Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 06АП-1415/23 по делу N А16-2626/2022

г. Хабаровск

19 мая 2023 г.

А16-2626/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.,

судей Вертопраховой Е.В., Сапрыкиной Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Н.А.

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Соя": Набока А.С., по доверенности от 12.09.2020;

от индивидуального предпринимателя Гоманюк Сергея Николаевича: Григо А.А., по доверенности от 12.11.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Соя", Гоманюк Сергея Николаевича на решение от 21.02.2023 по делу N А16-2626/2022 Арбитражного суда Еврейской автономной области по заявлению закрытого акционерного общества "Соя" (ОГРН 1022701190357, ИНН 2723040908) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (ОГРН 1027900511506, ИНН 7900001874) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 31.10.2022 N КУВД-001/2022-30383692/3, об обязании в 30-тидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:1002003:45, 79:03:1002003:46, 79:03:1002003:47, 79:03:1002003:48, 79:03:1002003:49, 79:03:1202005:91, 79:03:1202005:92, 79:03:1202005:93, 79:03:1202005:94, 79:03:1002003:74, заключенного 05.08.2019; заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн", индивидуальный предприниматель Гоманюк Сергей Николаевич,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Соя" (далее - Общество, заявитель, ЗАО "Соя") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО, Управление) об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 31.10.2022 N КУВД-001/2022-30383692/3, об обязании ответчика в 30-тидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:1002003:45, 79:03:1002003:46, 79:03:1002003:47, 79:03:1002003:48, 79:03:1002003:49, 79:03:1202005:91, 79:03:1202005:92, 79:03:1202005:93, 79:03:1202005:94, 79:03:1002003:74, заключённого 05.08.2019 (с учетом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Определением суда от 17.10.2022 заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу N А16-2626/2022. К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн" (далее - ООО "Соя Экстружн") и индивидуальный предприниматель Гоманюк Сергей Николаевич (далее - предприниматель, ИН Гоманюк С.Н.).

Решением от 21.02.2023 суд в удовлетворении заявления Общества отказал.

Определениями от 09.03.2023, 17.03.2023 Шестой арбитражный апелляционный суд принял к рассмотрению апелляционные жалобы ЗАО "Соя", Гоманюк С.Н. на вышеуказанное решение.

Гоманюк С.Н. считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с принятием нового судебного акта, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В обоснование приводит следующие доводы:

- в отношении спорных земельных участков договор аренды, заключённый между ООО "Соя Экстружн" и ЗАО "Соя" 05.08.2019, прекратил своё действие с 24.09.2021, и с этой же даты стал действовать и исполняться договор аренды с ООО "Лидер", арендатором по которому являлось ООО "Соя Экстружн", а в дельнейшем и по настоящее время - Гоманюк С.Н.;

- к Гоманюк С.Н. с даты приобретения права собственности на спорные земельные участки перешли права и обязанности арендодателя про договору аренды от 23.09.2021, заключённому с ООО "Лидер", но не могли перейти права и обязанности по ранее расторгнутому договору аренды от 05.08.2019, заключённому с ЗАО "Соя". В силу чего Гоманюк С.Н. не может заключить с ЗАО "Соя" соглашение о расторжении договора аренды от 05.08.2019;

- последующее приобретение Гоманюк С.Н. права собственности на спорные земельные участки не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации прекращения аренды (соглашения о расторжении договора аренды от 23.09.2021), поскольку, основания для государственной регистрации возникли до перехода права собственности к Гоманюк С.Н.

ЗАО "Соя" полагая, что суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства, неправильно применил нормы материального права к спорным правоотношениям, проигнорировав правовые позиции высших судебных инстанций по вопросу толкования и применения данных норм:

- основание для государственной регистрации прекращения аренды - соглашение от 23.09.2021 - возникло до перехода права собственности на спорные земельные участки к Гоманюк С.Н. 21.04.2022. Таким образом, данное соглашение повлекло правовые последствия - прекращение арендного правоотношения между заявителем и ООО "СояЭкстружн";

- подлежащее государственной регистрации соглашение было заключено 23.09.2021 и его сторонами являлись надлежащие субъекты, противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами отсутствуют, а, следовательно, отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации данного соглашения и дальнейшего отказа в его государственной регистрации;

- последующее приобретение Гоманюк С.Н. права собственности на спорные земельные участки не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации прекращения аренды (соглашения о расторжении договора аренды от 23.09.2021), поскольку, основания для государственной регистрации возникли до перехода права собственности к Гоманюк С.Н.;

- отказ ответчика в государственной регистрации прекращения права аренды, возникшего по договору аренды от 05.08.2019, заключённому ООО "Соя Экстружн" с ЗАО "Соя", приводит к сохранению в Едином государственном реестре недвижимости неактуальных и недостоверных сведений об обременении спорных земельных участков правами ЗАО "Соя", что противоречит принципам ведения данного публичного реестра.

Отзывы на апелляционный жалобы не поступили.

Определением суда от 20.04.2023 судебное заседание откладывалось.

Определением суда от 15.05.2023 произведена замена судьи Швец Е.А. на судью Вертопрахову Е.В.

В судебном заседании представители ЗАО "Соя" и Гоманюк С.Н. поддержали апелляционные жалобы.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

05.08.2019 между ООО "Соя Экстружн" (Арендодатель) и ЗАО "Соя" (Арендатор) заключен договор аренды следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:45, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 2010 м на юго-запад от д.2 по ул. Советская, площадью 1,8681 га;

- земельного участка участок с кадастровым номером 79:03:1002003:46, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, площадью 41,7229 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:47, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 2010 м на юго-запад от д.2 по ул. Советская, площадью 32,2391 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:48, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 1470 м на юго-запад от д. 2 по ул. Советская, площадью 179,7255 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:49, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 1470 м на юго-запад от д.2 по ул. Советская, площадью 95,6920 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:91, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 1440 м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП "Калиновское", площадью 66,2205 га.;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:92, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 1687123 м на юго- запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП "Калиновское", площадью 168,7123 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:93, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 820 м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП "Калиновское", площадью 170,5230 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:94, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 3110 м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП "Калиновское", площадью 216,2484 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:74, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 195349 м на юго-запад от д.2 по ул. Советская, площадью 19,5349 га.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2019.

23.09.2021 его сторонами подписано соглашение о расторжении названного договора, 24.09.2021 - составлен акт возврата земли сельхозназначения.

По соглашению об отступном от 14.04.2022 N 1 спорные земельные участки переданы Предпринимателю, переход права собственности к последнему зарегистрирован в ЕГРН 21.04.2022.

18.07.2022 Общество обратилось в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о государственной регистрации соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды от 05.08.2019.

Изучив представленные документы, Управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку правообладателем земельных участков является Гоманюк С.Н., а соглашение заключено с ООО "Соя Экстружн" (уведомление от 29.07.2022 N КУВД-001/2022- 30383692/2).

Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Соя" обратилось в арбитражный суд.

После возбуждения производства по настоящему делу Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав от 31.10.2022 N КУВД001/2022-30383692/3 в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации прав.

Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения Обществом предмета спора.

Исходя из части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Исходя из части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр недвижимости.

Судом установлено, что на государственную регистрацию Обществом представлено соглашение от 23.09.2021 о расторжении зарегистрированного договора аренды земли сельхозназначения от 05.08.2019. Со стороны Арендодателя указанное соглашение подписано ООО "Соя Экстружн", которое по состоянию на 23.09.2021 являлось собственником спорных земельных участков.

При этом на момент обращения Общества в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о государственной регистрации названного соглашения (18.07.2022) в ЕГРН содержалась информация о зарегистрированном праве иного лица в отношении указанного недвижимого имущества - Гоманюка С.Н.

На момент перехода права собственности на спорные земельные участки в ЕГРН имелись сведения о наличии их обременения в виде аренды в пользу Общества, следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции, Гоманюк С.Н. должен был располагать указанными сведениями.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у Управления Росреестра по ЕАО правовых оснований для приостановления государственной регистрации соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды от 05.08.2019 и последующего отказа в совершении регистрационных действий в связи с истечением срока на устранение противоречий.

Судом апелляционной инстанции проверены все доводы апелляционных жалоб, однако они должным образом не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Арбитражный суд первой инстанции в полном объеме установил обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежащим образом исследовал доказательства и дал им правильную оценку, принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.02.2023 по делу N А16-2626/2022 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Тищенко

Судьи

Е.В. Вертопрахова Е.И. Сапрыкина