Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2023 г. N 18АП-4319/23 по делу N А34-19865/2021

г. Челябинск

02 мая 2023 г.

Дело N А34-19865/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2023 по делу N А34-19865/2021.

Администрация города Кургана (далее - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шорину Максиму Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Шорин М.А.) о расторжении договора аренды N 133 от 15.06.2020 земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 общей площадью 1242 кв.м, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, пр. Маршала Голикова, 24В.

Определением от 21.06.2022 судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего, привлечен Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2023 в удовлетворении исковых требований администрации отказано (т. 2, л.д. 30-32).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Ссылаясь на условия пункта 4.1.1 договора, заявитель жалобы указывает на то, что исходя из принципа свободы договора стороны на основании добровольного волеизъявления предусмотрели право арендодателя требовать расторжения договора.

По утверждению Администрации, основанием для реализации указанного права послужило невнесение ответчиком платежей по договору в установленный срок более двух раз подряд. Заявитель жалобы настаивает на неправомерности выводов суда первой инстанции о том, что формальное наличие условий статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить достаточным основанием для расторжения договора, поскольку своими действиями ответчик нарушает баланс интересов сторон спорного договора.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.07.2020 между администрацией (арендодатель) и ИП Шориным М.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 133 (т. 1, л.д. 8-11), в соответствии с которым арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030604:1905, площадью 1242 кв.м, адрес (описание местоположения): Курганская область, г. Курган, пр-кт Маршала Голикова, N24в, с разрешенным использованием объекты придорожного сервиса (автомойка).

Срок аренды земельного участка составляет 49 лет с даты подписания акта приема-передачи участка (пункт 2 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору (т. 1, л.д. 12), договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.4 договора годовой размер арендной платы за 2020 год составляет 314783,66 руб.

Арендная плата за текущий год перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. Размер ежемесячного платежа составляет 1/12 от величины арендной платы, установленной на очередной финансовый год.

В соответствии с пунктом 4.14 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

31.08.2021 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 133 от 15.06.2020 с приложением соглашения о расторжении договора N 133 аренды земельного участка от 15.06.2020 (т. 1, л.д. 19).

Факт направления уведомления о расторжении договора подтвержден копией конверта, почтового уведомления.

Поскольку ответчик обязательства надлежащим образом не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик оплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, счел избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком по договору N 133 от 15.06.2020.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что в течение длительного периода времени задолженность на стороне ответчика отсутствует. Платежи по спорному договору производятся систематически в течении длительного времени с учетом графика платежей, установленного договором (т. 1, л.д. 139).

Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом первой инстанции в качестве существенных.

Судебная коллегия также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела следует, что ответчик фактически не уклоняется от исполнения договора и оплачивает долг. Данное обстоятельство не исключает факт образования просрочки исполнения обязательств по вине самого ответчика, однако учитывается как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды N 133 от 15.06.2020 за пользование земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, вменяемые предпринимателю, устранены, задолженность по арендной плате полностью погашена.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ИП Шорина М.А. в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды N 133 от 15.06.2020.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не признал допущенное ИП Шориным М.А. нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 10.02.2023 по делу N А34-19865/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков