Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2023 г. N 20АП-2916/23 по делу N А68-2345/2022

г. Тула

18 мая 2023 г.

Дело N А68-2345/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17.05.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.05.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фотон" (г. Тула, ОГРН 1137154017692, ИНН 77107543475) - Бариновой И.В. (доверенность от 09.03.2022), от ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (г. Тула, ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410) - Гайнединовой А.С. (доверенность от 09.01.2023), от третьих лиц: Прокуратуры г. Тулы - Бруновой А.Л. (доверенность от 17.05.2023), Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тульской области - Волковой Т.А. (доверенность от 12.12.2022), в отсутствие иных третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Тульской области, Толкачевой Алисы Евгеньевны, Администрации муниципального образования г. Тула, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.03.2023 по делу N А68-2345/2022 (судья Морозова Г.Ю.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фотон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее - комитет) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 23.07.2019 N 1932306, оформленного уведомлением от 24.02.2022 N КИиЗО-1100.

Определениями суда от 20.06.2022, от 15.11.2022, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Тульской области, Толкачева Алиса Евгеньевна, Прокуратура г. Тулы, Администрация муниципального образования г. Тула, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тульской области.

Решением суда от 10.03.2023 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе комитет просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на сведения Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 71:30:010229:18, помимо объектов принадлежащих истцу, расположены объекты, принадлежащие третьему лицу - Толкачевой А.Е. (помещение с кадастровым номером 71:30:010229:2770 в здании с кадастровым номером 71:30:010229:252). В подтверждение указанного обстоятельства ссылается на технический паспорт нежилого здания по ул. Галкина, 7 в г. Туле (где в графе "План участка" имеется схема размещения объекта с кадастровым номером 71:30:010229:2770, принадлежащего Толкачевой А.Е.), межевой план земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:18 (где на топографической съемке видно расположение объектов недвижимости, в том числе с кадастровым номером 71:30:010229:2770). В связи с этим указывает, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:18 нарушены права иных собственников расположенных на нем объектов, указывая, что возможным способом оформления прав таких собственников является договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец в отзыве просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что наличие сведений в технической документации о объекте недвижимости, принадлежащего Толкачевой А.Е. на 02.12.2013, не подтверждает существование такого объекта на дату заключения договора аренды в 2018 году. Отмечает, что фактическое отсутствие на момент заключения договора в границах участка объекта с кадастровым номером 71:30:010229:2770 подтверждается выписками из ЕГРН на дату заключения договора, а также от 05.02.2022 и от 09.02.2022; топографическим планом территории ООО "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства"; градостроительным планом от 22.08.2019; актами осмотра от 18.01.2023 и от 29.07.2022.

В отзыве Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тульской области, ссылаясь на недоказанность комитетом факта нарушения арендатором условий договора и наличие, в связи с этим, оснований для досрочного одностороннего расторжения по инициативе арендодателя, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе. Представители истца и третьего лица - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тульской области - возражали против доводов заявителя, поддержав позиции, изложенные в отзывах. Представитель третьего лица - Прокуратуры г. Тулы оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Иные третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Тульской области, Толкачева Алиса Евгеньевна, администрация муниципального образования г. Тула, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений присутствующих представителей сторон и третьих лиц, судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьих лиц - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тульской области и Прокуратуры г. Тулы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 23.07.2019 между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 19З2306 (в редакции соглашений о внесении изменений от 07.11.2019 и от 19.06.2020), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:18, расположенный по адресу: г. Тула Зареченский р-н ул. Галкина д. 7, категории земель населенных пунктов, площадью 7344 кв. метров, вид разрешенного использования - склады, сроком действия 4 года.

Пунктом 7.1.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут судом в случаях, установленных в законе, и в случаях, указанных в пунктах 7.2, 7.3.

Пунктом 7.2 предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и порядке, указанные в пунктах 7.5, 7.6, в следующих случаях:

- использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием (пункт 7.2.1);

- невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 7.2.2).

Об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц (пункт 7.5 договора).

Уведомлением от 26.01.2022 N КИиЗО-458 комитет заявил о досрочном одностороннем отказе от договора, сославшись на нарушение при его заключении статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и указав, что по сведения ЕГРН на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 71:30:010229:252, помещения в котором принадлежат обществу и третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора аренды..

Считая односторонний отказ от исполнения договора недействительным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров (пункт 11 постановления Пленума N 54).

В пункте 12 постановления Пленума N 54 разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума N 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для расторжения договора, заключенного на определенный срок, по инициативе арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и порядке, указанные в пунктах 7.5, 7.6, в следующих случаях:

- использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием (пункт 7.2.1);

- невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 7.2.2).

В данном случае комитетом не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для досрочного одностороннего расторжения договора ни по основаниям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2 договора.

Исходя из буквального толкования условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что пунктом 7.2 спорного договора аренды стороны лишь определили процедуру одностороннего расторжения, но не отменили необходимости указания оснований для такого отказа, предусмотренных пунктами 7.2.1, 7.2.2 (т.е. указания нарушений со стороны арендатора).

Такое понимание договора основано на абзаце 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, предоставляя сторонам договора аренды право определения оснований для его досрочного расторжения, помимо оснований, указанных в самой этой норме, императивно определяет, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано выше, о каком-либо нарушении со стороны арендатора не заявлено, в связи с чем суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для немотивированного досрочного расторжения договора.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004.

Довод комитета о том, что на переданном обществу земельном участке, помимо объектов недвижимости истца, также расположены и объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц, а потому заключение договора с одним лишь обществом, нарушает права третьих лиц на использование земельного участка под их объектами недвижимости, отклоняется, как не предусмотренное законом основание для досрочного расторжения договора.

Применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка (в данном случае - при его передаче в аренду одному лицу) не были учтены, не готов реализовать право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка (в данном случае - договор аренды земельного участка), поскольку положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов частных лиц.

В указанном постановлении определены способы защиты прав собственника объекта недвижимости, в случае нарушения его прав на земельный участок под ней.

Такого способа защиты, как досрочный односторонний отказ от договора аренды земельного участка, в целях последующей передачи этого земельного участка в аренду всем собственниками объектов недвижимости, закон не предусматривает, поскольку отношения по аренде являются обязательственными и споры из этих отношений рассматриваются с точки зрения исполнения таких обязательств.

Кроме того, возможное нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости иных лиц, не предоставляет комитету права выступать в их защиту; при нарушении прав названных лиц, они не лишены возможности самостоятельного обращения в суд за гражданско-правовой защитой.

Судебная коллегия обращает внимание и на правовую позицию, относительно возможного способа защиты, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 N 305-ЭС22-6663, заключающуюся в следующем.

Пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 10.03.2023 по делу N А68-2345/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик