Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2023 г. N 10АП-5246/23 по делу N А41-57982/2022

г. Москва

04 мая 2023 г.

Дело N А41-57982/22

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Темниковой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" (истец) - Высоцкая Г.В. по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ответчик) - Надобко Т.В. по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом;

от Администрации городского округа Балашиха - Полякова Е.Н. по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом;

от Министерства жилищной политики Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Балашиха и Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2023 по делу N А41-57982/22, по иску ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, третьи лица: Администрация городского округа Балашиха, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о разрешении,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к КУИ Администрации городского округа Балашиха с требованиями, исходя из принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,:

Считать договор N 6735 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях:

"3.2. Размер арендной платы по договору N 6735 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8740, начиная с даты действия договора, определяется в размере не выше размера земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением N 1 к настоящему договору.

Приложение N 1 к договору аренды N 6735 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле:

АП= Кс*Нс,

Где Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Нс - налоговая ставка земельного налога

Расчет годовой арендной платы

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8740

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы

Кадастровая стоимость Участка (действующая) - 72522084,84 руб.

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,3

Расчет: 72522084,84 руб. х 0,3% = 217566,25 рублей

Арендная плата за земельный участок в год составляет 217566,25 (Двести семнадцать тысяч пятьсот шестьдесят шесть) рублей 25 копейки.

Арендная плата в квартал составляет 54391,56 руб. (217566,25 руб.: 4 = 54391,56).

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 Договора аренды земельного участка N 6735 от 26.05.2022 исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Балашиха, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Балашиха и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители Администрации и Комитета поддержали требования, изложенные в апелляционных жалобах, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 27.08.2007 между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2", в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 N 4095, N 4096, N 4097, N 4098, N 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО "Аврора" передала права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 NN 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик".

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8740.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды N 6735 от 26.05.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8740.

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению N 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 N 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8740 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора".

В соответствии с п. 10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 N 1014-ПА усыновлен до 30.09.2022.

Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела в материалы дела не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8740 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 N 02/03 "Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору N 6735 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8740 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН, приложенной к договору аренды N 6735 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8740 составляет 72 522 084,84 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды N 6735 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8740 на момент рассмотрения спора должен составлять 217 566,25 руб. в год из следующего расчета: 72 522 084,84 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%.

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка N 6735 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб о несоответствии инвестиционного контракта условиям договора о развитии территории.

Так, вступившими в законную силу судебными актами по делам N N А41- 96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764, которыми установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, договоры аренды земельных участков заключены в рамках инвестиционного контракта.

Ни комитет, ни администрация не приводят в своих жалобах обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о необходимости иной юридической квалификации названного договора.

Следовательно, к отношениям по аренде спорного земельного участка подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога, из чего правомерно исходил суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2023 по делу N А41-57982/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина