Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2023 г. N 13АП-11533/22 по делу N А21-12131/2021

г. Санкт-Петербург

04 мая 2023 г.

Дело N А21-12131/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Нестерова С.А., Пивцаева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евстегнеевой Е.В.,

при участии: от индивидуального предпринимателя Арбузова Н.Н. представителя Андреева А.В. (доверенность от 16.07.2021), от Быковой Т.С., Газизулиной А.Р., Газизулина М.Р. - представителя Галстян А.В. (доверенности от 21.10.2022, 09.11.2022, 11.10.2022 соответственно; посредством веб-конференции),

рассмотрев 24.04.2023 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остмарк" и индивидуального предпринимателя Арбузова Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.03.2022 по делу N А21-12131/2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Арбузов Николай Николаевич и общество с ограниченной ответственностью "Остмарк", адрес: 236038, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Ю. Гагарина, д. 225, лит. А, каб.12, ОГРН: 1183926022301, ИНН: 3906371465 (далее - Общество), обратились с иском к индивидуальному предпринимателю Газизулину Ринату Миннехарисовичу об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 24.10.2018 N 01/10/2018 объектов недвижимого имущества.

Решением от 02.03.2022 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истцы обратились с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывают податели жалобы, ответчик, приняв участие в собрании 19.07.2021 и проголосовав единогласно, добровольно принял на себя обязательство заключить дополнительное соглашение, при этом Газизулин Р.М. уклонился от подписания как протокола собрания, так и самого соглашения; отказ ответчика от подписания протокола общего собрания и дополнительного соглашения является незаконным, при этом судом первой инстанции указанным обстоятельствам надлежащая правовая оценка не дана.

Определением апелляционного суда от 26.02.2023 в связи со смертью Газизулина Р.М. ответчик по настоящему делу в порядке процессуального правопреемства заменен на Быкову Татьяну Сергеевну, Газизулину Алису Ринатовну, Газизулина Матвея Ринатовича.

Ответчики против удовлетворения жалобы возражали, полагали, что вопреки доводам подателей жалобы действующее законодательство не предусматривает возможности возложения на одного из арендодателей обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы; стороны в пункте 4.1.1 в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2019 к договору учли обстоятельства, связанные с необходимостью проведения работ по приведению объектов в надлежащее техническое состояние; довод о невозможности оплаты Обществом арендной платы в соответствии с условиями договора в связи с несением им расходов по приведению имущества в надлежащее техническое состояние подлежит отклонению, поскольку арендатор без возражений принял на себя установленные договором в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2019 обязательства и исполнял их вплоть до января 2021 года; из пункта 4.1.1 договора не следует согласование сторонами уменьшения или зачета арендной платы на сумму работ, указанных в пункте 5.3.18 договора, а значит, размер платы может быть изменен только соглашением сторон, которое сторонами достигнуто не было, а именно согласие ответчика на уменьшение размера арендной платы получено не было; судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

В судебном заседании представитель Арбузова Н.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, полагал, что ответчик уклонился от заключения дополнительного соглашения по вопросу, который сторонами единогласно был разрешен на собрании 19.07.2021. Представитель ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменных пояснениях.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Арбузовым Н.Н. и Газизулиным Р.М. 01.10.2018 было заключено соглашение о распоряжении, владении и использовании находящегося в общей долевой собственности недвижимого имущества (земельные участки, здания, сооружения и оборудование), указанного в пункте 1.1 соглашения.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения объекты, находящиеся в собственности участников, принадлежат им на праве общей долевой собственности, а именно Арбузову Н.Н. принадлежит 60/100 долей, а Газизулину Р.М. - 40/100 долей в праве собственности на объекты.

Впоследствии 24.10.2018 между Арбузовым Н.Н., Газизулиным Р.М. (арендодатели) и Обществом (арендатор) был заключен договор N 01/10/2018, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 2.1 договора, перечень которых неоднократно уточнялся посредством заключения сторонами дополнительных соглашений к договору от 18.10.2019, 19.12.2019, 11.12.2020 (зарегистрированы Управлением Росреестра по Калининградской области 24.12.2020).

Договор аренды заключен сторонами сроком на 20 лет (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2019 (зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 02.04.2019) объекты и находящееся в них инженерное оборудование передаются в состоянии не пригодном для его разрешенного использования.

Размер и порядок расчета арендной платы установлен сторонами в разделе 4 договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется ежемесячно выплачивать арендодателям в течение срока аренды базовую арендную плату из расчета 10 руб. в месяц за 1 кв. м объекта площади объектов (без НДС). При определении размера базовой арендной платы стороны руководствовались техническим состоянием объектов и необходимостью выполнения арендатором работ по приведению объектов в надлежащее техническое состояние.

Впоследствии дополнительным соглашением от 19.12.2019 к договору сторонами изменены положения пункта 4.1 договора, установлено, что с 01.12.2020 базовая арендная плата исчисляется из расчета 50 руб. в месяц за 1 кв. м площади объектов (без НДС). При определении размера базовой арендной платы стороны руководствовались неудовлетворительным техническим состоянием объектов и необходимостью выполнения арендатором работ по приведению объектов в надлежащее техническое состояние.

Базовая арендная плата в отношении каждого из объектов подлежит начислению с даты ввода объектов в эксплуатацию арендодателями, основанием для ввода в эксплуатацию является совместный акт технического состояния объектов после проведения арендатором ремонтных работ в соответствии с пунктом 5.3.18 договора, и подлежит оплате в соответствии с условиями, определенными договором (пункт 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2019).

Согласно пункту 5.3.18 в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2019 арендатор собственными силами и за свой счет выполняет работы по приведению объектов в надлежащее техническое состояние в целях разрешенного использования. О завершении указанных работ в отношении каждого из объектов арендатор письменно уведомляет арендодателей, которые в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления осуществляют приемку выполненных арендатором работ по приведению каждого из объектов в надлежащее техническое состояние. Результат выполненных работ стороны фиксируют путем подписания совместного акта технического состояния объектов, который является основанием для ввода в эксплуатацию объектов арендодателями, факт ввода в эксплуатацию фиксируется путем подписания акта ввода в эксплуатацию объектов.

Базовая арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно авансом не позднее 5 числа оплачиваемого календарного месяца (пункт 4.10 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что коммунальные платежи не включаются в базовую арендную плату, при этом арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, связанные с содержанием арендуемых по договору объектов, в том числе холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия, отопление, электроснабжение, газ, телефонная связь, услуги сети "Интернет", вывоз твердых бытовых отходов.

В соответствии с протоколом собрания участников общей долевой собственности от 19.07.2021 N 1, а именно Арбузова Н.Н. и Газизулина Р.М., при участии генерального директора Общества, на повестку которого были поставлены, в том числе вопросы, касающиеся проведения сплошной инвентаризации движимого и недвижимого имущества, переданного по договору аренды от 24.10.2018, а также необходимости уточнения условий названного договора аренды, участники по предложению Общества единогласно проголосовали за заключение дополнительного соглашения к договору, которым внесли в перечень имущества дополнительное имущество (отделимые и/или неотделимые улучшения), созданное за счет Арбузова Н.Н. и Газизулина Р.М. и переданное Обществу в рамках договора аренды, а также результаты исполнения Обществом за истекшие периоды времени обязательств по приведению Объектов в надлежащее техническое состояние в рамках договора аренды; заслушали представителя Общества о необходимости снижения арендной ставки и установления срока ее применения.

Указанный протокол подписан Арбузовым Н.Н., а также генеральным директором Общества Мякиным А.А.

В соответствии с названым протоколом Обществом был подготовлен проект дополнительного соглашения от 24.09.2021 к договору, в соответствии с которым пункт 4.1.1 договора изложен в редакции, согласно которой базовая ставка арендной платы составляет 10 руб. в месяц за 1 кв. м площади объектов (без НДС); стороны, определяя размер базовой арендной платы, руководствовались текущим техническим состоянием объектов, которое было изменено (улучшено) в результате произведенных инвестиций и выполненных работ за истекший период времени, а также необходимостью продолжения арендатором работ по приведению объектов в надлежащее техническое состояние; базовая ставка арендной платы может быть изменена путем применения коэффициентов, порядок расчета которых, а также условия применения определяются арендодателями.

Пунктом 4 названного проекта соглашения установлено, что его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.01.2021.

Ссылаясь на уклонение Газизулина Р.М. от подписания как самого протокола собрания участников общей долевой собственности от 19.07.2021 N 1, так и дополнительного соглашения к договору в части изменения размера базовой арендной платы, Арбузов Н.Н. и Общество обратились в суд с настоящим иском о понуждении Газизулина Р.М. заключить названное дополнительное соглашение.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, полагая, что спорный договор аренды не является публичным, при этом действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения субъектов предпринимательской деятельности к заключению дополнительного соглашения к договору аренды; доказательств, свидетельствующих об экономической необходимости снижения установленного сторонами договора размера арендной платы, суду не представлено; кроме того, истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Положениями статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что понуждение к заключению договора возможно, если для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно (пункт 1) или если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения (пункт 4).

Так, пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Из вышеприведенных правовых положений и разъяснений, а равно существа спора следует, что у Газизулина Р.М. вопреки доводам подателей жалобы отсутствовала обязанность по заключению спорного дополнительного соглашения к договору аренды, в связи с чем требование о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору не может быть удовлетворено судом.

Вопреки доводам истцов, обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения к договору об изменении пункта 4.1.1 договора законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена. При этом протокол от 19.07.2021, содержащий сведения о единогласном принятии собственниками решения о необходимости внесения изменений в договор аренды и заключения дополнительного соглашения к нему, в отсутствие указания согласованных положений в части изменения арендной платы и подписи Газизулина Р.М. в протоколе, доказательством согласования последним внесения таких изменений в договор не является. Иных доказательств, свидетельствующих о согласовании ответчиком уменьшения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору, в материалы дела не представлено.

Между тем дополнительное соглашение, о понуждении к заключению которого заявлено истцами, касающееся внесения изменений в размер базовой арендной платы по договору, по смыслу статей 330, 331, 421 и 446 ГК РФ подлежит заключению лишь по соглашению сторон.

Кроме того, сторонами в ходе рассмотрения дела не было выражено согласие на передачу на рассмотрение суда возникших у сторон разногласий, в связи с чем судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.03.2022 по делу N А21-12131/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.А. Нестеров Е.И. Пивцаев