Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2023 г. N 18АП-5380/23 по делу N А07-1425/2022

г. Челябинск

22 мая 2023 г.

Дело N А07-1425/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2023 по делу N А07-1425/2022.

Общество с ограниченной ответственностью группа компаний "МФДЦ" (далее - истец, ООО ГК "МФДЦ", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, УЗИО РБ, Управление) об урегулировании разногласий, возникших между Управлением и ООО ГК "МФДЦ" при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 26.08.2021, а именно, изложив пункты 3.1 и 3.3 в следующей редакции:

пункт 3.1 "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 8 449 000 (восемь миллионов четыреста сорок девять тысяч рублей) без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", что подтверждается Заключением эксперта N 46, выполненному ООО "Центр независимых экспертиз "Суд-Информ";

пункт 3.3 "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 844 900 (восемьсот сорок четыре тысячи девятьсот) рублей, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3 л.д. 1, 2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (далее - ООО "Аудит-Безопасность", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.03.2023 (резолютивная часть объявлена 28.02.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

Апеллянт не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, указал в жалобе, что в заключении судебного эксперта не отражено, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО "Аудит-Безопасность" при осуществлении оценочной деятельности. В заключении экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, отсутствует надлежащая корректировка.

Податель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Управления о назначении по делу повторной экспертизы, не принял во внимание доводы ответчика о ненадлежащем применении экспертом объектов-аналогов, экспертом приняты во внимание объявления на рынке с иной датой предложения, существенно отличающейся от даты оценки. Апеллянт также отметил, что ответчиком в материалы дела были представлены сведения о наличии в отношении привлеченного судом эксперта мер дисциплинарного взыскания в виде предупреждения 14.02.2020 по жалобе на выполненный отчет об оценке, так как в ходе внеплановой проверки был выявлен факт нарушения законодательства об оценочной деятельности при подготовке отчета об оценке.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО ГК "МФДЦ" является арендатором нежилого помещения, относящегося к объекту муниципального нежилого фонда, с кадастровым номером 02:55:011037:191, общей площадью 193,5 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Габдуллы Амантая, д. 12/1, что подтверждается договором аренды объекта муниципального нежилого фонда N 29963.1 от 05.06.2018.

26.02.2021 истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

26.08.2021 Управление направило истцу письмо исх. N УЗ-6954 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Габдуллы Амантая, д. 12/1, общей площадью 193,5 кв.м, с приложением Постановления Главы Администрации городского округа город Уфа от 23.08.2021 N979 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа восемнадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:011037:191), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, 12/1" (т. 1 л.д. 12-13, 14-15).

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа восемнадцатиэтажного жило) о здания (кадастровый номер 02:55:011037:191), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, 12/1 - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества. Арендуемое помещение предложено к выкупу по цене 11 117 663 руб. 44 коп. без учета НДС Рыночная стоимость помещения определена согласно отчету об оценке N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021 года, выполненному ООО "Аудит-Безопасность" (т. 1 л.д. 16-19).

Полагая, что стоимость объекта явно завышена, истец заказал оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Согласно отчету N 58 от 10.09.2021, составленному ООО "ПРОБИЗНЕС" рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 4 258 333,33 (четыре миллиона двести пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки) по состоянию на 26.02.2021 (т. 1 л.д. 42-176).

23.09.2021 в Управление истцом было направлено письмо с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с приложением протокола разногласий от 14.09.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 26.08.2021 (т. 1 л.д. 20).

Как следует из ответа Управления от 05.10.2021 N 28758, Управление отклонило протокол разногласий от 14.09.2021 к договору N б/н купли продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа 26.08.2021 (т. 1 л.д. 21).

Поскольку между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и Управлением возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 26.08.2021, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплат.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Управление предложило обществу реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа восемнадцатиэтажного жило) о здания (кадастровый номер 02:55:011037:191), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, 12/1, равной его рыночной стоимости 11 117 663 руб. 44 коп. и определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО ГК "МФДЦ" направлено постановление Главы Администрации городского округа город Уфа от 23.08.2021 N 979 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа восемнадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:011037:191), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, 12/1" и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 26.08.2021.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта по настоящему договору составляет 11 117 663 руб. 44 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, составленным ООО "Аудит-Безопасность".

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 111 766 руб. 34 коп., перечисляемый на счет, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества, ООО ГК "МФДЦ" обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке N 58 от 10.09.2021, составленного независимым оценщиком ООО "Пробизнес", итоговая величина рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилых помещений цокольного этажа восемнадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:011037:191), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, 12/1, по состоянию на дату оценки 26.02.2021, составляет:

5 110 000 руб., в т.ч., НДС 20% 851 666 руб. 67 коп.

4 258 333 руб. 33 коп., без учета НДС 20%.

23.09.2021 общество направило в Управление подписанный протокол разногласий от 14.09.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 26.08.2021, а именно, принять пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 26.08.2021 в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 4 258 333 (четыре миллиона двести пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рублей 33 (тридцать три) копейки без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", что подтверждается отчетом N 58 от 10.09.2021, составленным ООО "Пробизнес";

- пункт 3.3 "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 425 833 (четыреста двадцать пять восемьсот тридцать три) рублей 33 (тридцать три) копейки, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца".

Письмом от 05.10.2021 N 28758 Управление сообщило об отклонении протокола разногласий от 14.09.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, выполненного ООО "Аудит-безопасность" федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения первого этажа с кадастровым номером 02:55:011037:191, общей площадью 193,5 кв.м. жилого здания, расположенное по адресу: г.Уфа, ул. Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, д. 12/1 по состоянию на 26.02.2021.

Производство по проведению экспертизы поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Наталии Николаевне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения первого этажа с кадастровым номером 02:55:011037:191, общей площадью 193,5 кв.м. жилого здания, расположенное по адресу: г.Уфа, ул. Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, д. 12/1 по состоянию на 26.02.2021 г.

2. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством "Отчёт об оценке нежилого помещения первого этажа восемнадцатиэтажного жилого здания, общей площадью 193,5 кв.м. жилого здания, расположенное по адресу: г.Уфа, ул. Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, д. 12/1, с кадастровым номером 02:55:011037:191" N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, составленный ООО "Аудит- безопасность"? Если не соответствует, указать в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия не величину стоимости объекта исследования."

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение N 46 от 16.06.2022 (т. 2 л.д. 10-108).

По вопросу N 1 эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения первого этажа с кадастровым номером 02:55:011037:191, общей площадью 193,5 кв.м, жилого здания, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, д.12/1, без учёта НДС 20 % по состоянию на 26.02.2021 г., с учётом округления составляет 8 449 000 (восемь миллионов четыреста сорок девять тысяч рублей.

По вопросу N 2 эксперт пришел к выводу, что отчёт об оценке N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021 нежилого помещения цокольного этажа восемнадцатиэтажного здания, общей площадью 193,5 кв.м, жилого здания, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Габдуллы Амантая, д.12/1", выполненный ООО "Аудит-безопасность" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Не соответствие отчёта N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, повлиявшее на величину рыночной стоимости заключается в несоблюдении следующих пунктов Федеральных стандартов и Федерального закона об оценки:

- ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО N 3. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

А именно, наличие арифметической ошибки в определении весовых коэффициентов при расчёте рыночной стоимости оценки привело к неверному итоговому результату.

Оценивая экспертное заключение N 46 от 16.06.2022, представленное в материалы дела, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Итак, для проверки достоверности отчета оценщика N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, выполненного ООО "Аудит-безопасность", судом первой инстанции проведена судебная экспертиза.

По итогам исследования эксперт Центра независимых экспертиз "Суд- Информ" Ахметгареева Наталья Николаевна (заключение экспертизы N 46) пришел к выводу о том, что отчет N21-47/12/2-Н от 25.06.2021, выполненный ООО "Аудит-безопасность", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

В силу положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта N 46 разрешен вопрос о недостоверности отчета N21-47/12/2-Н от 25.06.2021, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", как несоответствующего федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N 3" и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения эксперта Центра независимых экспертиз "Суд-Информ" Ахметгареевой Наталии Николаевны следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО N 3, обоснование выводов приведено в заключении экспертизы N 46.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьим лицом.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Поскольку заключением эксперта N 46 от 16.06.2022 разрешен вопрос о недостоверности отчета N21-47/12/2-Н от 25.06.2021, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", довод апеллянта об установлении выкупной стоимости в размере 11 117 663 руб. 44 коп. подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку отчет внесудебного оценщика признан судом первой инстанции недостоверным, выполненным с нарушением требований закона и федеральных стандартов оценки.

Результаты судебной экспертизы Управлением опровергнуты не были.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, мотивированные отсутствием в заключении судебного эксперта того, по каким параметрам отчет об оценке, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", признан несоответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, какие именно нарушения допущены ООО "Аудит-Безопасность" при осуществлении оценочной деятельности, отклонены судебной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении N 46 от 16.06.2022 указано, что по итогам проверки отчета об оценке N21-47/12/2-Н от 25.06.2021, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и существенных нарушений были выявлены следующие нарушения федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности: нарушены требования пункта ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО N3. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов. А именно, наличие арифметической ошибки в определении весовых коэффициентов при расчёте рыночной стоимости оценки привело к неверному итоговому результату.

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, подготовленный ООО "Аудит-Безопасность", не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Управлением также опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения N 46 от 16.06.2022 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем он не в состоянии самостоятельно обоснованно обвинять эксперта в недостоверных расчетах, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта N 46 от 16.06.2022, выполненное экспертом Центра независимых экспертиз "Суд-Информ", не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предполагаемый характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод апеллянта о том, что в заключении экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, отсутствует надлежащая корректировка, не соответствует действительности, поскольку экспертом Ахметгареевой Н.Н. были применены при оценке соответствующие поправочные коэффициенты, а также обосновано их примененное значение.

Выводы судебного эксперта Управлением опровергнуты документально не были.

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Управления о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку ответчиком не было представлено убедительных оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы. С аналогичным ходатайством к суду апелляционной инстанции Управление не обращалось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение N 46 от 16.06.2022 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешил преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 8 449 000 руб., без учета НДС, установленном по результатам судебной экспертизы.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

При этом, судебная коллегия отмечает, что Управление не воспользовалось своим правом на подачу ходатайства о проведении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции.

Довод апеллянта о том, что в силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ величина стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права, носит общеобязательный характер, в силу чего достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было, признан судебной коллегией несостоятельным, так как доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного предъявления отдельного иска об оспаривании достоверности отчета об оценке N 21-47/12/2-Н от 25.06.2021, подготовленного ООО "Аудит-Безопасность", а также привлечения ООО "Аудит-Безопасность" в качестве соответчика по делу, в рассматриваемой ситуации не требовалось.

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2023 по делу N А07-1425/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.С. Жернаков А.Х. Камаев