Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2023 г. N 15АП-5050/23 по делу N А32-16552/2022

город Ростов-на-Дону

13 мая 2023 г.

дело N А32-16552/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.

при участии в судебном заседании:

от истца: директора Сонин Е.Н., приказ N 23 от 20.04.2023, представителя Шестериковой Н.В. по доверенности от 01.12.2022,

от третьего лица (ООО "Берегиня"): конкурсного управляющего Пухова А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автоспецназ" (ИНН 2363000463, ОГРН 1182375043300)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2023 по делу N А32-16552/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Автоспецназ"

к ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Каневской района, департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью "Берегиня", межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Автоспецназ" (далее - ООО "Автоспецназ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю) о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67: хранилище ангарного типа, литер 3, площадью 268,9 кв. м. и складское помещение ангарного типа, литер Е, площадью 445,4 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования Каневской район, департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью "Берегиня", межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие возникновение права собственности продавца на спорные объекты недвижимости. Судебными актами по делу N А32-8896/2020 установлено, что спорные объекты являются самовольными постройками. В отсутствие первичной регистрации права за продавцом не может быть зарегистрирован и переход такого права к покупателю. На момент рассмотрения спора продавец - ООО "Берегиня" не ликвидировано, следовательно, управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу. Истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Автоспецназ" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 09.02.2023 отменить, исковые требований удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что спорные объекты недвижимости приобретены на торгах, возводились продавцом на основании разрешений на строительство, относились к основным средствам ООО "Берегиня". Договоры купли-продажи спорных объектов исполнены и никем не оспорены.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Берегиня" просит удовлетворить исковые требования ООО "Автоспецназ", ссылаясь на то обстоятельство, что спорные объекты недвижимости выявлены в ходе проведения инвентаризации имущества должника, данное имущество находилось на бухгалтерском учете ООО "Берегиня", имеются разрешения на строительство данных объектов, торги по продаже имущества проведены в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица (ООО "Берегиня") просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 по делу N А32-14996/2013 в отношении ООО "Берегиня" введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пухов Андрей Борисович.

По договорам купли-продажи от 03.08.2018 N 01/ЛЗ-БП и N 01/Л4-БП, заключенным по результатам публичных торгов, ООО "Автоспецназ" приобрело у ООО "Берегиня" объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67, а именно: складское помещение ангарного типа и хранилище ангарного типа. Право собственности на указанные объекты за ООО "Берегиня" на дату проведения торгов зарегистрировано не было.

С целью регистрации прав на указанное имущество ООО "Автоспецназ" обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов.

Уведомлением от 08.02.2022 N КУВД-001/2022-2484179/1 государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на спорные объекты приостановлено ввиду того, что в отношении объектов отсутствуют разрешения на строительство и проектная документация.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Автоспецназ" в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Автоспецназ", ссылаясь на положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на уклонение второй стороны сделки от регистрации перехода права собственности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 131 (пунктам 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

На основании статей 549 (пункта 1) и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в пункте 61 разъяснил следующее.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Кодекса. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 Постановления N 10/22).

Таким образом, в силу приведенных норм и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации право покупателя недвижимости обратиться в суд к регистрирующему органу с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости возникает в случае ликвидации продавца - юридического лица.

В данном случае продавец спорных объектов недвижимости не ликвидирован и не исключен из ЕГРЮЛ, а покупатель не представил доказательств невозможности совместного обращения в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов для регистрации перехода права собственности в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

Учитывая изложенное, поскольку исковые требования к продавцу объектов не заявлены, а иск к регистрирующему органу подлежит удовлетворению только в случае ликвидации продавца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права.

Избрание ненадлежащего способа защиты своего права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2023 по делу N А32-16552/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

А.А. Попов О.А. Сулименко