|
12 мая 2023 г.
|
Дело N А75-7677/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2023 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Воронова Т.А.,
судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3251/2023) индивидуального предпринимателя Хохряковой Татьяны Сергеевны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.02.2023 по делу N А75-7677/2022 (судья Горобчук Н.А.),
принятое по иску индивидуального предпринимателя Ахмедовой Анаханум Икрам кызы (ОГРНИП 304861003000104, ИНН 861000191276) к индивидуальному предпринимателю Хохряковой Татьяне Сергеевне (ОГРНИП 320861700004820, ИНН 750901993740) о взыскании 319 543 руб. и об обязании устранения препятствий в пользовании имуществом,
в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:
от ИП Хохряковой Т.С. - Соков Д.А. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 04.05.2022 N 01/2022 сроком действия 3 года);
от истца - не явились, извещены надлежаще;
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Ахмедова Анаханум Икрам кызы (далее - ИП Ахмедова А.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Хохряковой Татьяне Сергеевне (далее - ИП Хохрякова Т.С., ответчик) о взыскании 317 442 руб. 57 коп. (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений), из которых:
- 138 899 руб. - задолженность за пользование помещением истца площадью 48,1 кв.м. расположенного по адресу: г.Нягань ул. Чернышова дом 3, цокольный этаж, в период с 01.12.2021 по 20.09.2022,
- 103 912 руб. 37 коп. - задолженность по компенсации коммунальных платежей,
- 34 081 руб. 20 коп. - ущерб, причиненный в результате демонтажа дверных проемов, оконной рамы и повреждения кафельного покрытия,
- 9550 руб. - убытки в размере стоимости утраченного ответчиком имущества истца, переданного при заключении договора по акту приема-передачи,
- 31 000 руб. - ущерб, причиненный в результате повреждения баннера со световым коробом.
Также первоначально истцом было заявлено требование об обязании не чинить препятствий в пользовании помещением, от которого ИП Ахмедова А.И. впоследствии отказалась.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.02.2023 принят отказ ИП Ахмедовой А.И. от требования обязать не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, производство по делу в указанной части прекращено.
В остальной части требования ИП Ахмедовой А.И. удовлетворены в полном объеме.
С ИП Хохряковой Т.С. в пользу истца взыскано 317 442 руб. 57 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 349 руб., судебные издержки в размере 36 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Хохрякова Т.С. обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает следующее:
- арендатор обязан нести расходы только на используемую им часть помещений; между тем, истцом представлены документы, подтверждающие расходование коммунальных ресурсов во всем здании, в помещениях ответчика отдельных приборов учета нет; справки составлены без участия ответчика и не направлялись ему в период действия договора, в связи с чем объем потребленных ответчиком ресурсов не подтвержден. Контррасчет ИП Хохряковой Т.С. не получил оценки судом первой инстанции. Кроме того, истец выставил ответчику к оплате треть всех коммунальных расходов, фактически оплаченных ИП Ахмедовой А.И., хотя помещение ответчика занимает лишь 200 кв.м. из 2000 кв.м.; процент потребления ответчиком ресурсов, по данным истца, сильно варьируется в различные периоды;
- суд первой инстанции необоснованно квалифицировал требование Ахмедовой А.И. о взыскании платы за период с 01.12.2021 по 20.09.2021 в качестве задолженности по арендной плате, тогда как данное требование может быть квалифицировано только в качестве убытка в виде упущенной выгоды; само по себе нахождение имущества арендатора в арендованном помещении не может свидетельствовать о пользовании помещением для начисления арендной платы; доступ в арендованное помещение был закрыт истцом в ноябре 2021 г. и пользование помещением ответчик не осуществлял;
- совокупность необходимых элементов для взыскания упущенной выгоды не доказана; вина ответчика, как необходимое условие взыскания упущенной выгоды, отсутствует; также отсутствует противоправность его действий, поскольку именно истец препятствовал вывозу оборудования; не доказан и размер убытков, поскольку сама центрифуга занимает площадь не более 5 кв.м., а расчет произведен исходя из площади 48,1 кв.м.; отсутствуют доказательства принятия ответчиком каких-либо мер по получению дохода;
- суд первой инстанции необоснованно отдал предпочтение доводам и доказательствам истца, не дал надлежащую оценку доводам ответчика.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Ахмедова А.И. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Хохряковой Т.С. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель надлежаще извещенной ИП Ахмедовой А.И. в судебное заседание не явился; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Ахмедовой Анаханум Икрам кызы принадлежит на праве собственности: многофункциональный комплекс, 3- этажный, общая площадь 2 126, 9 кв.м, инв.N 71:139:002:000054890, лит. А, адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Нягань, ул. Чернышева, д.3.
