Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2023 г. N 05АП-1892/23 по делу N А59-6090/2022

г. Владивосток

15 мая 2023 г.

Дело N А59-6090/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

индивидуального предпринимателя Потапова Александра Владимировича,

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционные производства N 05АП-1892/2023, 05АП-1893/2023

на решение от 28.02.2023 судьи Е.С. Логиновой

по делу N А59-6090/2022 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Потапова Александра Владимировича

(ОГРНИП 318650100029095, ИНН 651200794978)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска

(ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии: лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Потапов Александр Владимирович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ответчик, Департамент) о взыскании 3 730 531 рубль 42 копеек неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2023 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В просительной части своей апелляционной жалобы Департамент просит исключить из мотивировочной части решения вывод о том, что в связи с переходом спорного земельного участка в собственность предпринимателя Потапова А.В. право муниципальной собственности на него прекратилось и Департамент утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за такой участок. Также просит исключить из решения вывод о том, что из условий договора не следует, что арендатор должен вносить арендную плату в последующие годы за участок до окончания срока действия, указанного в договоре. В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что из анализа пунктов 2.2.2 и 2.5 договора аренды следует, что сумма в размере 5 721 193,15 рубля является платой не только за пользование соответствующим земельным участком, но и платой за право заключения соответствующего договора аренды. При этом в случае использования земельного участка арендатором продолжительностью меньшей, чем установлено в договоре, фактически уплаченные денежные средства возврату не подлежат. Полагает, что удовлетворение настоящих требований свидетельствовало бы о нарушении условий аукциона и, как следствие, о нарушении антимонопольного законодательства.

В просительной части своей апелляционной жалобы истец просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что своими действиями по распоряжению жилым домом, под строительство которого им было приобретено право аренды спорного земельного участка на аукционе, он не нарушил требований закона либо прав третьих лиц. Полагает, что аукцион на приобретение права аренды спорного земельного участка в силу закона являлся открытым, вследствие чего право на участие в аукционе имели любые физические либо юридические лица.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 04.05.2023.

В заседание суда 04.05.2023 стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Южно-Сахалинска N 1786-па от 28.06.2021 (с учетом постановления от 16.07.2021 N 1979-па) Департаменту по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска поручено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 65:01:1001004:1082, площадью 1211 кв.м, расположенного на территории Сахалинской области, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" по адресу: город Южно-Сахалинск, переулок Отрадный, земельный участок 12, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее - спорный земельный участок). Срок аренды земельного участка - 20 лет.

Пунктом 2 данного постановления установлена начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы - 20 415,47 рублей.

На основании протокола N 63 от 28.12.2021 победителем данного аукциона признан Потапов А.В. (истец), предложивший наиболее высокий размер годовой арендной платы за выставленное право аренды земельного участка - 5 721 193,15 рубля.

21.03.2022 между Департаментом (арендодатель) и Потаповым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 14946, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во вмененное владение и пользование спорный земельный участок (на срок 20 лет).

Целевое назначение земельного участка: для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.2 договора).

Цена годовой арендной платы составляет 5 721 193,15 рублей согласно протоколу итогов аукциона N 63 от 28.12.2021 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора первый платеж в сумме указанной в пункте 2.1 договора аренды вносится арендатором единовременно в течение 15 дней с момента заключения договора.

Согласно пункту 2.5 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора уже внесенные в качестве арендной платы денежные средства возврату не подлежат, за исключением случая невозможности дальнейшего использования земельного участка по причинам, не зависящим от действия арендатора.

21.03.2022 земельный участок был передан Потапову А.В. по акту приема-передачи от указанной даты.

29.03.2022 договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись в реестре N 65:01:1001004:1082-65/076/2022-1).

В июне 2022 года истцом был уплачены первый платеж по договору аренды земельного участка в размере 5 721 193,15 рубля (с учетом суммы задатка в размере 2041,55 рублей).

21.07.2022 между Администрацией города Южно-Сахалинска (продавец) и Потаповым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 013-835 спорного земельного участка.

26.07.2022 истец зарегистрировал свое право собственности на земельный участок.

11.10.2022 истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в добровольном порядке произвести возврат денежных средств в размере 3 730 531,42 рубль. В обоснование своих требований предприниматель сослался на то, что фактическое пользование земельным участком на праве аренды осуществлялось им в период с 21.03.2022 по 25.07.2022, в то время как арендная плата была уплачена за весь год.

В ответном письме от 19.10.2022 Департамент отказал в удовлетворении требований истца, сославшись на пункт 2.5 договора аренды.

Поскольку требования претензии оставлены Департаментом без удовлетворения, предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом апелляционной инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор аренды земельного участка был заключен сторонами по итогам проведения аукциона с установлением годовой арендной платы в размере 5 721 193,15 рублей.

При этом арендатором в соответствии с пунктом 2.2.1 договора был оплачен первый платеж по договору в сумме годовой арендной платы, то есть фактически им была внесена арендная плата за первый год аренды, который согласно условиям договора исчисляется периодом с 21.03.2022 по 20.03.2023.

В то же время, как было указано выше, 26.07.2022 право собственности на спорный земельный участок перешло к истцу на основании заключенного с Администрацией города Южно-Сахалинска договора купли-продажи N 013-835 от 21.07.2022.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

При таких обстоятельствах с 26.07.2022 арендные обязательства по спорному договору между сторонами прекратились ввиду того, что с указанной даты у Департамента отпали законные основания осуществлять полномочия арендодателя в отношении спорного земельного участка, в том числе, полномочия на взыскание арендной платы.

Учитывая, что истцом была оплачена аренда за период с 21.03.2022 по 20.03.2023, а полномочия Департамента в качестве арендодателя спорного земельного участка прекратились 26.07.2022, то на стороне последнего образовалась переплата по арендной плате.

В то же время, ответчик не согласился с аналогичными выводами, изложенными судом первой инстанции в своем решении, сославшись на то, что уплаченная истцом сумма в размере 5 721 193,15 рубля фактически также является платой за право заключения соответствующего договора аренды.

Вместе с тем, указанные доводы муниципального органа противоречат действующему законодательству, а также положениям аукционной документации на право заключения договора аренды спорного земельного участка и условиям спорного договора аренды.

Так, в силу пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Согласно протоколу N 63 от 28.12.2021 об итогах аукциона, Потапов А.В. признан его победителем как участник, предложивший наиболее высокий размер годовой арендной платы за выставленное право аренды земельного участка - 5 721 193,15 рубля.

Пунктом 2.1 договора также установлено, что денежный эквивалент в размере 5 721 193,15 рубля является ценой годовой арендной платы.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что указанная денежная сумма включает в себе стоимость приобретенного права аренды спорного земельного участка. Такое право возникло у истца в силу признания его победителем аукциона (протокол N 63 от 28.12.2021), который предложил наиболее высокую цену годовой аренды, а не наиболее высокую сумму права на заключение договора аренды.

Иная правовая позиция противоречит законодательному регулированию предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду на торгах (статьи 39.6, 39.11-39.12 ЗК РФ).

Аналогичный правовой подход изложен в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2020 N 309-ЭС19-21975 по делу N А50-28964/2018, от 09.12.2020 N 304-ЭС20-20045 по делу N А75- 2366/2019.

При этом сам ответчик в обоснование своей позиции ссылается на условия пункта 2.5, предусматривающего невозможность возврата денежных средств, внесенных именно в качестве арендной платы, в случае досрочного расторжения договора. Однако ссылка на указанный пункт договора не может быть принята судебной коллегией в условиях утраты ответчиком полномочий и статуса арендодателя спорного земельного участка. Иное противоречило бы существу как арендных, так и вещно-правовых отношений, которое предполагает, что плату за пользованием имущество может взимать только его титульный владелец.

На основании вышеизложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Повторно проверив расчет истца относительно образовавшейся на стороне ответчика переплаты, апелляционная коллегия считает его обоснованным, арифметически верным в размере 3 730 531 рубль 42 копейки.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Как указано в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" в случае если оплата произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вышеуказанная переплата по спорному договору со стороны арендатора является неосновательным обогащением арендодателя.

