Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2023 г. N 21АП-1095/23 по делу N А83-16626/2021

04 мая 2023 г.

Дело N А83-16626/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.05.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03 февраля 2023 года по делу N А83-16626/2021,

по иску Администрации города Алушты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр", Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - общество), Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр) в котором просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2017, площадью 1000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - отдых (рекреация), кадастровый номер 90:15:070102:66, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, р-не б/о "Днепр", заключенный между Администрацией и ООО "Центр";

- снять с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый номер 90:15:070102:66, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, р-не б/о "Днепр".

Исковые требования мотивированы невыполнением обществом обязанности по договору аренды земельного участка в части строительства объекта что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрацией в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) поданы заявления о частичном отказе от исковых требований от 22.09.2022 (т. 1 л.д. 138-139) и от 10.11.2022 (т. 1 л.д. 164) в части снятия с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельного участка площадью 1000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - отдых (рекреация), кадастровый номер 90:15:070102:66, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, р-не б/о "Днепр".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.02.2023 по делу N А83-16626/2021 принят отказ Администрации от требований снять с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 1000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - отдых (рекреация), кадастровый номер 90:15:070102:66, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, р-не б/о "Днепр", производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м, кадастровый номер 90:15:070102:66, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, р-не б/о "Днепр". Взыскана с ООО "Центр" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6000,00 руб.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что материалами дела подтверждается фактическое неиспользование ответчиком спорного земельного участка по его назначению на протяжении более чем 12-ти лет. Доказательств невозможности освоения данного земельного участка, как и доказательств существования объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному освоению земельного участка и строительству объекта, обществом не представлено, в связи с чем суд первой инстанции счел исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Центр" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Как утверждает апеллянт, Общество, действуя добросовестно, предприняло все возможные и зависящие от него меры к осуществлению освоения земельного участка, а именно, подговорены необходимые документы, предназначенные для строительства. Однако, в связи с отказом в выдаче градостроительного плана земельного участка общество лишено было возможность получить разрешение на строительство. Таким образом, по мнению апеллянта, общество не по своей вине не выполнило условия договора аренды по освоению земельного участка, в связи с чем полагает, что исковые требования Администрации не подлежат удовлетворению.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции, назначено судебное разбирательство.

26.04.2023 через систему "Мой Арбитр" от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит апелляционную жалобу общества оставить ее без удовлетворения, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а доводы апеллянта несостоятельными.

В судебном заседании 27.04.2023 лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания 26.04.2017 через систему "Мой Арбитр" от Администрации поступило ходатайство об отложении судебного заседания, обоснованное невозможностью обеспечить явку представителя в судебное заседание.

Определением, занесенным в протокол судебного заседания от 27.04.2023, в удовлетворении данного ходатайства было отказано, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

В соответствии с частью 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

При оценке содержания понятия уважительности причин суд апелляционной инстанции принимает во внимание разъяснения, изложенные в пункте 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в соответствии с которыми не могут, как правило, рассматриваться в качестве уважительных причин нахождение представителя заявителя в командировке (отпуске), кадровые перестановки, отсутствие в штате организации юриста, смена руководителя (его нахождение в длительной командировке, отпуске), а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица, обратившегося с апелляционной жалобой.

По смыслу положений статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, которое реализуется при наличии объективных и уважительных причин, препятствующих проведению судебного заседания.

Невозможность явки в суд одного представителя не лишает юридическое лицо процессуальной правоспособности, реализация которой возможна, в том числе путем привлечения иных представителей для участия в судебном заседании.

Суд апелляционной инстанции заблаговременно, надлежащим образом известил истца о времени и месте судебного разбирательства, предоставив возможность воспользоваться своим правом на участие в судебном разбирательстве и предпринять необходимые меры для обеспечения явки уполномоченного представителя в судебное заседание. Кроме того, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса вправе ходатайствовать об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, а также веб-конференции, с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел", однако таких ходатайств в арбитражный суд не поступало.

Следует отметить, что заявленное ходатайство об отложении судебного заседания не содержит обоснования уважительности причин невозможности представителя истца обеспечить явку в судебное заседание.

Таким образом, оценив причины неявки в судебное заседание представителя истца, изложенные в ходатайстве, коллегия судей не признает их обоснованными и объективно препятствующими рассмотрению апелляционной жалобы, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения и о возможности рассмотреть апелляционною жалобу в настоящем судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

16.02.2009 между Приветненским сельского совета (Арендодатель) и ООО "Центр" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого, Арендодатель передал, а Арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок с кадастровым номером 01 103 930 00 : 01 : 002 : 0100, общей площадью 0,1000 га, в том числе по угодьям: земли, используемые в коммерческих целях - 0,1000 га, который находится в с. Приветное, Канакская балка, в районе б/с "Днепр" (т. 1 л.д. 26-31).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 8 Договора).

Земельный участок предоставляется в аренду (цель использования): для размещения водной спасательной станции (пункт 15 Договора).

Пунктом 16 Договора предусмотрено целевое назначение земельного участка: земли жилой и общественной застройки.

Согласно пункту 29 Договора арендодатель имеет право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в книге записей сделана соответствующая запись от 26.07.2010 N 041000100005.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.07.2010 (т. 1 л.д. 37).

В дальнейшем, 29.12.2017 между Администрацией города Алушты Республики Крым (Арендодатель) и ООО "Центр" (Арендатор), в порядке переоформления права, заключен договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м, кадастровый номер участка 90:15:070102:66, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, в районе б/о "Днепр", из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - отдых (рекреация) (т. 1 л.д. 40-50).

Согласно пункту 1.2 Договора на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве частной собственности, отсутствуют. Участок свободен от застройки.

Договор заключен сроком до 26.07.2059. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в Государственном комитете по государственной регистрации кадастру Республики Крым, вступает в силу с даты заключения (пункты 4.1 и 4.2 Договора).

Согласно пункту 6.4 Договора арендатор обязан, среди иных, использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру 18.07.2018 N 90:15:070102:66- 90/090/2018-3.

14.07.2021 Управлением муниципального контроля Администрации города Алушты Республики Крым осуществлен осмотр, обследование земельного участка с кадастровым номером 90:15:070102:66, площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Приветное, Канакская балка, в районе б/о "Днепр".

По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка от 14.07.2021 N 02.04-37/334, из которого следует, что на спорном земельном участке с видом разрешенного использования - для размещения объектов (территории) рекреационного назначения, отсутствуют объекты капитального и некапитального строительства. На момент проведения осмотра земельного участка какие-либо строительные работы не осуществлялись, признаки освоения отсутствуют (приложена фототаблица осмотра спорного земельного участка) (т. 1 л.д. 21-23).

На основании установленных в акте осмотра обстоятельств, 24.03.2021 Администрацией в адрес общества было направлено уведомление N 547/02.18 о досрочном расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка (т. 1 л.д. 65-66).

Учитывая, что данное уведомление отставлено Обществом без удовлетворения, а также то, что ответчиком по состоянию на май 2021 года не исполнены обязательства по Договору в части осуществления строительства объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Договор от 23.03.2006 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит наличие или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, заключенного между Администрацией города Алушты Республики Крым и ООО "Центр".

Обращаясь в суд с иском, истец указал на существенное нарушение ответчиком договорных обязательств по договору аренды, которое выразилось в неосвоении земельного участка в период с 16.02.2009 по май 2021 года, то есть фактически за 12 лет, что является недопустимым, поскольку нарушает права муниципалитета. Доказательства существования объективных причин, которые бы исключали возможность строительства объекта на земельном участке, отсутствуют.

Как указано выше, Актом осмотра земельного участка от 14.07.2021 установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального, некапитального строительства. Признаки освоения отсутствуют. Таким образом, данным Актом подтверждается, что земельный участок по состоянию на июль 2021 года не освоен.

Кроме того, согласно письму Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 26.12.2022 N 101675/18, на земельном участке с кадастровым номером 90:15:070102:66 сведения об объекте недвижимости отсутствуют.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды.

В то же время, как верно было отмечено судом первой инстанции, после предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке и освоению земельного участка.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком указанных требований, в материалы дела не представлены, на что правомерно указано судом первой инстанции.

Таким образом, начиная с момента заключения договора и по настоящий момент арендатор не принимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, а именно: не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке.

Более того, тот факт, что на спорном земельном участке какой-либо объект не возведен, ответчиком не оспаривается.

Доводы апеллянта о том, что ответчиком предпринимались меры по освоению земельного участка, оформлению необходимой документации и совершен ряд мероприятий, а именно: разработан эскиз проекта водной спасательной станции; заключен договор подряда на топографические изыскания от 27.04.2021, результатом которого является чертёж геодезической съемки и направления заявления в Администрацию о выдаче градостроительного плана на земельный участок; 19.05.2021 между ответчиком и ООО "Модем-Эксперт" был подписан акт выполненных работ, в результате которого была произведена геодезическая съемка земельного участка; 24.05.2021 ответчик обратился в Управление градостроительства и архитектуры с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 90:15:070102:66, на которое был получен ответ от 07.07.2021 об отказе в предоставлении градостроительного плана, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку документы, свидетельствующие об осуществлении отдельных действий по освоению земельного участка, которые не привели и не могли привести к результату в виде строительства соответствующего объекта в установленный срок, такими доказательствами, как верно указал суд первой инстанции, не являются.

Оценив вышеуказанные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные выше действия и документы касаются принятия арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельного участка, которые имели место через 10 лет после передачи в аренду земельного участка.

Ссылка апеллянта на заключение кадастрового инженера от 28.10.2022 N 04-88/22, полученного после обращения истца с исковым заявлением в суд, в котором указано, что спорный земельный участок частично огражден сетчатым забором, а со стороны проезжей части огорожен бутовой подпорной стеной смонтированной на ней металлическим забором, на земельном участке расположены два жилых автоприцепа, не свидетельствует об освоении и надлежащим использовании ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Каких-либо иных доказательств совершения обществом необходимых действий для строительства и исполнения существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе получение исходных данных на строительство и разработку проектной документации, с последующим получением разрешения на строительство, начиная с 2009 по май 2021 года, ответчик в материалы дела не представил, как и не представил доказательств существования объективных, не зависящих от арендатора обстоятельств, препятствующих ему в освоении земельного участка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, ООО "Центр" не были представлены доказательства осуществления строительства либо доказательств совершения действий по освоению арендованного земельного участка, в том числе не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, для строительства которых предоставлялся в аренду земельный участок.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором было допущено существенное нарушение условий договора, согласно которым ответчик был обязан начать освоение земельного участка и построить объект капитального строительства, ввести в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствовавших своевременному совершению указанных действий.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (строительство и обслуживание рекреационного комплекса), как отмечалось ранее, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

На основании статьи 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03 февраля 2023 года по делу N А83-16626/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Центр" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева