Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2023 г. N 19АП-1214/23 по делу N А14-9254/2021

город Воронеж

10 мая 2023 г.

Дело N А14-9254/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "02" мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "10" мая 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миловановой А.С.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Хрипуновой В.И., представителя по доверенности N 113 от 05.09.2022;

от общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Трансцентрстрой Развитие": Руденской С.А., представителя по доверенности от 15.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.01.2023 по делу N А14-9254/2021 (судья Малыгина М.А.),

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "Трансцентрстрой Развитие" (ОГРН 1033600030727, ИНН 3664043840) о взыскании 804 232 руб. задолженности, 58 701 руб. 43 коп. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец, Департамент имущества области) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трансцентрстрой Развитие" (далее - ответчик, ООО СЗ "ТЦС Развитие") о взыскании 804 232 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 4199-16/гз от 24.10.2016 за период с 01.01.2021 по 31.03.2021, 58 701 руб. 43 коп. пени за период с 26.01.2021 по 09.04.2021 с начислением по день фактической уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.01.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 20.01.2023, в связи с чем просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца считает решение суда незаконным и необоснованным, просит отменить его, принять новый судебный акт.

Представитель ответчика полагает, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, решение суда является законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела и установлено судом области, 24.10.2016 между Департаментом имущества области (арендодателем) и ООО СЗ "ТЦС Развитие" (арендатором) на основании протокола о результатах аукциона N 636 от 16.09.2016 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, N 4199-16/гз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 36:34:0306007:76 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Саврасова, 86, площадью 19686 кв.м, в том числе 1331 кв.м ограничено в использовании сетями инженерно-технического обеспечения, 1720 кв.м охранная зона воздушной линии электропередачи (пункт 1.1 договора).

Номер государственной регистрации договора 36-36/001- 36/001/157/2016-1828/1.

Срок договора аренды 10 лет (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы за год составляет 7 311 200 руб. Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона, в сумме 1 976 000 руб. засчитывается в счет арендной платы за участок.

Исходя из пунктов 3.4 - 3.5 договора арендную плату за первый год аренды за вычетом суммы задатка, указанной в пункте 3.3 договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 настоящего договора, в течение 7 банковских дней с даты его подписания.

Арендную плату за второй и последующие годы аренды арендатор обязуется вносить ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.7 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.5 настоящего договора, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.8 договора).

Ответчик исполнил обязательства по внесению арендных платежей частично, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.07.2021 по 31.03.2021 в сумме 804 232 руб.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленный срок, истец начислил на сумму задолженности пени за период с 26.01.2021 по 09.04.2021 в размере 58 701 руб. 43 коп. и направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение от 18.02.2021 N 52-17-2101з с предложением в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить имеющуюся сумму задолженности и пеней.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департамента имущества области в суд с настоящим иском

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу норм пунктов 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ - "Аренда".

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пунктом 11 статьи 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, заявил о том, что спорный земельный участок используется для строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 10 секций.

Строительство объекта осуществлялось застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 36- RU36302000-116-2020 от 18.12.2020, выданным Администрацией городского округа город Воронеж, разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома позиция 1, позиция 2 по адресу: г.Воронеж, ул.Саврасова, 86" 1 этап (9, 10 секции), 2 этап (1, 2 секции), который поставлен на кадастровый учет 23.12.2020, и ему присвоен кадастровый номер 36:34:0306007:196, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.12.2020.

Государственная регистрация права собственности первых лиц (участников долевого строительства) на жилое помещение в объекте состоялась 23.12.2020, в том числе в отношении квартиры с кадастровым номером 36:34:0306007:197, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, входит в состав общего имущества такого дома и принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что объект строительства возводился отдельными очередями, на каждую из которых было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, данное обстоятельство свидетельствует о самостоятельности данных объектов и, соответственно, изменении правового режима части земельного участка под ними с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение в каждой из очередей.

Указанный вывод нашел свое подтверждение в определении от 11.12.2017 N 307-ЭС-15510, в котором Верховный Суд Российской Федерации указал, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, на котором тем же арендатором была возведена еще и гостиница, с момента такой первой регистрации прекратилась возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом, в той его части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

Суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии обязательств арендатора по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого жилым домом, и исключил данную площадь из расчета арендной платы за пользование участком.

24.03.2021 ООО СЗ "ТЦС Развитие" в адрес Департамента имущества области направлено обращение N 31 об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 4199-16/гз земельного участка от 24.10.2016 и внесении в него изменений в данной части путем оформления дополнительного соглашения.

Согласно расчетам, произведённым застройщиком, для продолжения строительства дома (секции 3-8) и организации строительной площадки необходим земельный участок площадью 11 061 кв.м, что составляет 56% от общей площади арендуемого земельного участка.

Площадь земельного участка, отведенная под размещение введенных в эксплуатацию 1, 2, 9, 10 секций многоквартирного жилого дома, их благоустройство и обслуживание, составляет 8625 кв.м, что соответствует 44% всей площади участка.

В обоснование данного расчета ОООСЗ "ТЦС Развитие" представлена схема деления земельного участка по этапам строительства.

Заключением кадастрового инженера Королева Д.Ю. от 21.04.2021 N 30 подтверждено, что для завершения второго этапа строительства ООО СЗ "ТЦС Развитие" необходимо использовать 56% от общей площади арендуемого земельного участка.

Так как 56% площади участка соответствует 11 061 кв.м, то размер арендной платы определен ответчиком в 1 023 568 руб. в квартал.

Доводы истца о невозможности изменения существенных условий договора, к которым в данном случае относится размер арендной платы, не могут быть приняты судом во внимание, так как в спорной ситуации размер арендной платы не изменен, подлежит уплате установленная на торгах арендная плата в процентном соотношении с площадью используемого ответчиком земельного участка.

Из расчета иска, предоставленного истцом, следует, что ответчик уплатил неоспариваемую им сумму арендной платы и начисленные на указанную сумму пени.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований правомерно отказано судом первой инстанции.

Иных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.01.2023 по делу N А14-9254/2021 является законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.01.2023 по делу N А14-9254/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков М.С. Воскобойников