Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2024 г. N 05АП-821/24 по делу N А59-4514/2023

г. Владивосток

06 марта 2024 г.

Дело N А59-4514/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-821/2024

на решение от 19.12.2023 судьи Е.М. Александровской

по делу N А59-4514/2023 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска

(ОГРН 1026500544510 ИНН 6501053780)

к обществу с ограниченной ответственностью "Интер Строй"

(ОГРН 1176501004987 ИНН 6501292147)

о расторжении договора аренды N 14610 от 23.12.2020 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476, заключенного в целях завершения строительства объекта социально-культурного назначения; о возложении обязанности в течение 5 (пяти) календарных дней с момента вступления решения в законную силу передать земельный участок по акту приема-передачи,

при участии:

от истца: Е.А. Замотаева, по доверенности от 30.11.2023, сроком на 1 год, паспорт;

от ответчика: Е.И. Семенец, по доверенности от 28.11.2022, сроком на 3 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Интер Строй" (далее - ООО "Интер Строй", ответчик) о расторжении договора N 14610 от 23.12.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476, заключенного в целях завершения строительства объекта социально-культурного назначения.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2023 отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что восстановление нарушенного права заключается в отсутствии обременения в виде аренды земельного участка ООО "Интер Строй" и возможности предоставления указанного участка иному лицу. Отмечает, что нормами действующего законодательства не определен конкретный срок на обращение в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, закон не ставит такое право в зависимость от даты окончания действия договора. Утверждает, что фактически строительство начато ответчиком только в 2019 году, тогда как первоначальный договор заключён в 2017 году. Выражает несогласие с выводами о том, что одной из причин невозможности строительства объекта является наличие на арендованном земельном участке принадлежащей ПАО "Сахалинэнерго" ЛЭП.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29.02.2024.

Через канцелярию суда от ООО "Интер Строй" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением губернатора Сахалинской области от 23.10.2017 N 159-р в целях реализации подпункта 3 пункта 2 статья 39-6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с постановлением Правительства Сахалинской области от 29.06.2016 N 322 "О порядке подготовки распоряжения Губернатора Сахалинской области о возможности предоставления юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для строительства (реконструкции) объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализаций масштабных инвестиционных проектов", принято решение считать возможным предоставление ООО "Интер Строй" земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476 в аренду без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены в с.Дальнее Сахалинской области.

Администрации муниципального образования ГО "Город Южно-Сахалинск" поручено обеспечить заключение с ООО "Интер Строй" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476 без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены в с.Дальнее Сахалинской области.

16.11.2017 между Департаментом землепользования г.Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ООО "Интер Строй" (Арендатор) на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка N 13817, по условиям которого, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 16.11.2017 по 16.11.2020 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:02:0000044:476, площадью 13052 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, с.Дальнее, северо-западнее пересечения ул.Ударная и ул.Новая.

Участок с разрешенным использованием: Спорт (для строительства объекта "Стадион в с.Дальнее" предоставляется для строительства и эксплуатации объекта социально--культурного назначения - крытой спортивной арены в с.Дальнее Сахалинской области.

Соглашением к договору аренды от 13.12.2020 N 42567/2 в договор аренды от 16.11.2017 N 13817 внесены изменения о прекращении договора с 22.12.2020.

23.12.2020 между Департаментом (Арендодатель) и обществом (Арендатор) заключен договор аренды N 14610, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 6510210000044:476, площадью 13052 кв.м. Целевое использование земельного участка: завершение строительства объекта социально-культурного назначения - Крытой спортивной арены. Вид разрешенного использования земельного участка: "спорт (для строительства объекта "стадион в с.Дальнее), для иного использования" согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) от 01.12.2020 N КУВИ-002/2020-44656464.

Пунктом 1.4 договора установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709.

Согласно пункту 3.1.2 договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения договора в 30-дневный срок в случаях, установленных условиями настоящего договора.

Пунктом 3.1.3 договора определены условия, при которых Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, и порядке, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ и 46 ЗК РФ:

-при использовании арендуемого земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования;

-использования земельного участка способами, приводящими к его порче;

-невыполнении обязанности но рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

-невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

-неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;

-необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

-неуплаты Арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

-использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

-порчи земель;

-в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

В рамках проведения соблюдения Арендатором условий договора аренды Департаментом 19.04.2023 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000044:476., в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент), а также на территории размещены временные объекты (контейнеры), припаркован грузовой автотранспорт. На день осмотра строительные работы не проводились. Земельный участок огражден, доступ ограничен. В ходе мероприятий по муниципальному контролю Департаментом составлен акт осмотра земельного участка.

В тот же день Арендодатель направил в адрес Арендатора предупреждение от 19.04.2023 исх.N 014-01594-23/ДЗП/07 о необходимости завершения строительства объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены, в срок до 20.05.2023, которое получено обществом 28.04.2023.

Как указал Департамент, согласно графику производства работ, работы по строительству должны были быть выполнены во 2-м квартале 2022 года "Сдача объекта в эксплуатацию".

Поскольку в срок, указанный в предупреждении - 20.05.2023, строительство объекта не было завершено, Департамент направил в адрес общества предложение от 22.06.2023 исх.N 014-02456-23/ДЗП/07 о расторжении договора аренды, которое получено ООО "Интер Строй" 30.06.2023. Неудовлетворение в добровольном порядке указанного предложения явилось основанием для обращения Департамента в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Указанной нормой установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

Как пояснил Департамент при рассмотрении дела в суде первой инстанции, предъявляя заявленное требование о расторжении договора, истец принял во внимание, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства, а именно, использовал земельный участок не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором (абзац 4 части 2 статьи 7 ЗК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 6510210000044:476, площадью 13052 кв.м был предоставлен Арендатору для завершения строительства объекта социально-культурного назначения - крытой спортивной арены.

Вид разрешенного использования земельного участка: "спорт (для строительства объекта "стадион в с.Дальнее), для иного использования" согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) от 01.12.2020 N КУВИ-002/2020-44656464, что соответствует коду 5.1 "Размещение зданий и сооружений для занятия спортом" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра N П/0412 от 10.11.2020.

Поскольку законом детально классифицированы виды использования земельных участков, установление нецелевого использования земельного участка предполагает использование такого земельного участка по иному виду, указанному в классификаторе.

Между тем, Департаментом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчиком, помимо строительства объекта "Крытой спортивной арены" спорный земельный участок использовался в иных целях. Нахождение на участке контейнеров и специальной автотехники не свидетельствует об использовании участка не в соответствии с видом разрешенного использования.

Пунктом 3.1.3 договора определены условия, при которых Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, и порядке, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ и статьей 46 ЗК РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, однако на момент обращения в суд с настоящим заявлением указанный срок не наступил, поскольку договор аренды заключен на срок до 23.12.2023.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что обществом производились строительные работы, о чем свидетельствует факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (17%).

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что согласно графику производства работ, работы по строительству должны были быть выполнены во 2-м квартале 2022 года "Сдача объекта в эксплуатацию", подлежат отклонению, поскольку указанное обстоятельство не предусмотрено договором в качестве условия для его досрочного расторжения. Графики не являются неотъемлемой частью договора и представлены лишь как примерный план строительства для реализации инвестиционного проекта, а не как конкретное обязательно, связанное с выполнением определенных этапов строительства в определенные сроки.

Как указал ответчик в обоснование своей правовой позиции, с начала 2019 года ООО "Интер Строй" начало реализацию проекта под руководством нового собственника, бизнес-план, одобренный Департаментом, предполагал финансирование в 30% собственными средствами ООО "Интер Строй", а 70% путем кредитования.

11.03.2019 заключен договор N 01 на проектирование с ООО "Сити-групп".

01.04.2019 заключен договор N 47/19-ии на проведение изыскательских работ с ООО "Базис", сроком до 01.05.2019, в ходе реализации которого обществом установлено, что непосредственно по месту размещения объекта оказалась ЛЭП, принадлежащая ПАО "Сахалинэнерго", о чем изначально при выделении земельного участка в аренду в 2017 году не было указано.

Как указал Департамент (10.06.2020) в ответ на обращение общества, земельный участок под строительство или размещение линии электропередачи не предоставлялся, соответствующее разрешение не выдавалось.

В этой связи 14.05.2019 письмом N 21 общество обратилось к директору филиала ПАО "Сахалинэнерго" с предложением о выносе сетей за пределы участка.

Согласно пояснениям ответчика, в связи с указанными обстоятельствами в 2020 году была смонтирована только часть фундамента здания, не занятого опорами ЛЭП, далее работы фактически были приостановлены из-за нахождения опор на части застройки. Ввиду юридической и технической сложности переноса опор ЛЭП согласование заняло около 1,5 лет, однако ПАО "Сахалинэнерго" отказалось переносить ЛЭП за собственный счет. В настоящий момент опоры перенесены за счет средств ООО "Интер Строй" с целью продолжения строительства объекта.

08.07.2019 заключен договор N 250/19/65/х/э с ООО "Строительная экспертиза ДВ" на прохождение негосударственной экспертизы.

08.04.2020 получено положительное заключение экспертизы N 65-2-1-3-010916-2020 по объекту "Крытая спортивная арена в с.Дальнее".

Кроме того, как пояснил арендатор, в результате отмены АО "Россельхозбанк" инвестиционных кредитов ответчиком была подана заявка N 54670 от 26.01.2021 в АО "МСП Банк", у которого имелась соответствующая программа по инвестиционному кредитованию на таких же условиях, однако дополнительным условием АО "МСП Банк" было прохождение финансово-технического аудита, в связи с чем 17.02.2021 заключен договор N 33-СА/126/2021 на проведение финансово--технического аудита с ООО "Лабриум-консалдинг".

Между тем, АО "МСП Банк" были выявлены препятствия к получению кредита, в связи с чем обществом был заключен договор с ООО "Строительные Системы" N 001.01.2021 от 22.02.2021 на перепроектирование объекта, и повторный договор на проведение технической экспертизы с ООО "Строительная экспертиза ДВ".

Кроме того, финансово-технический аудит выявил необходимость проверки технических условий на водоотведение.

В 2020 году Администрацией г.Южно-Сахалинска выданы поручения МУП "Городской Водоканал" и Департаменту городского хозяйства г.Южно-Сахалинска проработать вопрос обеспечения сетями водоотведения объекта и оптимизации технических условий (протоколы совещаний от 27.08.2020, 02.12.2020), однако вопрос водоотведения так и не был решен, в связи с чем АО "МСП Банк" до разрешения вопроса по водоотведению, не предоставило обществу кредит, поскольку отсутствие водоотведения объекта не позволяет ввести объект в эксплуатацию, а соответственно Банком не могут быть просчитаны риски выдачи кредита.

Таким образом, неразрешенный вопрос по водоотведению по независящим от ответчика обстоятельствам препятствовал проведению строительных работ, так как проект изначально предполагал подключение к городским сетям.

Ввиду отсутствия возможности кредитования в АО "МСП Банк" до разрешения вопроса по водоотведению, ООО "Интер Строй" в марте 2022 года обратилось с заявкой на кредитование проекта в ПАО "Сбербанк", на что банк выразил свою заинтересованность. С марта 2022 по август 2022 обществом проводилась подготовка соответствующих документов, но в связи с проведением специальной военной операции и наложением санкций заявка заемщика была отклонена банком, поскольку основной конструктив здания канадского производства (коммерческое предложение представителя Хонко от 30.08.2021, часть проекта с конструктивом Хонко).

В апреле 2022 года общество возобновило строительные работы по устройству оставшейся части котлована, обратной засыпке скальным грунтом.

С учетом представленных ответчиком доказательств и пояснений, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии виновного бездействия со стороны общества при строительстве объекта, так как приведенные обстоятельства подтверждают, что ООО "Интер Строй" предпринимало меры для реализации проекта, а задержка в его реализации не связана с виновными действиями ООО "Интер Строй".

Суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 11, 12 ГК РФ обоснованно указал на то, что способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены. Требование истца может быть удовлетворено только при условии возможности восстановления его прав по заявленному требованию (исполнимости требования).

Доводы апеллянта о том, что восстановление нарушенного права заключается в отсутствии обременения в виде аренды земельного участка ООО "ИнтерСтрой" и возможности предоставления указанного участка иному лицу, не могут быть приняты судом, поскольку обстоятельств нарушения действующим арендатором условий договора в части внесения арендной платы не установлено. Кроме того, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Исковое заявление по настоящему делу о досрочном расторжении договора аренды подано Департаментом в суд за 5 месяцев до его истечения.

Поскольку на момент рассмотрения спора и принятия решения договор являлся действующим, доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как следует из официальных сведений, размещенных на информационном ресурсе "Картотека арбитражных дел", Департамент землепользования г.Южно-Сахалинска в рамках дела N А59-1190/2024 обратился с иском к ООО "Интер Строй" об изъятии у общества в порядке статьи 239.1 ГК РФ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:02:0000044:3709, расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, с.Дальнее, северо-западнее пересечения ул.Ударная и ул.Новая, путем продажи с публичных торгов. Таким образом, истцом предприняты последующие действия, связанные с прекращением договора аренды и направленные на восстановление нарушенных субъективных прав.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2023 по делу N А59-4514/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина С.Б. Култышев