В то же время, придя к аналогичным выводам, суд первой инстанций отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на статью 10 ГК РФ, указав на то, что предприниматель злоупотребил своим правом на участие в аукционе на право аренды спорного земельного участка.

Суд отметил, что правом на участие в спорных торгах обладали только граждане с целью использования участка для личных нужд (индивидуальное жилищное строительство). Вместе с тем, истец участвовал в таких торгах в целях осуществления предпринимательской деятельности, а именно: для осуществления на арендованном земельном участке строительства жилого дома, приобретения в собственность построенного объекта и участка в целях последующей их перепродажи.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами, положенными в основу обжалуемого судебного акта, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 ЗК РФ).

По смыслу статьи 39.11 ЗК РФ (пункты 1, 3, 4) образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется либо по инициативе органа государственной власти (органа местного самоуправления), либо по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

Статья 39.18 ЗК РФ, на которую ссылался Департамент в своих возражениях на иск, предусматривает следующие особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Так, согласно пункту 1 данной статьи в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4 данной статьи).

В соответствии с пунктом 7 данной статьи в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Таким образом, проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, предшествует определенная процедура, а именно: поступление заявления гражданина о предоставлении земельного участка, опубликование уполномоченным органом извещения о предоставлении земельного участка, подача заинтересованными лицами заявлений о намерении участвовать в аукционе, вынесение уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка.

Однако материалы дела не содержат доказательств того, что проведенному аукциону на право заключения договора аренды спорного земельного участка предшествовали вышеуказанные действия уполномоченного органа и заинтересованных лиц.

Напротив, в своем дополнительном отзыве от 20.01.2023, направленном во исполнение определения Арбитражного суда Сахалинской области от 01.12.2022, Департамент изложил следующее: если земельный участок сформирован в соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ, то есть по инициативе органа местного самоуправления, то он не попадает под действие пункта 10 указанной статьи. В данном случае участие в аукционе могут принять любые физические и юридические лица.

При таких условиях судебная коллегия полагает, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка был проведен по собственной инициативе муниципального органа в общем порядке и являлся открытым по составу участников.

В любом случае, истец принимал участие в спорном аукционе в качестве физического лица, что соответствует пункту 10 статьи 39.11 ЗК РФ. При этом его участие в аукционе заинтересованными лицами оспорено не было, результаты аукциона не были признаны в установленном законом порядке недействительными либо незаконными. Дальнейшее использование арендованного земельного участка истцом соответствовало его целевому назначению и виду разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

Тот факт, что после приобретения спорного земельного участка в собственность он произвел его отчуждение иному лицу, не свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку такие действия не преследовали целей причинить вред третьим лицам, нарушить действующее законодательство либо обойти закон с противоправной целью.

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как было указано выше, и право аренды, и право собственности истца на спорный земельный участок, являлось законным, никем, включая ответчика по настоящему делу, не оспаривались, вследствие чего предприниматель, руководствуясь принципами автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданских правоотношений, был вправе реализовать свои правомочия собственника имущества и распорядится им в своем интересе любым не запрещенным законом способом.

С учетом установленного факта наличия на стороне Департамента неосновательного обогащения в заявленной сумме и ввиду отсутствия на стороне истца признаков злоупотребления правом, в том числе, в его действиях по участию в аукционе, коллегия считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы предпринимателя признаются судебной коллегией обоснованными, а обжалуемое решение подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В связи с удовлетворением исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2023 по делу N А59-6090/2022 отменить.

Взыскать с Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя Потапова Александра Владимировича 3 730 531 рубль 42 копейки неосновательного обогащения, 44 653 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, всего - 3 775 184 (три миллиона семьсот семьдесят пять тысяч сто восемьдесят четыре) рубля 42 копейки.

В удовлетворении апелляционной жалобы Департамента землепользования города Южно-Сахалинска на решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2023 по делу N А59-6090/2022 отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова