Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2023 г. N 18АП-5088/23 по делу N А47-240/2022

г. Челябинск

18 мая 2023 г.

Дело N А47-240/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЖилСтройИнвест" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2023 по делу N А47-240/2022.

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "СЗ "Лист" - Сумкин Андрей Александрович (паспорт, доверенность от 30.01.2023, срок действия один год, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Жилстройинвест" (далее - истец, ООО "СЗ "Жилстройинвест", ОГРН 1145658018956) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - ответчик 1, Департамент, ОГРН 1115658017419) и обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лист" (далее - ответчик 2, ООО "СЗ "Лист", ОГРН 1215600000230) в котором просило:

1. Признать недействительными торги (извещение N 160321/1276090/01 на сайте www.torgi.gov.ru) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170494 кв.м. Местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"). Категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды 158 месяцев.

2. Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170494 кв.м, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ООО "СЗ "Лист".

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "ЮжУралСервис", ООО "УК "Любимый квартал", ООО "СЗ ЖК Любимый квартал", ООО "СЗ "Южурассервис" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2023 (резолютивная часть от 14.02.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО "СЗ "Жилстройинвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, один из участников аукциона - ООО "СЗ "ЖК Любимый квартал" обжаловал в Арбитражном суде Оренбургской области пункты 2 и 3 Приказа N 40-п от 17 мая 2021 г. "О приостановке аукциона на право заключения договора аренды земельного участка". Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-6573/2021 требования ООО "СЗ "ЖК Любимый квартал" удовлетворены, следовательно, данные пункты приказа признаны недействительными, соответственно, все правовые последствия и действия, основанные на них, тоже недействительны.

Таким образом, временный отзыв заявки, вытекающий из пункта 3 Приказа N 40-п от 17 мая 2021 г. является недействительным. Арбитражный суд своим решением по делу N А47-6573/2021 вернул участников и организатора торгов к первоначальному положению, т.е. к моменту проведения самого аукциона, когда все участники были определены.

Также податель жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что истец не воспользовался своим правом на повторную подачу заявки после возобновления аукциона. Данный вывод противоречит п. 6 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которого заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления. Так как положения Приказа N 40-п относительно назначения новых сроков подачи заявок были признаны недействительными, то срок подачи заявок истек 19.04.2021. Кроме того, истец ясно и четко связал факт своего временного отзыва заявки именно с положениями Приказа N 40-п о продлении сроков подачи заявок, который являлся действительным на момент направления письма 19.05.2021, таким образом, именно из-за незаконных действий Департамента истец был лишен возможности участвовать в аукционе, хотя имел для этого все основания. Следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, а также нарушения положений в сфере антимонопольного законодательства действиями Департамента противоречат обстоятельствам дела. Поскольку срок подачи заявок истек 19.04.2021, то заинтересованное лицо, согласно действующему законодательству, должно было вернуть задаток только после опубликования протокола от 01.12.2021. В то время как, письмо истца в нарушение действующего законодательства было рассмотрено в мае 2021 года. По мнению апеллянта, совокупность незаконных действий Департамента привела к нарушениям прав и законных интересов истца.

От "СЗ "Лист" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

От Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Руководствуясь статьей 262 АПК РФ, судом отказано в приобщении к материалам дела отзыва, поскольку не исполнена обязанность по направлению заблаговременно лицам, участвующим в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.03.2021 на сайте государственной информационной системы "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www.torgi.gov.ru было размещено извещение N 160321/1276090/01 о проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (лот N 21/09).

Предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170494 кв.м. Местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"). Категория земель: земли населенных пунктов. На земельном участке проходят инженерные коммуникации: канализация, ЛЭП, водопровод. Охранная зона инженерных сооружений составляет 7876 кв.м. На часть данного земельного участка установлен публичный сервитут в целях размещения сооружения площадью 3191 кв.м.

Строительство многоквартирных жилых домов возможно при соблюдении следующих условий: соблюдение действующих градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил; согласование с балансодержателями инженерных сетей; основные параметры строительства: этажность застройки - 9 этажей и выше; максимальный процент застройки земельного участка - не установлен; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - не установлены; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - не установлены; максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь не установлены; коэффициент застройки квартала для многоэтажной застройки -0,4; коэффициент плотности застройки квартала для многоэтажной застройки -1,2. Срок аренды 158 месяцев. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка составляет 69 086 000,00 руб. Сумма задатка - 69 086 000,00 руб. Дата и время окончания приема заявок: 19.04.2021 13:00; дата и время проведения аукциона 23.04.2021 14:30. Форма заявки на участие в аукционе определена в приложении N 1 к извещению (л.д. 33-42 т.1).

14.04.2021 заявителем по установленной извещением форме подана заявка на участие в аукционе. Сторонами не оспаривается, что в установленный извещением срок заявителем также внесена сумма установленного организатором аукциона задатка (л.д. 43-44 т.1).

29.04.2021 организатором аукциона оформлен протокол N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту 21/09, которым ООО "СЗ "ЖилСтройИнвест" допущен к участию в аукционе в качестве участника (л.д. 45-46 т.1).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2021 по делу N А47-5447/2021 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Департаменту проводить аукцион, организованный согласно извещению N 160321/1276090/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в частности, лот 21/09 (на официальном сайте РФ - лот N 1) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170494 кв.м. Местоположение: г. Оренбург, ул. Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6. приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"). Категория земель: земли населенных пунктов. Срока аренды 158 месяцев. Основные параметры строительства: этажность застройки 9 этажей и выше. Организатор аукциона: Департамент до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021.

На основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2021 по делу N А47-5447/2021 организатором аукциона вынесен приказ от 17.05.2021 N 40-п, в соответствии с пунктом 1 которого проведение указанного аукциона было приостановлено до даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021; в соответствии с пунктом 2 которого был отменен протокол N 1 рассмотрения заявок на участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 от 29.04.2021; в соответствии с пунктом 3 которого было принято решение о том, что о датах приема заявок на участие в аукционе, рассмотрении заявок, проведении аукциона, указанного в п. 1 приказа, будет сообщено после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021 (л.д. 51-52 т.1).

Письмами (б/н) от 19.05.2021, от 18.06.2021 ООО "СЗ "ЖилСтройИнвест" сообщило организатору аукциона об отзыве заявки на участие в аукционе N 21/09 на право заключения договора аренды земельного участка N 56:44:0202007:9934 (л.д. 27, 28 т.2).

Как следует из картотеки арбитражных дел 28.05.2021 ООО "СЗ ЖК Любимый квартал" обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании незаконными действий, выразившихся в нарушении порядка организации и проведения аукциона на основании извещения N 160321/1276090/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в частности, лот 21/09 (на официальном сайте РФ - лот N 1)), государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170 494 м2, местоположение: г. Оренбург, ул. Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложение N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N3698-п "Об утверждении результатов государственной регистрации кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.09.2021 по делу N А47-6573/2021, вступившим в законную силу, признаны незаконными действия департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, выразившиеся в нарушении порядка организации и проведения аукциона на основании извещения N160321/1276090/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в частности, лот 21/09 (на официальном сайте РФ - лот N 1)) посредством незаконной отмены протокола N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту 21/09 от 29.04.2021 и принятия решения об объявлении новых дат приема заявок на участие в аукционе, рассмотрении заявок и проведении аукциона, изложенных в пунктах 2 и 3 приказа департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга N 40-п от 17.05.2021. Также указанным решением арбитражного суда на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "СЗ ЖК Любимый Квартал" (л.д. 149-154).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2021 по делу N А47-5447/2021 по заявлению ООО "СЗ ЖК Любимый Квартал" отменены ранее принятые по делу обеспечительные меры.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.11.2021 по делу N А47-5447/2021 производство по указанному делу прекращено в связи с отказом заявителя от заявленных требований.

Письмом от 26.11.2021 N 01-24/5040 организатор аукциона уведомил ООО "СЗ "Жилстройинвест" об отмене указанных обеспечительных мер (л.д. 53 т.1, л.д.29 т.2).

Платежным поручением N 1000 от 29.11.2021 ООО "СЗ "Жилстройинвест" на расчетный счет организатора аукциона перечислило денежные средства в размере 69 086 000 руб. с назначением платежа "Перечисляется задаток для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N 56:44:0202007:9934 лот 21/09" (л.д. 31 т.2).

29.11.2021 организатором аукциона вынесен приказ N 93-п "О возобновлении аукциона на право заключения договора аренды", в соответствии с пунктом 1 которого проведение аукциона, организованного согласно извещению N 160321/1276090/01 было возобновлено; в соответствии с пунктом 2 которого приказ от 17.05.2021 N 40-п "О приостановке аукциона на право заключения договора земельного участка" признан утратившим силу; в соответствии с пунктом 3 которого назначена дата рассмотрения заявок на участие в аукционе - 01.12.2021; в соответствии с пунктом 4 которого время и дата проведения аукциона были назначены на 03.12.2021 на 10:00 местного времени (л.д. 54-55 т.1).

01.12.2021 организатором аукциона внесены изменения в протокол N 1 от 29.04.2021 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09, в соответствии с которым ООО "СЗ "Жилстройинвест" не был допущен к участию в аукционе по следующим мотивам: "Заявка отозвана письмом от 19.05.2021, повторно заявка на участие в аукционе не поступала" (л.д. 56-57 т.1).

Несогласие ООО "СЗ "Жилстройинвест" с действиями организатора аукциона по отказу в допуске к участию в аукционе послужило основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий организатора аукциона по проведению аукциона. Также по причине нарушения организатором аукциона норм статей 39.8 и 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель просит признать его действия незаконными в части организации аукциона.

20.12.2021 между ответчиком 1 (арендодатель) и ответчиком 2 (арендатор заключен договор аренды N 21/л-357юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170494 кв.м. Местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Гаранькина, земельный участок расположен в северо- восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), с местоположением: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Участок предоставлен на основании протокола от 03.12.2021 N 37 заседания комиссии по проведению аукциона и результатам аукциона по лоту N 21/09 (л.д. 121-125 т.1).

Полагая, что указанные торги проведены с нарушением действующего законодательства, статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считает проведенные торги по земельному участку с кадастровым номером 56:44:0202007:9934 незаконными, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав представленные в дело доказательства, не установил обстоятельств, свидетельствующих о нарушении процедуры реализации имущества на торгах.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьей 449 ГК РФ, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 6 статьи 447 ГК РФ).

В силу подпунктов 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которым законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (часть 20 статьи 39.11 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

В пункте 1 статьи 166 и статье 449 ГК РФ содержатся положения о том, что сделка недействительна либо в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Как указано в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Данная норма императивно определяет правовые последствия признания торгов недействительными в виде недействительности заключенной по результатам торгов сделки. Следовательно, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

Как следует из материалов дела Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (организатор аукциона) 16.03.2021 опубликовано извещение N 160321/1276090/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1). 16.04.2021 ООО "СЗ ЖК Любимый квартал" подал жалобу N 3972 в Оренбургское УФАС России в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.206 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" на действия департамента при проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение N 160321/1276090/01 от 16.03.2021, лот N 1).

Приказом департамента от 21.04.2021 N 31-п на основании письма управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области от 19.04.2021 N 3530 был приостановлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, назначенного на 23.04.2021, в 14.30 местного времени по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1).

По результатам рассмотрения жалобы N 3972 Управлением Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области 23.04.2021 вынесено решение, которым жалоба заявителя на действия департамента признана необоснованной.

Приказом департамента от 28.04.2021 N 35-и на основании решения управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области от 28.04.2021 N 3836 по делу N 3836 был признан утратившим силу приказ департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 21.04.2021 N 31-п "О приостановке аукциона на право заключения договора аренды земельного участка". Назначена дата рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 на 29.04.2021.

Согласно пункту 3 данного приказа аукцион на право заключения договора аренды земельного участка назначен на 30.04.2021.

Протоколом N 1 от 29.04.2021 были рассмотрены заявки на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09.

На участие в аукционе были поданы 4 заявки, ООО "ЖилСтройИнвест", ООО "СЗ "Южуралсервис", ООО "СЗ ЖК Любимый квартал", ООО "СЗ "Лист".

Все заявители были допущены к участию в аукционе в качестве участников.

29.04.2021 ООО "СЗ ЖК Любимый квартал" обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконными действий департамента по организации и проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09.

Определением Арбитражного суда от 29.04.2021 по делу N А47-5447/2021 заявление принято к рассмотрению и судом приняты обеспечительные меры в виде запрета департаменту проводить аукцион, организованный согласно извещению N 160321/1276090/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в частности лот N 1 (на официальном сайте РФ - лот N 1) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0202007:9934, площадью 170 494 кв.м. Местоположение: РФ, г. Оренбург, ул. Гаранькина, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021.

Приказом департамента от 30.04.2021 N 37-п на основании письма управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области от 29.04.2021 N 3911 приостановлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, назначенного на 30.04.2021, по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1).

Приказом департамента от 17.05.2021 N 39-п на основании письма управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области от 11.05.2021 N 4012 было возобновлено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1).

Приказом департамента от 17.05.2021 N 40-п на основании определения Арбитражного суда по Оренбургской области от 29.04.2021 N А47-5447/2021 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1) приостановлен до даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021.

Пунктом 2 данного приказа был отменен протокол N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 от 29.04.2021.

В пункте 3 приказа департамент указал, что о датах приема заявок на участие в аукционе, рассмотрении заявок, проведение аукциона, указанного в п. 1 настоящего приказа, будет сообщено после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021.

28.05.2021ООО "СЗ ЖК "Любимый квартал" подано в Арбитражный суд Оренбургской области заявление о признании незаконными действий департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, выразившихся в нарушении порядка организации и проведения аукциона на основании извещения N 160321/1276090/01.

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 20.09.2021 по делу N А47-6573/2021 признаны незаконными действия департамента градостроительства, выразившиеся в нарушении порядка организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка посредством незаконной отмены протокола N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 от 29.04.2021 и принятия решения об объявлении новых дат приема заявок на участие в аукционе, рассмотрении заявок и проведении аукциона, изложенных в пунктах 2 и 3 приказа департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга N 40 от 17.05.2021 года.

Решение вступило в законную силу.

Суд обязал департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "СЗ ЖК Любимый квартал".

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.11.2021 по делу N А47-5447/2021 заявление ООО "СЗ ЖК Любимый квартал" об отмене обеспечительных мер принятых определением суда от 29.04.2021 по делу N А47-5447/2021 удовлетворено. Обеспечительные меры отменены.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.11.2021 по делу N А47-5447/2021 был принят отказ от заявленных требований ООО "СЗ ЖК Любимый квартал". Производство по делу N А47-5447/2021 прекращено.

Приказом Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 29.11.2021 N 93-п в связи с отменой обеспечительных мер было возобновлено проведение аукциона.

Пунктом 3 приказа от 29.11.2021 N 93-п назначена дата рассмотрения заявок на участие в аукционе - 01.12.2021.

Пунктом 4 приказа назначена дата проведения аукциона - 03.12.2021.

Департамент градостроительства внес изменения в приказ N 93-п от 29.11.2021 приказом N 94-п от 01.12.2021, исключив пункт 3 приказа N 93-п от 29.11.2021.

В соответствии с приказом Департамента от 01.12.2021 N 94-п протоколом от 01.12.2021 аукционная комиссия изложила протокол N 1 от 29.04.2021 рассмотрения заявок на участие в аукционе с измененной редакцией, с указанием на не допуск к участию в аукционе в качестве участников: ООО "ЖилСтройИнвест" и ООО "СЗ "Южуралсервис".

Протоколом N 37 от 03.12.2021 определен победитель аукциона - ООО "СЗ "Лист".

По результатам аукциона уполномоченным органом заключен договор аренды участка с ООО "СЗ "Лист".

Согласно указанному выше протоколу от 01.12.2021 с изменениями, причиной не допуска ООО "СЗ "ЖилСтройИнвест" к участию в аукционе в качестве участника послужили следующие обстоятельства.

Приказом департамента от 17.05.2021 N 40-п на основании определения Арбитражного суда по Оренбургской области от 29.04.2021 N А47-5447/2021 был приостановлен до даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-5447/2021 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 (на официальном сайте Российской Федерации лот N 1).

Пунктом 2 данного приказа был отменен протокол N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 21/09 от 29.04.2021.

Письмом от 19.05.2021 б/н ООО "Специализированный застройщик "ЖилСтройИнвест" отозвал свою заявку на участие в аукционе N 21/09 на право заключения договора аренды земельного участка N 56:44:0202007:9934 и просил вернуть задаток в размере 69 086 000 руб. на расчетный счет Общества. Задаток обществу был возвращен.

При этом истец указал в данном письме, что ".. при возобновлении аукциона повторно подать заявку на участие и снова перечислить задаток".

28.05.2021 ООО "СЗ ЖК "Любимый квартал" было подано в арбитражный суд Оренбургской области заявление о признании незаконными действий департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, выразившихся в нарушении порядка организации и проведения аукциона на основании извещения N 160321 /1276090/01.

Определением арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2021 заявление было принято к производству (дело N А47-6573/2021).

Повторно письмом б/н от 08.06.2021 ООО "СЗ "ЖилСтройИнвест" сообщило Департаменту о том, что "Общество приняло решение временно отозвать заявку на период приостановки аукциона с тем, что при возобновлении аукциона повторно подать заявку на участие и снова перечислить задаток.

Таким образом, неоднократно, истцом в своих письмах от 19.05.2021, от 08.06.2021 указано на то, что он оставляет за собой право после возобновления аукциона повторно подать заявку на участие в аукционе.

Учитывая положения статьи 431 ГК РФ и, исходя из буквального толкования писем истца от 19.05.2021 т 18.06.2021, следует, что воля истца была направлена на предоставление заявки (следовательно, еще раз должна была быть предоставлена заявка организатору торгов) после возобновления аукциона.

Как верно указано судом первой инстанции истец заявку в адрес Департамента после возобновления аукциона не направил.

Кроме того, с момента принятия Арбитражным судом Оренбургской области по делу N А47-5447/2021 определений (от 11.11.2021) об отмене обеспечительных мер и о прекращении производства по данному делу (от 26.11.2021) заявитель должен был восстановить то положение, которое существовало до отмены протокола рассмотрения заявок.

Несмотря на внесение задатка платежным поручением N 1000 от 2911.2021, истцом не была предоставлена письменная заявка после возобновления аукциона, как им самим было указано в письмах от 19.05.2021, от 18.06.2021.

Частью 8 статьи 39.12 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в допуске к участию в аукционе, а именно:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) не поступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;

4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном настоящей статьей реестре недобросовестных участников аукциона.

При этом, в части 1 статьи 39.12 ЗК РФ установлен перечень документов, представление которых вправе требовать организатор торгов от заявителей: заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан); надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; документы, подтверждающие внесение задатка.

Учитывая приведенные нормы права и фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции полагает, что судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований. Все доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда, им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2023 по делу N А47-240/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу решение общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЖилСтройИнвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова