Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2023 г. N 10АП-6219/23 по делу N А41-38643/2022

г. Москва

17 мая 2023 г.

Дело N А41-38643/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

в судебном заседании участвуют представители:

от ООО "Смайл" (ИНН 9718044748, ОГРН 1177746050987): Маркарян К.В. по доверенности от 28.02.2023, удостоверение адвоката;

от ИП Фаткуллина В. Н. (ИНН 501210050765, ОГРН 318505300152772) - Жерегель Ю.М. по доверенности от 07.10.2022, удостоверение адвоката; Фаткуллин В.Н.- лично, по паспорту

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смайл" (ИНН 9718044748, ОГРН 1177746050987) на решение Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2023 года по делу N А41-38643/22,

по иску ООО "Смайл" к от ИП Фаткуллину В. Н.о взыскании денежных средств,

по встречному иску ИП Фаткуллина В. Н.к ООО "Смайл" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Смайл" (далее - ООО "Смайл" ) обратилась в арбитражный суд с иском к ИП Фаткуллин В. Н. (далее - от ИП Фаткуллин В. Н.) с требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.02.2022, заключенного между Ип Фаткулин В. Н. и ООО "Смайл"; о взыскании перечисленных денежных средств в размере 278 400 рублей.

ИП Фаткуллин В. Н. обратился с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Смайл" о взыскании 612 480 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 21.02.2022, 124 027 рублей пеней за период с 05.06.2022 по 17.11.2022.

Определением суда от 16.11.2022. встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2023 года по делу N А41-38643/22, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен частично.

С ООО "Смайл" в пользу Ип Фаткуллин В. Н. взыскано 612 480 рублей задолженности, 14 744 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Смайл" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 21.02.2022 между обществом (арендатором) и предпринимателем (арендодателем) подписан договор аренды нежилого помещения площадью 116 кв.м. по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр-н. Ольгино, ул. Главная, д. 7, пом. 2, для размещения медицинского центра.

По условиям п. 4.7 договора обязанность по оплате возникает у арендатора с 05.05.2022.

По платежному поручению от 22.02.2022 N 447 общество перечислило предпринимателю 278 400 рублей (плата за месяц аренды 139 200 рублей и гарантийный платеж 139 200 рублей).

Как указал истец в соответствии с Приложением N 1 к СанПиН 2.1.3.2630-10 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 N 58 "Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 ''Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" (вместе с "СанПиН 2.1.3.2630-10.Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы...") (Зарегистрировано в Минюсте РФ 09.08.2010 N 18094) минимальные площади помещений для кабинета врача со специально оборудованным рабочим местом (гинеколог, уролог, проктолог, офтальмолог, оториноларинголог, генетик и др.) должны составлять 18 кв.м.

Такого помещения на площадях арендодателя не имеется, что делает невозможным использование арендуемого имущества по прямому назначению, указанному в договоре без нарушения действующего законодательства.

По этой причине арендатор не использовал и не занимал помещение арендодателя, не завозил никаких предметов мебели, оборудования и прочего, не изменял общей обстановки помещений.

Обнаружив недостатки арендуемого помещения, общество телеграммой от 16.03.2022 сообщило предпринимателю о невозможности реализовать права арендатора и предложило возвратить все перечисленные ранее денежные средства.

Ответа на телеграмму не последовало. 05.04.2022 общество обратилось с письменной претензией в адрес предпринимателя, где подробно изложило свои претензии по поводу существенных характеристик помещения. На претензию предприниматель также не ответил.

Поскольку инициированный обществом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска ответчик указал на ненадлежащее исполнением обществом обязательств по договору аренды нежилого помещения от 21.02.2022 в части своевременного внесения арендных платежей за период с 05.05.2022 по 17.11.2022 в размере 612 480 рублей.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд первой инстанции указал, что истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных требований.

Удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона..

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе ООО "Смайл", что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Как указало общество, оно не могло использовать арендованное имущество в связи с тем, что в арендуемом помещении отсутствовало помещение для обустройства кабинета врача со специально оборудованным рабочим местом (гинеколог, уролог, проктолог, офтальмолог, оториноларинголог, генетик и др.) площадью 18 кв.м.

Между тем, как следует из договора, общество арендовало спорное имущество площадью 116 кв.м. для размещения медицинского центра, соответственно, оно было осведомлено о требованиях, которым должно соответствовать передаваемое помещение для использования его по целевому назначению. При этом акт приема-передачи нежилого помещения от 21.02.2022 подписан сторонами с указанием на удовлетворительное состояние объекта. Имущество принято обществом без замечаний, из чего следует, что имущество было осмотрено и проверено арендатором.

В договоре отсутствуют специально оговоренные арендатором условия о необходимости наличия в арендуемых помещениях комнаты размером 18 кв.м.

В материалы дела обществом не представлены доказательства составления при приемке помещения соответствующего акта об обнаружении недостатков, подлежащих устранению арендодателем.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

Таким образом, акт приема-передачи нежилого помещения арендатору от 21.02.2022 является подтверждением надлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче арендованного имущества; у суда отсутствуют основания полагать, что арендуемое помещение не соответствовало характеристикам, указанным в пункте 1.1 договора и пункте 2 акта приема-передачи нежилого помещения от 21.02.2022.

Подписывая договор аренды, общество обладало всей необходимой информацией, которая позволяла оценить все риски, возникающие при аренде такого недвижимого имущества.

Кроме этого, по условиям п. 5.4.3 договора арендодатель имеет право с письменного согласия арендодателя производить любые неотделимые улучшения, перепланировку, отделку помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности, что позволяло арендатору произвести перепланировку помещений для осуществления своей деятельности, не нарушая действующее законодательство.

Более того, в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 N 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарноэпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" площадь кабинета врача с оборудованным рабочим местом (гинеколог, уролог, проктолог, офтальмолог, оториноларинголог) составляет 17 кв.м., а не 18 кв.м., как утверждает общество.

При изложенных обстоятельствах, основания для расторжения договора аренды в связи с наличием изложенных выше обстоятельств, у арендатора отсутствовали.

Кроме этого, представленная обществом телеграмма от 16.03.2023 не является надлежащим доказательством направления предпринимателю уведомления о расторжении договора, поскольку не содержит требования о расторжении договора, а претензия от 05.04.2022, согласно почтовой квитанции и почтовому реестру корреспонденция была направлена по адресу: Московская область, Балашиха, ул. Жилгородок, д. 4-А, который согласно постановлению Администрации г.о.Железнодорожный Московской области N 1276 является адресом МАУК ДК "Чайка", в то время как адрес предпринимателя, указанный в договоре: Московская область, Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, д. 4.

В соответствии с п. 10.4.2 договора арендодатель вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора в связи с просрочкой со стороны арендатора по внесению арендной платы на срок более 15 календарных дней. Договор считается расторгнутым с момента истечения 30 календарных дней, отсчитываемых от даты, указанной в уведомлении.

Предпринимателем в материалы дела представлено уведомление от 05.11.2022 о расторжении договора в связи с наличием задолженности по оплате, с доказательством направления уведомления обществу 07.11.2022. По акту приема-передачи от 17.11.2022 арендуемое помещение возвращено арендодателю.

Соответственно, на дату рассмотрения настоящего спора договор прекратил свое действие, имущество возвращено арендодателю.

Поскольку по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнут может быть только действующий договор, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.02.2022 удовлетворению не подлежит.

Доводы общества о том, что фактически арендуемые помещения им не использовались, документально не подтверждены.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.

Прекращение договора аренды в силу закона (пункт 2 статьи 622 ГК РФ) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Учитывая, что арендованное имущество возвращено 17.11.2022, за обществом числится задолженность по арендным платежам за период с 05.05.2022 по 17.11.2022 (за вычетом 139 200 рублей - плата за первый месяц аренды и 139 200 рублей - гарантийный платеж) в размере 612 480 рублей.

Поскольку факт наличия у общества задолженности по внесению арендной платы за спорный период подтвержден материалами дела, произведенные обществом платежи засчитаны предпринимателем в счет погашения задолженности, суд находит требование предпринимателя о взыскании 612 480 рублей задолженности обоснованно удовлетворено судом первой инстанции..

. На основании пункта 8.3 договора предприниматель на сумму задолженности начислил 124 027 рублей пеней за период с 05.06.2022 по 17.11.2022.

Проверив расчет пеней, суд полагает его необоснованным, поскольку пени рассчитаны истцом на всю сумму задолженности, без учета согласованного сторонами в договоре порядка внесения арендных платежей (помесячно), а также периодов образования задолженности.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении требования о взыскании 124 027 рублей обоснованно отказано.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2023 года по делу N А41-38643/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина