Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 07АП-2099/23 по делу N А45-24696/2022

город Томск

19 мая 2023 г.

Дело N А45-24696/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (N 07АП-2099/2023) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2023 по делу N А45-24696/2022 (судья Полякова В.А.) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (ИНН 5404491138) о взыскании 765 623 рублей 77 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 11.12.2018 N 131939т за период с августа 2021 года по июнь 2022 года, 100 239 рублей 21 копейки неустойки за период с 12.01.2021 по 06.07.2022.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - без участия (извещен),

от ответчика - Танзыкова М.В. по доверенности от 19.07.2022 (веб-конференция).

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее также - истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (далее также - ответчик, ООО "ТД Егорыч") 765 623 рублей 77 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 11.12.2018 N 131939т за период с августа 2021 года по июнь 2022 года, 100 239 рублей 21 копейки неустойки за период с 12.01.2021 по 06.07.2022.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением обязательств по внесению платы за использование земельного участка, ранее предоставленного по договору аренды от 11.12.2018 N 131939т для строительства объекта и не освобожденного после истечения 11.06.2021 срока действия договора.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" в пользу Мэрии города Новосибирска 765 623 рубля 77 копеек задолженности и 77 286 рублей 39 копеек неустойки. В остальной части в иске отказано. С общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" в доход федерального бюджета взыскано 19 778 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением общество с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права и неправильную оценку обстоятельств спора, несоответствие выводов обстоятельствам дела. Апеллянт указывает на взаимный характер договора аренды, на нормы статьи 405 ГК РФ и ссылается на признание решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.06.2022 по делу N А45-3537/2022 незаконным решения Мэрии об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов (письма от 16.05.2022 N 31/19/07451). Договор аренды был выдан арендатору только 17.10.2022. Вследствие отказа Мэрии в заключении договора аренды, длительное неисполнение судебного акта ответчик на протяжении всего строительного сезона 2022 года не мог осуществлять строительство на земельном участке, начисление и взыскание арендной платы за период с 29 марта 2022 года противоречит статьям 405, 406 ГК РФ.

Также апеллянт указывает на ненадлежащую оценку его доводов о создании арендодателем условий, при которых невозможно достижение целей аренды - строительства объекта, на противоречия выводов суда ранее принятому решению по делу N А45-3537/2022,где суд указал на выдачу разрешения на строительство объекта сроком действия до 01.03.2022, что свидетельствует о необходимости и возможности строительства объекта до указанной даты.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, истец своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей извещенного истца.

В судебном заседании представитель ответчика настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.12.2018 между Мэрией и обществом с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 131939т. Указанный договор был заключен в соответствии с протоколом от 29.11.2018 о результатах аукциона.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:062240:93, площадью 2 001 кв. м по улице Станционная, 86/4.

В соответствии с пунктом 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Размер годовой арендной платы за земельный участок по договору составляет 759 000 рублей (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем.

В соответствии с пунктом 2.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 1.3 срок действия договора установлен с 11.12.2018 по 11.06.2010.

В дальнейшем сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.06.2020 N 1, которым срок действия договора продлен до 11.06.2021.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о праве аренды общества на срок до 11.06.2021.

Разрешенное использование земельного участка: магазины - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.

После истечения срока аренды земельный участок возвращен арендодателю не был, в период действия договора на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062240:93 ответчиком возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:062240:304.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" 20.07.2021.

Указывая на неисполнения обязательств по внесению платы за использование земельного участка за период с августа 2021 по июнь 2022 года и наличие задолженности в размере 765 623 руб. 77 коп., явившееся основанием для начисления неустойки, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования о взыскании основного долга и полном объеме и о взыскании неустойки в размере 77 286 руб. 39 коп., суд первой инстанции исходил из необходимости исполнения обязательств по договору аренды от 11.12.2018 N 131939т, при этом отклонил довод ответчика о создании истцом препятствий по использованию земельного участка по назначению, указав на необходимость завершения строительства в установленный срок, выдачу разрешения на строительство, пришел при этом к выводу о том, что истечение срока разрешения на строительство и наличие в производстве суда дела N А45-3537/2022 по иску об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не свидетельствует о таких препятствиях.

По результатам проверки доводов апелляционной жалобы апелляционный суд поддерживает выводы суда о наличии обязанности по внесению платы за пользование земельным участком за период после истечения срока действия договора аренды, поскольку земельный участок, на котором расположен возведенный ответчиком объект незавершенного строительства, не был возвращен, при этом истечения срока действия разрешения на строительство само по себе не свидетельствует о совершении истцом неправомерных действий и не освобождает общество от внесения арендной платы.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

По смыслу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого приобретения или сбережения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с порядком, условиями и сроками её внесения, которые определены договором аренды.

Согласно п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 6 Обзора Судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2018) разъяснено, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

После прекращения действия договора аренды, срок которого дополнительным соглашением N 1 был продлен до 11.06.2021, спорный земельный участок не находился в фактическом пользовании истца по причине расположения на нем объекта, принадлежащего на праве собственности ответчику. Разрешение на строительство в период действия договора ответчику было выдано, материалы дела не содержат доказательств необоснованности установления срока договора аренды, как и доказательств несогласия ответчика с таким сроком, принятия мер по оспариванию договора.

В течение всего заявленного периода с августа 2021 года по июнь 2022 года ответчик пользовался земельным участком в связи с расположением на нем объекта ответчика. Материалы дела не содержат доказательств того, что в период с августа 2021 года по апрель 2022 года включительно ответчик не мог осуществлять строительство на земельном участке в результате в результате каких-либо незаконных действий истца.

В течение указанного периода отсутствие возможности осуществления строительства после прекращения договора, истечения срока действия разрешения на строительства 01.03.2022 связано исключительно с действиями ответчика и не зависело от поведения истца, доказательств неправомерности которого в течение указанного периода не представлено.

Обстоятельства, явившиеся позднее основаниями для отказа в иске органа местного самоуправления об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, в частности, проблемы с подключением сетей, не являются результатом действий истца и не свидетельствуют о совершении им незаконных действий. Обращение в течение шести месяцев с иском об изъятии объекта является правом органа, истечение такого срока влечет предусмотренные законом последствия, но не свидетельствует о нарушениях со стороны органа в течение такого срока.

Вместе с тем, после истечения шестимесячного срока, когда орган должен был реализовать свое право на обращение с требованием об изъятии объекта для продажи с публичных торгов, ответчик 29.03.2022 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для достройки объекта.

Указанные обстоятельства явились предметом рассмотрения в рамках дела N А45-3537/2022, на вступивший в законную силу судебный акт по которому ссылался ответчик.

В рамках данного дела не только были разрешены требования об изъятии объекта незавершенного строительства, но и рассмотрен встречный иск общества о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.06.2022 по делу N А45-3537/2022, вступившим в законную силу, решение мэрии города Новосибирска об отказе обществу с ограниченной ответственностью ТД ЕГОРЫЧ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062240:93 в аренду без проведения торгов (письмо от 16.05.2022 N 31/19/07451) признано незаконным. Суд обязал мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав заявителя путём заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:062240:93 без проведения торгов на новый срок в целях завершения строительства объекта.

В части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, возможно однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Как следует из решения от 21.06.2022 по делу N А45-3537/2022, отказывая в удовлетворении требований об изъятии объекта суд, в числе прочего, исходил из того, что правовых оснований для изъятия объекта у общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" не имеется, поскольку мэрий города Новосибирска пропущен срок на обращение в арбитражный суд, Мэрия обратилась в суд 15.02.2022, то есть в пропуском шестимесячного срока.

В целях завершения строительства объекта общество с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" обратилось в Мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:06224:93 в аренду без проведения торгов на основании пункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент обращения общества 29.03.2022 шестимесячный срок уже истек, в связи с чем оснований для отказа не имелось. Таким образом, основанием для заключения договора аренды для по заявлению общества от 29.03.2022 являлся не только отказ суда в удовлетворении требований об изъятии объекта, но и сам факт отсутствия обращения Мэрии с требованием об изъятии по истечении шестимесячного срока, в связи с чем оснований для отказа в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта по заявлению от 29.03.2022 у Мэрии не имелось.

Как и было указано в решении суда по делу N А45-3537/2022, "письмом от 16.05.2022 мэрия города Новосибирска при наличии правовых оснований для заключения договора, тем не менее, незаконно отказала обществу с ограниченной ответственностью ТД ЕГОРЫЧ в продлении арендных правоотношений, указав лишь на то, что уполномоченным органом инициирована процедура изъятия объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов".

Установленный частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции, действовавшей в рассматриваемый период) срок рассмотрения заявления и проверки наличия либо отсутствия оснований предоставления земельного участка составлял не более тридцати дней со дня поступления заявления, в связи с чем такие действия надлежало совершить не позднее 29.04.2022, после чего мог быть заключен договор аренды и совершены действия по регистрации.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что в установленном порядке такие действия могли быть совершены не ранее мая 2022 года в случае надлежащего рассмотрения заявления органом местного самоуправления. Однако, в отношении дальнейшего заявленного периода земельный участок уже должен был быть предоставлен обществу на праве аренды путем заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

При использовании земельного участка на праве аренды в соответствии с заключенным договором также реализуется принцип платности землепользования, но договор аренды носит взаимный характер, предполагающий не только внесение платы, но и возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, определенным договором аренды.

В отсутствие действующего договора по причинам, связанным с неправомерными действиями органа местного самоуправления, общество не могло осуществлять действия, направленные на строительство объекта, поскольку наличие оформленного права в установленном порядке оформленного права на землю является необходимым условием как получения (либо продления) разрешения на строительство, так и самих действий по строительству объекта.

Учитывая взаимный характер договора аренды, в случае совершения арендодателем действий, в результате которых возникает невозможность использования земельного участка в соответствии с его назначением, он не может быть признан предоставившим надлежащее исполнение по договору аренды, в связи с чем не вправе требовать арендную плату за соответствующий период.

Ответчик, считающий себя пострадавшим от незаконный действий органа местного самоуправления, не совершившего в установленные сроки действий, направленных на оформление в установленный срок договора аренды земельного участка, вправе в качестве меры защиты ссылаться на наличие задолженности по возмещению убытков, связанных с такими действиями органа местного самоуправления.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку за период после истечения срока рассмотрения заявления о предоставлении в аренду земельного участка невозможность использования земельного участка для строительства связана не с поведением ответчика, а с неправомерными действиями истца, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности оснований для взыскания с ответчика задолженности по основному долгу по срокам уплаты 01.06.2022 (73 281,47 руб.) и 01.07.2022 (73 281,47 руб.), включенным в состав заявленных истцом требований (т.1 л.5-6).

В этой связи требования о взыскании задолженности подлежали удовлетворению в размере 619 060 руб. 83 коп., то есть за исключением указанных выше сумм. Расчет задолженности апелляционным судом проверен, выполнен верно, ответчиком мотивированно не оспорен, доказательств использования в расчете неверных данных ответчиком не представлено.

Довод апеллянта о том, что ответчик не пользовался спорным земельным участком в течение иного периода в результате действий истца, подлежит отклонению как не соответствующий указанным выше фактическим обстоятельствам и противоречащий нормам Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли. Не использование земельного участка для предусмотренных договором, срок действия которого истек, целей связано с действиями ответчика, оснований для освобождения его от взимания платы за землю при наличии на ней объекта ответчика за период до возникновения оснований для повторного представления в аренду земельного участка в порядке части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

Наличие задолженности по внесению плату за землю является основанием для взыскания неустойки, которая с учетом действия моратория, введённого на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 (с 01.04.2022 по 01.10.2022), подлежала взысканию на основной долг за август 2021 года - март 2022 года за период с 12.01.2021 по 31.03.2022, исходя из указанных в расчете истца данных такая неустойка составила 70 031 руб. 56 коп. Задолженность, возникшая уже после введения моратория, должна рассматриваться как текущая, в связи с чем на основной долг за апрель также подлежит начислению неустойка, которая за заявленный период по 06.07.2022 составит 2 308 руб. 37 коп. (73 281,47 х 0,0005 х 63). В этой связи требования о взыскании неустойки, начисленной с 12.02.2021 по 06.07.2022 подлежали удовлетворению в части 72 339 руб. 93 коп.

При таких изложенных выше обстоятельствах решение Арбитражного суда Новосибирской области подлежит изменению в обжалуемой части в связи с неправильным применением норм права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием нового судебного акта. В целях ясности и надлежащей организации исполнения, правильного распределения судебных расходов апелляционный суд приводит полностью новую резолютивную часть решения.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению пропорционально удовлетворенным требованиям на основании статьи 110 АПК РФ.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2023 по делу N А45-24696/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (ИНН 5404491138) в пользу Мэрии города Новосибирска 619 060 рублей 83 копейки задолженности, 72 339 рублей 93 копейки неустойки.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (ИНН 5404491138) в доход федерального бюджета 16 223 рубля 34 копейки государственной пошлины по иску.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТД Егорыч" (ИНН 5404491138) 604 рубля 47 копеек судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков