Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2023 г. N 09АП-17875/23 по делу N А40-133890/2022

город Москва

02 мая 2023 г.

Дело N А40-133890/22

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Захаровой Т.В., Ким Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2023 по делу N А40-133890/22

по иску ООО "ЭЛИТА-ФЛОРА" (ОГРН: 1057749321630, ИНН: 7703573382)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

третье лицо: Правительство Москвы (ОГРН: 1027739813507, ИНН: 7710489036)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Баринова Н.Е. по доверенности от 05.09.2022,

Зайцев Д.М. по доверенности от 01.12.2022,

от ответчика: Пелевина Е.А. по доверенности от 20.02.2023,

от третьего лица: Пелевина Е.А. по доверенности от 20.02.2023

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭЛИТА-ФЛОРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д.32, стр.1, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 17 452 000 (Семнадцать миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) рублей 00 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты регистрации Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 285,71 (Шестьсот двадцать три тысячи двести восемьдесят пять) руб. 71 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня регистрации Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга."

Остальные спорные пункты оставить в редакции ООО "Элита-Флора", на условиях прилагаемого проекта протокола разногласий от 25.05.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Правительство Москвы.

Решением от 27.01.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д.32, стр.1, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 17 452 000 (Семнадцать миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) рублей 00 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты регистрации Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 285,71 (Шестьсот двадцать три тысячи двести восемьдесят пять) руб. 71 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня регистрации Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.".

Остальные спорные пункты оставлены в редакции Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в проекте договора N 59-7728 от 13.05.2022.

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 20 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 3 000 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене, определенной Департаментом.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобы удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО "Элита-Флора" является арендатором нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв. м., с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1 на основании договора аренды 1-1162/01 от 23.10.2001 г., заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 01.08.2016 г.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "Элита-Флора" 08.04.2022 г. (N 33-5-36757/22-(0)-0) обратилось к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости.

В "личном кабинете" на Портале Госуслуг ООО "Элита-Флора" 13.05.2022 получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 177,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1 (далее -Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 25.04.2022 N М148-925-П/2022 "Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1, общей площадью 177,7 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0004018:6429" в размере 33 752 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО "Центр оценки "Аверс", проверен Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" (экспертное заключение от 28.04.2022 N33/621-22).

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от N 017-05/2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка" цена Объекта составляет 16 605 833 рубля 00 коп.

Истец письмом от 06.06.2022 г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену объекта 16 605 833 рубля 00 коп., в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 593 065 руб. 46 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (п.3.1, п.3.4 Договора, п.9 Протокола разногласий).

Также Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, предложено изменить пункты Договора купли-продажи недвижимости 1.7, 2.2, 2.5, 3.6, 3.7, 5.10, 7.4 и исключить пункты 2.1.2-2.1.4, 2.1.6, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.7. 5.8. 7.5, 7.6.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости Ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права Ответчика защищены в полной мере, поэтому Истец считает, что заключение электронной закладной являются лишним пунктом Договора.

Также, представленные Ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы Истца, как Покупателя.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.3 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны но Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

В соответствии с п. 5.8 Договора, Ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

Истец считает, что разглашение сведений о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. Учитывая это, Истец считает, что данный пункт Договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 Договора купли-продажи, по мнению истца, лишает Покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов, наличие данного пункта Договора ущемляет его права, как обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией РФ, поэтому он должен быть изменен.

В связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, закрепленными в пункте 7.5 Договора купли-продажи, Ответчик ставит Истца, как будущего Покупателя, в отчаянное положение. В связи с тем, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, данный пункт будет нарушать права Покупателя, в связи с чем должен быть исключен из Договора купли-продажи.

В связи с исключением п. 7.5 Договора купли-продажи, последующий п. 7.6 не имеет смысла и прямо вытекает из условий Договора, в связи с чем должен быть исключен.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 07.06.2022 33-5-36757/22-(0)-9, согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В связи с тем, что Ответчиком отклонен протокол разногласий, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 13.10.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (105064, город Москва, Нижний сусальный переулок, д. 5 стр. 19 офисный центр "Деловой"), экспертам Вельгоша А.Ю., Слюсарева О.И. Зубова Т.И. и

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 177,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Большая Грузинская, д.32, стр.1 по состоянию на 08.04.2022 г.?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

01.12.2022 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения площадью 177,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Грузинская, д. 32. стр.1, по состоянию на 08.04.2022 г. составляет (округленно до тысяч): 17 452 000 (семнадцать миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) рублей без НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционных жалоб, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционных жалоб, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учётом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для изложения иных выводов, поскольку судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2023 по делу N А40-133890/22 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

Т.В. Захарова Е.А. Ким