "Дворянское гнездо".

Доводы апеллянтов подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку сам факт несогласия ответчиков с требованием об установлении сервитута в отношении помещений с учетом наличия не опровергнутых доказательств необходимости его установления в отсутствие иных способов обеспечения возможности нормального использования спорных помещений, не является основанием для отказа истцу в иске, тем более что стороны в любой момент вправе как внести изменения в условия соглашения об установлении сервитута путем заключения мирового соглашения на стадии исполнения решения суда.

Иное толкование заявителями положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 по делу N А32-9371/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев