Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2023 г. N 07АП-2799/23 по делу N А45-36643/2022

город Томск

16 мая 2023 г.

Дело N А45-36643/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Зайцевой О. О., Павлюк Т. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Легачевой А. М. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (N 07АП-2799/2023) на решение от 21.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-36643/2022 (судья Галкина Н.С.), по заявлению Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 5448107718) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Бельченко Андрей Анатольевич, Русалеев Михаил Валерьевич, Самарина Ольга Александровна, Самарин Сергей Леонидович, Прокопенко Александр Александрович, Маркус Елена Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Сибэнергострой", Глушкова Елена Михайловна, Шлепенкова Евгения Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, общество с ограниченной ответственностью "Карсиб",

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: Ботвинко П. А. по дов. от 01.04.2020, диплом,

От иных лиц: без участия,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Оби Новосибирской области (далее - заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 14.11.2022 N КУВД001/2022-49582517/1, обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Бельченко Андрей Анатольевич, Русалеев Михаил Валерьевич, Самарина Ольга Александровна, Самарин Сергей Леонидович, Прокопенко Александр Александрович, Маркус Елена Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Сибэнергострой", Глушкова Елена Михайловна, Шлепенкова Евгения Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, общество с ограниченной ответственностью "Карсиб".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.02.2022 заявленные требования удовлетворены, суд признал недействительным приостановление государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении управления от 14.11.2022 N КУВД-001/2022-49582517/1, обязал управление в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Не согласившись с решением суда, управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на часть 11.1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, статью 9 Закона N 214-ФЗ, считает, что отсутствует возможность прекращения основного неисполненного обязательства в случае прекращения залога, которым оно было обеспечено; указывает, что общие правила прекращения обязательств главы 26 ГК РФ такого основания, как "неспособность исполнения обязательства" не предусматривают.

02.05.2023 от заявителя в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционным судом протокольным определением от 11.05.2023 отказано в приобщении отзыва на апелляционную жалобу, поскольку не представлено доказательств направления в адрес иных лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей заинтересованного и третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 06.12.2011 между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Карсиб" был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены ООО "Карсиб" для строительства жилых домов, возводимых на указанном земельном участке, также зарегистрированы в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016, исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а, удовлетворены. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу N А45-2340/2018 управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, суд обязал управление в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

На основании судебных актов Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016, от 24.05.2018 по делу N А45- 2340/2018, от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, администрация обратилась в управление с заявлением об исключении из ЕГРН, сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Уведомлением от 14.11.2022 N КУВД-001/2022-49582517/1 осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, приостановлено. Основанием для приостановления послужило то, что администрация не является участником долевого строительства в отношении указанного земельного участка, не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия. Заявителю предложено в целях устранения причин приостановления представить заявления лиц, установленными законодательством, а также документы, являющиеся основанием для исключения из ЕГРН сведений о регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве.

Администрация, указывая на незаконность приостановления государственной регистрации, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а, прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 была прекращена, правовых оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, не имеется.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ, Закона о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 36 Закона N 218-ФЗ).

Судом установлено, что управление, принимая решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, исходило из того, что администрация не является участником долевого строительства в отношении указанного земельного участка, не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия.

Однако, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а, заключенный между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Карсиб" расторгнут на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2016 по делу N А45-18226/2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.05.2018 по делу N А45-2340/2018, управление обязано произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу N А45-3272/2022, вступившим в законную силу, суд обязал управление произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Судом установлено, что договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом с ограниченной ответственностью Карсиб" в 2015-2017 годах.

Расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, прекращение записи об ипотеке, свидетельствует о неспособности застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Карсиб" удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

Из положения части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) следует, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

При этом частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, как правильно указал суд, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В статье 352 ГК РФ предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Поскольку, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а, прекратил свое действие (расторгнут), запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 была прекращена, правовых оснований для сохранения сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391, не имеется. В противном случае арендодатель после расторжения договора аренды земельного участка лишен защиты своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению земельным участком.

Учитывая, что аренда земельного участка прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 прекращена, суд пришел к верному выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности приостановления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения и оценки судом первой инстанции, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения.

В связи с изложенным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-36643/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

О. О. Зайцева Т. В. Павлюк