Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2023 г. N 09АП-19505/23 по делу N А40-164081/2022

город Москва

22 мая 2023 г.

Дело N А40-164081/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО МАГАЗИН "МОСКОВИЯ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2023 г. по делу N А40-164081/22

по иску ООО МАГАЗИН "МОСКОВИЯ" (ИНН 7709021596, ОГРН 1027700192850 )

к ООО "РАФАЛЬ" (ИНН 9701160792, ОГРН 1207700291798 )

о взыскании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кордюкова М.С. по доверенности от 12.07.2022, уд. адвоката N 9349 от 24.01.2008;

от ответчика: Савранская Д.Д. по доверенности от 04.07.2022, уд. адвоката N 12161 от 23.03.2022; Янович И.И. по доверенности от 04.07.2022, уд. адвоката N 9151 от 08.10.2015;

УСТАНОВИЛ:

ООО МАГАЗИН "МОСКОВИЯ" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "РАФАЛЬ" о взыскании задолженности в сумме 1 560 000 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 62 961 руб., пени за просрочку внесения арендных и коммунальных платежей в размере 100 570 руб. 77 коп.

Решением суда от 17.02.2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

К отзыву на апелляционную жалобу приобщено письменное доказательство - копия проекта капитального ремонта спорного здания.

Истец возражал против приобщения к материалам дела нового доказательства.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

По смыслу разъяснений пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика, судебная коллегия отказала в приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе дополнительных доказательств, поскольку не признала причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что 07 мая 2021 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 5, согласно которому. истец передал ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения IV, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.4, стр.1 на срок до 07 мая 2024 г.

Нежилое помещение передано ответчику в технически и санитарно-гигиенически исправном состоянии, что подтверждается Атом приема-передачи к договору аренды нежилого помещения N 5 от 07 мая 2021 г.

Данный договор прошел процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Москве, о чем 01 июля 2021 г. составлена регистрационная запись N 77:01:0001029:4329-77/051/2021-7.

В соответствии с п. 4.1.1. вышеуказанного договора, начиная с 01.01.2022 г. арендная плата составляет 520 000 рублей.

Согласно п. 4.1.6 договора Арендатор обязан производить оплату арендной платы не позднее 5 числа текущего месяца за текущий календарный месяц путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

Кроме того, согласно п. 4.2. договора Арендатор обязан оплачивать потребленные им коммунальные услуги в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня получения счетов от Арендодателя.

20.04.2022 г. ответчик направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды ввиду невозможности использования помещения по назначению в результате засорения канализации, произошедшего 11.04.2022 г., о чем АО "Мосводоканала" составлен акт от 11.04.2022 г., в котором указано о необходимости произвести техническое обслуживание или замену обратного клапана канализации.

Согласно Приложению N 3 к договору аренды нежилого помещения от 05.07.2021 г. обратный клапан канализации находится в зоне эксплуатационной ответственности Арендатора, что в соответствии с п.3.4.1. Договора возлагает на Арендатора обязанность по надлежащему содержанию, эксплуатации и функционированию не только данного клапана, но и всей системы водоснабжения и канализации.

Кроме того, согласно п.3.3.11 договора аренды, в случае аварии, в том числе прорыва канализации, произошедших в границах эксплуатационной ответственности, Арендатор обязан осуществить все необходимые действия по устранению их последствий самостоятельно и за свой счет. В случае отсутствия вины Арендатора в произошедшей аварии Арендодатель компенсирует произведенные расходы.

Как указывает истец, ответчик не устранил последствия подтопления, чем существенно нарушил вышеуказанный пункт договора.

Кроме того, истец уведомлениями от 23.04.2022 г, от 26.04.2022 г. обращался к ответчику с просьбой предоставить помещения для производства клининговых работ, однако ответчик отказался в предоставлении доступа к помещению.

Согласно п.3.4.9. договора аренды в случае возникновения аварийных ситуаций Арендатор обязан немедленно принять возможные меры к их устранению. Если помещению в результате бездействия Арендатора будет нанесен ущерб, то согласно п.3.4.22 договора, Арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет.

04 мая 2022 г. ответчик в одностороннем порядке подписал акт возврата нежилого помещения по договору аренды N 5 от 07.05.2021 г.

По мнению истца, Акт возврата нежилого помещения от 04.05.2022 г. не содержит подписи независимых лиц или какого-либо указания на невозможность их привлечения, что нарушает условия договора.

Кроме того, п.6.4. предоставляет возможность досрочного одностороннего внесудебного расторжения Арендатором договора аренды лишь в случае невозможности использования помещения по причинам, не зависящим от Арендатора.

Согласно п. 5.1. договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты платежей предусмотрена неустойка в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как указывает истец, в нарушение условий договора оплата аренды нежилого помещения и коммунальных за период с мая по июль 2022 г., в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 560 000 руб. 00 коп., а также задолженность по коммунальным платежам в размере 62 961 руб. 00 коп.

Направленные ответчику претензии от 08 мая 2022 г. и 08 июня 2022 г. оставлены последним без удовлетворения.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно абз. 2 п. 2.7 договора, с момента фактического прекращения использования Арендатором помещения и составлении Арендатором в одностороннем порядке Акта о состоянии передаваемого помещения или иного документа о передаче помещения прекращаются обязательства Арендатора по уплате арендной платы (постоянной и переменной), по поддержанию помещения в исправном состоянии, ответственность за сохранность находящегося в помещении имущества и по выполнению иных обязательств, предусмотренных договором.

11.04.2022 в результате неисправности канализационной системы в арендуемых помещениях произошло затопление. Целевое использование помещений - предприятие общественного питания (ресторан, п. 1.5 договора).

Как указывает ответчик, с даты аварии прием посетителей в помещении стал невозможен и его использование фактически прекратилось. Поскольку это была вторая аналогичная авария за 4 месяца аренды, и Арендодатель не устранял ее причины и последствия, Арендатор принял решение отказаться от договора в одностороннем порядке на основании п. 6.4 договора.

Арендатор направил Арендодателю приглашение для подписания акта возврата помещений с датой 30.04.2022. Арендодатель письмом от 28.04.2022 попросил перенести дату подписания акта на 04.05.2022. Арендатор с учетом этой просьбы направил повторное приглашение для подписания акта письмом от 29.04.2022 с датой 04.05.2022. В указанный в приглашении день и время Арендодатель отказался от подписания акта возврата помещений и приемки ключей, в связи с чем, Арендатор в присутствии Арендодателя подписал акт возврата помещений в одностороннем порядке и в тот же день направил Арендодателю его экземпляр акта возврата помещений и ключи по почте.

С учетом изложенного и текста п. 2.7 договора юридическая сила акта одностороннего возврата помещений не ставится в зависимость от наличия в нем подписей третьих лиц.

Согласно п. 8.3 договора, арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение периода времени, когда Арендатор не имел возможности пользоваться помещением по не зависящим от него причинам.

Вне зависимости от причин аварии, согласно п. 2.7 договора, обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента фактического прекращения пользования помещениями, то есть с 11.04.2022. Таким образом, фактическое пользование помещениями прекратилось в апреле 2022.

Договор аренды согласно п. 6.4 договора прекратил свое действие через 30 дней после направления ответчиком уведомления о досрочном отказе, то есть с 20.05.2022.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

Суд первой инстанции установил, и Истец не оспаривает, что Ответчик перестал пользоваться Помещением в апреле 2022 г. Арендная плата за пользование Помещением за апрель 2022 г. была полностью перечислена Истцу (т. 2 л.д. 66-68).

Встречное предоставление Арендодателя в мае-июле 2022, за которые в иске требуется арендная плата, отсутствует.

Ресторан Ответчика работал в Помещении до 12.04.2022 г. (день аварии). 20.04.2022 Ответчик направил Истцу уведомление об одностороннем отказе от Договора (т.2 л.д. 21- 23).

К 28.04.2022 (дата отправки приглашения Истцу на возврат Помещения) Помещение было свободно от имущества Ответчика. Истец эти факты не оспаривает. По просьбе Истца возврат Помещения был перенесен с 30.04.2022 на 04.05.2022 (переписка сторон в т. 2 л.д.

31-38). В этот день в присутствии Истца Ответчик на основании п. 2.7 Договора аренды подписал Акт возврата помещений в одностороннем порядке (т. 2 л.д. 25) и в тот же день направил Истцу его экземпляр Акта возврата помещений и ключи по почте, т.к. от вручения экземпляров Акта возврата и ключей Истец отказался (т. 2 л.д. 26-29).

Отказ Истца обусловлен тем, что в Акте возврата не было положения об отказе Ответчика от претензий о возмещении ущерба, причиненного аварией (т. 2 л.д. 33). Проект соглашения о расторжении Договора аренды с этим положением Истец предложил Ответчику (т. 2 л.д. 75-77).

После выезда Ответчика из Помещения Истец приступил к поиску новых арендаторов (т. 2 л.д. 39-42). Таким образом, обе стороны выразили свою волю на прекращение арендных отношений, фактически арендные отношения прекратились в апреле 2022 года после аварии.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, регистрация прекращения договора аренды носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае одностороннего отказа от договора ввиду действия одной из сторон договора основанием для внесения записи о прекращении договора в ЕГРН является заявления обеих сторон договора.

Ответчик не препятствовал в регистрации прекращения Договора по мотиву одностороннего отказа от договора, для регистрации составил акт возврата помещений в трех экземплярах (один - для регистрирующего органа), что указано в самом акте (т. 2 л.д. 25). Истец не обращался с просьбой подать совместное заявление в ЕГРН.

Суд апелляции считает, что вопреки доводам апелляционной жалобы, обратный клапан не находится в зоне эксплуатационной ответственности Арендатора; это следует из текста Договора аренды (т. 1 л.д. 13-32). Разграничение зон эксплуатационной ответственности происходит согласно Приложению N 3 к Договору аренды (т. 2 л.д. 10). Применительно к системе канализации ответственность разграничивается относительно точки подключения. Точки подключения к инженерным коммуникациям (точки ввода) холодного водоснабжения, бытовой канализации, отопления, электроэнергии должны были указываться в Приложении N 4 к Договору (п. 3.2.4 Договора).

Приложение N 4 не было согласовано и подписано сторонами и не проходило государственную регистрацию в ЕГРН.

Таким образом, точки подключения сторонами не согласованы, соответственно, эксплуатационная ответственность относительно них не разграничена и п. 3.4.1 Договора в этой части не применяется.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться другими условиями Договора и общими положениями об аренде в ГК РФ.

В Договоре аренды на Истца возложена обязанность передать Ответчику работоспособные (п. 3.2.4 Договора), бесперебойно функционирующие (п. 3.2.1 Договора) инженерные системы в состоянии, соответствующем назначению Помещения, санитарно- гигиеническим, техническим правилам и другим нормативным документам (п. 3.2.8 и п. 3.2.15 Договора). Эти обязанности были нарушены, что подтверждено Актом Мосводоканала о подтоплении. Истцу выдано предписание устранить нарушения: привести состояние внутренней канализации в соответствие с требованиями СНиП (т. 2 л.д. 13).

Пункт 6.4 Договора аренды дает Арендатору право отказаться от договора в случае, если

Арендодатель не обеспечил бесперебойное функционирование канализационной системы в Помещении. Согласно указанному пункту, Договор аренды прекратил свое действие через 30 дней после отправки уведомления об одностороннем отказе, т.е.

20.05.2022 г.

В силу ст. 616 ГК РФ поддержание инженерных систем в надлежащем состоянии, их замена как составляющие капитального ремонта - зона ответственности Арендодателя. Иное, чем в ст. 616 ГК РФ, регулирование в Договоре аренды не предусмотрено. Проект капитального ремонта 2019 года (заверенная копия прилагается) предусматривал замену хозяйственно- бытовой канализации и установку задвижки с электроприводом в подвальном помещенииПо состоянию на день аварии капитальный ремонт произведен не был: Мосводоканал выдал Истцу предписание привести канализацию в соответствие с требованиями СНиП (п. 17.27 этих требований предусматривают установку задвижки с электроприводом, т. 1 л.д. 41). Нарушение обязанности производить капитальный ремонт также давало Арендатору право отказаться от договора и потребовать возмещение убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В Акте обследования ГБУ "Жилищник", на который ссылается Истец, не указано, что обратные клапаны находятся в зоне эксплуатационной ответственности Арендатора (т. 2 л.д. 53). В нем указано, что "обратные клапаны канализации расположены внутри помещения от точки подключения канализации в данное помещение". Поскольку Арендатор и Арендодатель не согласовали точки, в которых между ними распределяется эксплуатационная ответственность, ГБУ "Жилищник" в Договоре аренды стороной не является и с содержанием договора не знаком, в Акте ГБУ "Жилищник" не может ни утверждаться, ни подразумеваться эксплуатационная ответственность Арендатора в отношении обратного клапана.

В то же время между ГБУ "Жилищник" и Арендодателем как собственником существует разграничение эксплуатационной ответственности, разграничение общедомового имущества и имущества собственника помещения (п. 5 и 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

В Акте ГБУ "Жилищник" речь идет о том, что обратные клапаны не входят в состав общего имущества дома, за которое отвечает ГБУ, они находятся в в отношениях Арендодателя с управляющей организацией и с ресурсоснабжающими организациями Ответчик участия не принимает в соответствии с условиями Договора аренды (п. 3.2.5, 3.2.14 Договора).

Обязанность по оплате коммунальных платежей, на которые ссылается Истец, не возникла.

Согласно п. 4.1.4 Договора аренды, за неполный календарный месяц аренды постоянная и переменная арендная плата рассчитывается исходя из фактического количества дней пользования.

Согласно п. 4.2 Договора аренды, оплата переменной части арендной платы производится после получения Арендатором счета на оплату от Арендодателя и иных документов, указанных в п. 3.2.12 Договора.

Согласно п. 3.2.12 Договора, к счету на оплату Арендодатель обязательно прилагает расчет стоимости коммунальных услуг и подтверждающих документов от поставщиков коммунальных услуг с указанием тарифов, установленных на данные услуги (копии).

Расчет стоимости коммунальных услуг за фактическое количество дней пользования Помещением в апреле и подтверждающие документы Истец Ответчику не направил.

Ответчик сообщил об этом Истцу письмом от 05.05.2023 (т. 2 л.д. 78-80). В материалы дела Истец эти документы также не представил. Обязанность по оплате переменной части арендной платы за апрель 2022 г. в силу п. 4.2 Договора аренды не возникла.

Согласно п. 5.14 Договора аренды, в случае не предоставления Арендодателем документов, предусмотренных в п.п. 3.2.12 и 3.2.13 Договора, Арендатор вправе приостановить оплату переменной части арендной платы до момента устранения Арендодателем соответствующего нарушения, без выставления штрафных санкций со стороны Арендодателя.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявил ходатайство о приобщении документов в подтверждение требований по переменной части, при этом пояснить основания, по которым данные документы не были им, как истцом, приобщены в суде первой инстанции, не смог.

Суд апелляции не усмотрел оснований для приобщения данных документов к материалам дела по тем же основаниям, что и отказ в приобщении дополнительных документов ответчика.

Фактическое прекращение арендных отношений установлено судом с полным исследованием обстоятельств дела. Помещение было возвращено Истцу, что Истец не оспаривает. При таких обстоятельствах его ссылка абз. 2 ст. 622 ГК РФ не свидетельствует о нарушении судом норм материального права, т.к. в этой норме говорится о случаях, когда помещение после прекращения договора аренды не возвращено или возвращено несвоевременно.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются как направленные на переоценку верно установленных фактических обстоятельств и не являются основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2023 г. по делу N А40-164081/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Савенков О.В. Александрова Г.С.