01.05.2021 между индивидуальным предпринимателем Ахмедовой Анаханум Икрам кызы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хохряковой Татьяной Сергеевной (арендатор) был заключен договор аренды N 2021/1 (далее - Договор), в соответствии п. 1.2 которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование в аренду недвижимое имущество: часть цокольного этажа вышеуказанного нежилого здания площадью 200,4 кв.м., в том числе сауну и бассейн, для оказания услуг населению и ведения иной деятельности, не запрещенной законодательством РФ, мебель и иное оборудование находящееся в помещении, согласно Приложению N 1 к договору, с отделкой согласно Приложению N2.
Помещение передано в аренду по акту N 2021/1 с 01.05.2021.
Согласно п. 4.4 Договора, арендная плата составляет 60 000 руб. в месяц и вносится не позднее 21 числа предыдущего месяца аренды.
В соответствии с пунктом 3.3.9 Договора арендатор обязан оплачивать в полном объеме, на основании выставленных счетов, предоставленные сторонними организациями коммунальные и прочие услуги по договорам с арендодателем (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, пультовая охрана объекта и т.п.).
Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке.
Ссылаясь на существенные нарушения арендатором условий Договора, ИП Ахмедова А.И. расторгла договор в одностороннем порядке с 20.11.2021; расторжение Договора с указанной даты сторонами не оспаривается.
В соответствии с пунктом 3.3.5 Договора арендатор (ответчик) обязан в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя (истца), сдать помещение в исправном состоянии по акту приема-сдачи, полностью освободив помещение в течение 7 дней с момента получения письма о расторжении договора.
Обращаясь с иском, ИП Ахмедова А.И. указала, что ИП Хохряковой Т.С. не полностью исполнена обязанность по оплате коммунальных платежей. В период с 01.05.2021 по 20.11.2021 ответчик внес платеж за коммунальные услуги за сентябрь 2021 года в размере 17 287 руб. 93 коп. и часть долга за коммунальные услуги за ноябрь 2021 года в размере 1 170 руб. 13 коп. Оставшаяся непогашенной задолженность составила 103 912 руб. 37 коп.
Кроме того, арендатором в нарушение пункта 3.3.7 Договора самовольно, без согласия арендодателя произведены строительно-монтажные работы: для того, чтобы занести оборудование ответчика (центрифугу), демонтированы дверные проемы и оконная рама цокольного этажа.
Также ответчиком не исполнена обязанность по надлежащему содержанию помещения (пункт 3.3.1 Договора): в период аренды повреждено кафельное покрытие помещения N 4 и баннер со световым коробом истца, установленный на фасаде здания.
Производство строительно-монтажных работ без согласования с истцом, повреждение кафельного покрытия и баннера ответчиком не оспариваются.
Стоимость баннера установленного на фасаде здания с учетом изготовления рекламного проекта, изготовления, монтажа баннера и изготовления, монтажа светового короба, на основании акта N 284 от 09.10.2020, составляет 31 000 руб.
В целях оценки стоимости работ по устранению дефектов внутренней отделки нежилого помещения между ИП Ахмедовой А.И. и ООО "Центр судебной экспертизы и независимой оценки" заключен договор N 046/22 от 31.03.2022. Согласно заключению N 260/22 от 05.04.2022 стоимость работ составила 34 081 руб. 20 коп.
Также истцом выявлено отсутствие части переданного арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2021 имущества на общую сумму 9 550 руб., что также не оспаривается ответчиком.
Кроме того, как указывает истец, в период с 01.12.2021 по 20.09.2022 ответчиком не было вывезено оборудование (центрифуга), расположенное в арендованном помещении площадью 48.1 кв.м. По расчету истца размер арендных платежей за указанный период составил 138 899 руб.
В этой части ответчик возражает относительно правовой квалификации данного требования, самой возможности взыскания данной суммы и порядка ее расчета.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Правоотношения сторон верно квалифицированы судом первой инстанции как возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями Части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах, Главой 34 Части 2 ГК РФ об аренде и условиями заключенного договора.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной платой" разъяснено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622, 655 ГК РФ обязанность по внесению платы за пользование помещением возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду и прекращается после прекращения срока действия договора и/или возврата имущества.
Требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.
Аналогичные положения об обязанности арендатора производить установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также неустойку, содержатся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В связи с изложенным, требование ИП Ахмедовой А.И. о продолжении начисления платы за использование части помещения, не освобожденной ответчиком, правильно квалифицировано истцом и судом первой инстанции как требования о взыскании платы за фактическое пользование недвижимым имуществом после истечения срока действия договора согласно статье 622 ГК РФ.
Довод ИП Хохряковой Т.С. о необходимости квалификации данного требования как требования о взыскании убытка в виде упущенной выгоды (статья 15 ГК РФ) основан на ошибочном понимании норм права.
При этом, применение данных положений статьи 622 ГК РФ не свидетельствует о пролонгации договора аренды, как неверно полагает ИП Хохрякова Т.С. в апелляционной жалобе, напротив, статья 622 ГК РФ регламентирует порядок взыскания платы за пользование имуществом, не возвращенным после прекращения договора.
Ссылка ИП Хохряковой Т.С. на постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.06.2022 по делу N А43-13901/2021, подлежит отклонению, поскольку, во-первых, данное постановление принято по иным фактическим обстоятельствам, во-вторых, не содержит приведенный ответчиком вывод о том, что нахождение в арендованном помещении имущества арендатора не может свидетельствовать о пользовании помещением и являться основанием для начисления арендной платы.
Более того, в данном постановлении также приведены изложенные выше положения о взыскании платы на основании статьи 622 ГК РФ в связи с несвоевременным возвращением арендованного помещения.
При рассмотрении названного дела в удовлетворении части требований было отказано в связи с тем, что арендодатель уклонялся от приемки арендованного помещения.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции установил, что в действиях истца не содержится признаков препятствования ответчику в вывозе оборудования - центрифуги для ковров, уклонения от принятия помещения, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.
По результатам рассмотрения обращений ИП Хохряковой Т.С. в правоохранительные органы, мотивированных тем, что истец препятствует вывозу оборудования из арендованного помещения, не было установлено, что истец препятствовал вывозу ответчиком оборудования из арендованного помещения в спорный период.
Возражения арендодателя по способу вывоза спорного оборудования сами по себе обстоятельствами препятствования быть признаны не могут.
Как пояснил истец и не опровергнуто ответчиком, арендодатель не давал согласие и на размещение оборудования, арендатор самовольно завез оборудование в помещение, демонтировав дверные проемы и оконную раму цокольного этажа без согласования с истцом. Как верно отмечено судом первой инстанции, установив оборудование таким способом, учитывая его габариты, арендатор принял на себя соответствующие риски, связанные и с его вывозом.
Кроме того, ответчик не обосновал невозможность вывоза спорного оборудования после получения согласия арендодателя на демонтаж дверных и оконных проемов (письмо от 21.03.2022), то есть тем же способом, что и было завезено оборудование, вплоть до 21.09.2022.
Как пояснил истец, 21.09.2022 оборудование было вывезено посредством только демонтажа дверных и оконных проемов, без бурения отверстий в потолочной плитке для установки креплений тросов, на которых ранее настаивал арендатор. Данные обстоятельства также ответчиком не опровергнуты.
Ответчик ссылается на ограничение доступа к помещениям после прекращения договора аренды, однако, указанное ограничение не касалось возможности вывоза имущества.
Препятствий в вывозе иного имущества ответчика истец не чинил.
Возвратом помещения в смысле исполнения обязанности статьи 622 ГК РФ признаются действия, в результате которых помещение поступает во владение и пользование арендодателя и последний может распорядиться этим имуществом, использовать его, передать в аренду другим лицам и т.д. Само по себе прекращение использования помещения арендатором, при котором, однако, арендодатель лишен возможности пользоваться таким помещением, например, вследствие нахождения в нем имущества арендатора, не является надлежащим возвратом и основанием для освобождения от внесения платы за пользование.
Также ошибочным является мнение ответчика, что расчет платы должен производится исходя из площади, непосредственно занятой центрифугой (то есть не более 5 кв.м.), поскольку вследствие нахождения спорного оборудования не могло использоваться по назначению все помещение площадью 48,1 кв.м.
Доказательств наличия у истца реальной возможности владения и пользования указанным помещением в заявленный период с учетом находящегося там оборудования, принадлежащего арендатору, ответчиком в материалы дела не представлено.
Напротив, как пояснил истец, распорядиться спорным помещением, в том числе путем сдачи его аренду иному арендатору, он смог только после вывоза оборудования (представлен договор аренды от 26.09.2022).
С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование арендованным помещением за период с 01.12.2021 по 20.09.2022 в сумме 138 899 руб. удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Относительно требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 3.3.9 договора арендатор обязан оплачивать в полном объеме, на основании выставленных счетов, предоставленные сторонними организациями коммунальные и прочие услуги по договорам с арендодателем (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, пультовая охрана объекта и т.п.).
По расчету истца размер задолженности по коммунальным платежам за период с мая по ноябрь 2021 года с учетом частичной оплаты составляет 103 912 руб. 37 коп.
Стоимость коммунальных расходов, подлежащих оплате ответчиком, определена истцом согласно показаниям счетчиков, разницы показаний счетчиков и расчетным способом соразмерно занимаемой ответчиком площади, в соответствии с тарифами соответствующих снабжающих организаций, - поставщиков таких услуг. Э
