Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2023 г. N 14АП-2741/23 по делу N А66-15295/2022

г. Вологда

19 мая 2023 г.

Дело N А66-15295/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 мая 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

при участии от администрации города Твери представителя Глущенко О.А. по доверенности от 14.06.2022 N 75, от общества с ограниченной ответственностью "Третья компания" представителя Шмелева А.В. по доверенности от 07.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 февраля 2023 года по делу N А66-15295/2022,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Твери (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Советская, д. 11; далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Третья компания" (ОГРН 1196952006415, ИНН 6952316760; адрес: 170028, Тверская обл., г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 21, оф. 221; далее - Общество) о взыскании 1 615 127 руб. 08 коп., в том числе: 1 250 098 руб. 35 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам проведения торгов, от 19 июня 2019 года N 217-1 за период с 01.01.2021 по 31.03.2022, 365 028 руб. 73 коп. пеней за период с 16.10.2021 по 31.08.2022.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 21 февраля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, а также нарушение норм процессуального права. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что со стороны арендодателя отсутствовало встречное исполнение обязательств, основан на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. Ошибочным является вывод суда о доказанности факта невозможности использования земельного участка с момента его передачи в аренду, поскольку после заключения договора аренды ответчик пользовался всеми правами арендатора, подготовил проектную документацию, провел строительную экспертизу и осуществил иные подготовительные мероприятия, что подтверждается материалам дела. Администрация полагает, что ответчик не представил доказательств обоснованности невнесения арендных платежей, что нарушает права и законные интересы истца как собственника спорного земельного участка.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения торгов 19 июня 2019 года Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 217-1, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 683 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Тверская обл., г. Тверь, просп. Октябрьский. Вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка.

Целью использования участка является размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), со встроенными и встроено-пристроенными помещениями.

Участок принадлежит муниципальному образованию город Тверь на праве собственности (пункт 1.2 договора), свободный от застройки, не обременен правами других лиц (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 19.06.2019 по 18.12.2020.

Дополнительным соглашением от 07 июня 2022 года N 201-1 срок действия договора продлен до 17.06.2025.

В силу пункта 3.2 договора согласно протоколу заседания комиссии размер ежегодной арендной платы за участок составляет 1 000 079 руб. 68 коп., налогом на добавленную стоимость не облагается.

На основании пункта 3.5 договора арендная плата вносится частями: не позднее 15.04 - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.07 - 1/4 годовой суммы: не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы.

По акту приема-передачи от 19.06.2019 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в аренду.

Арендатор не внес арендную плату за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в сумме 1 250 098 руб. 35 коп.

Администрация 26.05.2022 направила в адрес Общества требование об уплате задолженности по арендной плате, а также пеней, начисленных в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды по ставке 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке ответчик не погасил задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и не уплатил пени за просрочку внесения арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу том, что с момента передачи земельного участка в аренду исключена возможность использования земельного участка в предусмотренных договором целях (размещение жилых домов), поскольку часть земельного участка находится в границе первого пояса зоны санитарной охраны артскважины N 48, в связи с чем на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 3 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Соответственно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При этом договор аренды признается реальным договором, в силу чего арендная плата вноситься только за тот период, пока арендованное имущество фактически находилось во владении арендатора и у него отсутствовали объективные препятствия для использования данного имущества в соответствии с целевым предназначением.

Как следует из условий спорного договора аренды, земельный участок передан для целей размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для проживания (пункт 1.1 договора).

Ответчик, возражая против иска, сослался на невозможность осуществления строительства на спорном земельном участке ввиду его нахождения в первом санитарном поясе подземного водозабора (артскважины), о чем он не был уведомлен при заключении договора аренды.

Как верно установлено судом первой инстанции, арендодатель в данном случае не обеспечил возможность использования земельного участка по тому назначению, которое было предусмотрено при предоставлении земельного участка в аренду.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что распоряжением Администрации от 18.07.2018 N 280 Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери предписано организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка под многоэтажную жилую застройку. Согласно пункту 2 данного распоряжения земельный участок находится во втором и третьем поясе зоны санитарной защиты источников питьевого водоснабжения. На смежном земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:27 расположена артскважина N 48.

В заключении Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от 14.09.2017 N 29/2799-ви указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 находится во втором и третьем поясе зоны санитарной защиты источников питьевого водоснабжения.

В письме общества с ограниченной ответственностью "Тверь Водоканал" от 28.10.2018 N 01/И ДГС-3627 содержится информация о нахождении спорного земельного участка во втором поясе зоны санитарной охраны скважины городского водозабора.

В связи с этим распоряжением Администрации от 17.04.2019 N 128 в вышеуказанное распоряжение внесены изменения в части определения этажности застройки земельного участка - под среднеэтажную жилую застройку.

Приказом Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери предписано провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка под среднеэтажную жилую застройку. В пункте 1 данного приказа указано на нахождение земельного участка во втором и третьем поясе зоны санитарной защиты источников питьевого водоснабжения. На смежном земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200101:27 расположена артскважина N 48.

В извещении о проведении аукциона приведена аналогичная информация.

Общество, располагая данной информацией, 23.05.2019 подало заявку на участие в открытом аукционе, заключило по его результатам договор аренды земельного участка от 19 июня 2019 года N 217-1, в пункте 7.4 которого приведена информация о нахождении земельного участка во втором и третьем поясе зоны санитарной защиты источников питьевого водоснабжения и о наличии на смежном земельном участке артскважины N 48, приступило к реализации мероприятий, необходимых для начала строительства (подготовка проектной документации, проведение экспертизы, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.).

Однако Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тверской области письмом от 05.07.2022 N 69-00-06/23-5333-2022 отказало Обществу в согласовании размещения восьмиэтажного многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения, расположенного в границах спорного земельного участка, поскольку часть земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200101:75 расположена в границе первого пояса зоны санитарной охраны артскважины N 48.

Данное обстоятельство послужило также одним из оснований для отказа Главного управления Архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области в выдаче Обществу разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Определение границ зон санитарной охраны и разработка комплекса необходимых организационных, технических, гигиенических и противоэпидемических мероприятий находятся в зависимости от вида источников водоснабжения (подземных или поверхностных), проектируемых или используемых для питьевого водоснабжения, от степени их естественной защищенности и возможного микробного или химического загрязнения (пункт 1.7 СанПиН 2.1.4.1110-02).

В силу пунктов 3.2.1.2, 3.3.1.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 на территории первого пояса зоны санитарной охраны не допускаются все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции расширению водопроводных сооружений.

Из представленной в материалы дела экспликации площадок к проектируемому Обществом жилому дому усматривается, что большая часть придомовой территории, включающей детскую игровую и спортивную площадки, зону для парковки автотранспорта находится в границе первого пояса зоны санитарной охраны артскважины N 48. Сам по себе данный факт истцом не оспаривается. При этом из представленного Обществом обоснования минимальной площади застройки участка следует, что уменьшение площади застройки проектируемого объекта либо смещение проектируемых объектов в пределах спорного земельного участка за границы первого пояса зоны санитарной охраны артскважины N 48 невозможно. Из имеющейся в деле переписки Общества с уполномоченными органами следует, что в настоящее время решается вопрос о сокращении санитарной зоны источника питьевого водоснабжения (артскважины) в границах первого пояса, однако на дату рассмотрения дела данный вопрос не разрешен.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в силу приведенных выше нормативных положений с момента передачи спорного земельного участка в аренду Обществу и до настоящего времени исключена возможность использования земельного участка с целью размещения жилых домов.

В данном случае судом установлен факт передачи арендатором арендодателю арендованного имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, факт невозможности вследствие этого использовать арендуемое имущество для целей аренды, что влечет за собой отсутствие законных оснований для арендатора исполнять встречные обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению в спорный период доказан. Соответственно, отсутствуют и основания для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для его использования.

Администрация в апелляционной жалобе возражает против вывода суда о доказанности факта невозможности использования земельного участка с момента его передачи в аренду, ссылаясь на то, что Общество после заключения договора аренды пользовалось всеми правами арендатора, подготовило проектную документацию, провело строительную экспертизу и осуществило иные подготовительные мероприятия.

Данный довод отклоняется апелляционным судом как необоснованный.

Из материалов дела следует, что цель договора аренды земельного участка не достигнута, земельный участок остался незастроенным, разрешение на строительство не получено арендатором по причинам, за которые он не отвечает.

В связи с этим со стороны истца совершены действия по предоставлению в аренду земельного участка, не пригодного к использованию в установленных в договоре аренды целях, поэтому негативные последствия таких действий уполномоченного органа не могут быть возложены на ответчика.

Установив факт невозможности использования участка, исполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору аренды (строительство жилых домов), исключающих в связи с этим внесение им арендной платы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недоказанности Администрацией обстоятельств, подтверждающих обоснованность требования о погашении задолженности.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, поэтому признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 февраля 2023 года по делу N А66-15295/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

А.Я. Зайцева О.Б. Ралько