Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 г. N 09АП-18264/23 по делу N А40-248338/2021

г. Москва

27 апреля 2023 г.

Дело N А40-248338/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной,

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Ким,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 февраля 2023 г. по делу N А40-248338/21,

принятое по иску ООО "Комфорт-Сервис" (ИНН: 7735166157) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Медушевская Т.В. по доверенности от 02.09.2020,

ответчика: Минин Д.С. по доверенности от 22.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Комфорт-Сервис" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 40, корп. 1, общей площадью 213,9 кв.м.

Решением арбитражного суда от 02.02.2023 требования удовлетворены части, разногласия сторон урегулированы.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Комфорт-Сервис" (арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) заключен договор аренды N 00-00520/18 от 25.09.2018 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Барышиха, д. 40 корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-8, 23-30), общей площадью 213,9 кв. м с кадастровыми номерами 77:08:0002004:8248, 77:08:0002004:8249.

С 10.10.2017 и по настоящее время истец является микропредприятием (субъектом малого предпринимательства), что подтверждается сведениями из соответствующего реестра (ЕРСМСП).

В период аренды общество произвело в помещении неотделимые улучшения, которые ответчик согласовал в письме от 24.10.2018 N ДГИ-1-79724/18-1. Завершение перепланировки зафиксировано в акте приёмочной комиссии, утверждённом 02.09.2019 в Мосжилинспекции. Как указывает истец, стоимость неотделимых улучшений составила 12 437 800 руб.

23.06.2021 ООО "Комфорт-Сервис" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выкупе помещения по преимущественному праву, предусмотренному Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости в отношении помещения по цене 30 331 000 руб.: объект 1 - 20 008 000 руб., объект 2 - 10 323 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 13.07.2021 N М868-21, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг".

Согласно отчёту независимого оценщика ООО "Конти" Плешкина А.М. от 27.08.2021 N 210826-0н, выполненного по заказу истца, стоимость помещения по состоянию на 23.06.2021 составляла 13 551 561 руб.: объект 1 - 8 939 342 руб.; объект 2 - 4 612 219 руб.

Кроме того, в подготовленном ответчиком проекте договора содержится условие о предоставлении дополнительного обеспечения продавцу в случае передачи помещения в аренду: независимой гарантии или личного поручительства арендатора. В этой связи истец подписал и направил в Департамент договор продажи недвижимости с протоколом разногласий относительно условий по цене, размеру повременного арендного платежа, зачёта стоимости неотделимых улучшений и обязательного дополнительного обеспечения обязательств покупателя в случае предоставления помещения в аренду.

В протоколе разногласий ООО "Комфорт-Сервис" предлагало исключить из проекта договора п. 4.7.2, обязывающий в случае сдачи в аренду помещения получать предварительное согласие Департамента городского имущества города Москвы и предоставлять обеспечение на всю сумму выкупных платежей и задолженности (поручительство арендатора или банковскую гарантию).

Ответчик не подписал договор в редакции Протокола разногласий, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

Удовлетворяя требования в части, суд исходил из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66"; истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи удовлетворены по цене, установленной повторной судебной экспертизой.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу; Департамент не согласовал истцу проведения перепланировки.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Письмом от 24.10.2018 N ДГИ-1-79724/18-1 Департамент согласовал осуществление ООО "Комфорт-Сервис" перепланировки в помещении, которая привела к неотделимым улучшениям арендуемого имущества. В 2019 г. Мосжилинспекция согласовала истцу проведение перепланировки в распоряжении от 04.07.2019 N СЗ-0539-19/А029491. Приёмочная комиссия установила завершение перепланировки в акте от 28.08.2019, утверждённом в Мосжилинспекции 02.09.2019. Изменения отражены в технической документации ГБУ г. Москвы "МосгорБТИ".

Согласие собственника объекта (город Москва) на капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию нежилого помещения, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Таким образом, судом обоснованно зачтена стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2023 г. по делу N А40- 248338/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Ким