Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2023 г. N 13АП-8687/23 по делу N А56-91232/2022

г. Санкт-Петербург

25 мая 2023 г.

Дело N А56-91232/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Радченко А.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Васильевой Я.А.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 17.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8687/2023) общества с ограниченной ответственностью "Подсолнух" и акционерного общества "Доринда" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2023 по делу N А56- 91232/2022, принятое по иску: истцы: 1) общество с ограниченной ответственностью "Подсолнух", 2) акционерное общество "Доринда" ответчики: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 3) акционерное общество "Западный скоростной диаметр" 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании обременения отсутствующим, признании незаконным бездействия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Подсолнух" и акционерное общество "ДОРИНДА" обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к государственному казенному учреждению "Имущество "Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, акционерному обществу "Западный скоростной диаметр" (далее - ЗСД) с заявлением о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1179 по адресу: Санкт-Петербург, Школьная ул., участок 30, площадью 47 490 кв.м. (далее - земельный участок); признании незаконным бездействия Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), выразившегося в уклонении от подготовки и подписания договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка; обязании Комитета подготовить и подписать проект договора аренды земельного участка сроком на 49 лет по цене согласно Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУП "ГУИОН" от 07.06.2021 Рег.N С-30-0000739Г-21/4, Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУП "ГУИОН" от 07.06.2021 Рег.N С-30-0000739Г-21/3.

Определением от 15.09.2022 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Росреестр).

Решением от 07.02.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением, истцы обратились с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что являясь собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, обладают исключительным правом на заключение договора аренды и приобретение данного земельного участка в собственность.

В судебном заседании представители истцов доводы апелляционной жалобы поддержали, представители Учреждения и ЗСД против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Остальные лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в целях совершенствования транспортной схемы Санкт-Петербурга и улучшения экологической обстановки в регионе, а также во исполнение федеральной целевой программы "Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга", утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.96 N 585 издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 10.10.1997 N1042-р "О строительстве Западного скоростного диаметра".

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 N 1124-р "О предоставлении земельных участков ОАО "Западный скоростной диаметр" в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района", осуществлено изъятие для государственных и общественных нужд у землепользователей и из земель запаса города земельных участков общей площадью 142 тыс. кв. м, расположенные в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района между р. Большой Невкой и ул. Школьной.

Во исполнение Распоряжений и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 02.12.1999 N 1741-р "Об оплате акций второй эмиссии ОАО "Западный скоростной диаметр" между Комитетом и ЗСД заключен договор аренды N 17/ЗД-001781 от 23.05.2000 земельного участка по адресу: г.Санкт-Петербург, Приморское шоссе, участок 4 (квартал 60.2 Северо-Приморской части Приморского административного района Санкт-Петербурга), кадастровый номер 78:34:0416001:1 под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком до 01.12.2048.

Право пользования участком внесено в качестве вклада Санкт-Петербурга в уставный капитал ЗСД.

Арендная плата по договору внесена акциями до конца срока его действия. Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 21.05.2002 N 821-ра "О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 N1124-р" ЗСД предоставлено право строительства объектов недвижимости в границах Квартала.

Договором предусмотрено право ЗСД передавать земельный участок в субаренду. При этом условия предоставления третьим лицам земельного участка (его частей) под общественно-деловую застройку ЗСД определяет самостоятельно. ЗСД выступило застройщиком зданий первой и второй очереди торгового комплекса по адресу на улица Савушкина дом 119, корпус 3, литера А, введенных в эксплуатацию на основании Актов приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией от 24.12.2004; от 27.02.2006.

ЗАО "ДОРИНДА" явилось соинвестором строительства на основании договора об инвестиционной деятельности от 15.04.2003 N ИД-01/03 и дополнительных соглашений к нему.

Долей, причитающейся ЗАО "ДОРИНДА", по условиям инвестиционного договора, должен был являться литер А (гипермаркет и торговый комплекс) Объекта общей площадью около 43000 кв.м.

На основании указанного договора об инвестиционной деятельности и дополнительных соглашений к нему, права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке были зарегистрированы за ЗАО "ДОРИНДА".

Между ЗСД и ЗАО "ДОРИНДА" был подписан договор субаренды земельного участка от 01.01.2005, предоставленного ЗСД по договору аренды от 23.05.2000 N 17/ЗД-001781, для размещения на нем принадлежащего ЗАО "ДОРИНДА" торгового комплекса, сроком до 01.12.2048.

Государственная регистрация договора субаренды состоялась 11.05.2005. На основании соглашения о вступлении стороны от 27.04.2017 в договор субаренды ООО "Подсолнух" приобрело права на объект недвижимости с кадастровым номером 78:34:0416001:1172.

Земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1179, площадью 47490 кв.м. сформирован по адресу: г.Санкт-Петербург, муниципальный округ N 65, Школьная улица, участок 30, 14.12.2017 из земельного участка с кадастровым номером 78:34:04:16001:1.

14.12.2017 на земельный участок зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

В целях оптимизации землепользования и на основании распоряжения Комитета от 25.04.2018 N 1633-рзк "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории" земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1 по адресу: Санкт-Петербург, Приморское шоссе, участок 4 был разделен, в результате чего образовалось несколько земельных участков, в том числе и земельный участок с КН 78:34:0416001:1179.

Между Комитетом и ЗСД в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1 заключен новый договор аренды от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457 на срок с 12.09.2018 по 01.12.2048 в отношении вновь образованного спорного земельного участка, в связи с чем 12.09.2018 внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу акционерного общества "Западный скоростной диаметр".

По условиям договора аренды от 09.08.2018 N 17/ЗД-10457, заключенного с между Комитетом и ЗСД, земельный участок предоставлен последнему для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство.

На спорном земельном участке расположены здания гипермаркета и торгового комплекса, которым в настоящее время присвоены: кадастровый номер 78:34:0416001:1160 и кадастровый номер 78:34:041:6001:1112, принадлежащие на праве собственности ООО "Подсолнух" и АО "ДОРИНДА" на основании договора N ИД-01/03 от 15.04.2003 об инвестиционной деятельности, заключенного между ООО "Подсолнух" и ЗСД.

ООО "Подсолнух" и АО "ДОРИНДА" 24.05.2022 обратились в Комитет с заявлением вх. N 05-26-51588/22-0-0 от 31.05.2022 о заключении договора аренды земельного участка для размещения нежилых зданий площадью 38 348 кв. м и 32 871,1 кв. м по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 119, корп. 3, лит. А, принадлежащих заявителям на праве собственности, которые используются под гипермаркет и торговый комплекс, в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, представив ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 07.06.2021 рег. N С30-0000739Г-21/4 и рег. N С30-0000739Г-21/3, выполненные ГУП "ГУИОН".

Письмом от 20.06.2022 N 05-26-51588/22-0-1 Комитет в лице Учреждения сообщил, что земельный участок передан в аренду ЗСД по договору от 09.08.2018 N 10457 для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком по 01.12.2048, и земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителям по решению судебных органов.

Указав, что до настоящего времени решения по результатам рассмотрения заявления не принято, полагая бездействие Учреждения и Комитета незаконным, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кроме того, ссылаясь на наличие права собственности на объекты недвижимости нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке, истцы просят признать обременение отсутствующим, обязать Комитет и ГКУ заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ.

Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной ЗК РФ.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу статьи пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков, земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах, у собственника разделенного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участка.

Порядок предоставления за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

При этом в рассматриваемом случае материалами дела, в том числе выпиской из ЕГРН, Ведомостью ГУП "ГУИОН" и выпиской из РГИС подтверждается, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как подтверждается материалами дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды в таком случае заключается на срок до 49 лет. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При указанных обстоятельствах у Комитета не имелось оснований для заключения договора от 09.08.2018 N 10457 с ЗСД, запись в ЕГРН об аренде ЗСД в отношении участка на основании договора от 09.08.2018 N 10457 нарушает права истцов, фактически являющихся единственными пользователями участка для эксплуатации расположенных на нем зданий.

С учетом положений приведенных норм и правовых позиций, истцы как собственники зданий, расположенных на публичных землях, имеют право на предоставление им в аренду на срок до 49 лет без проведения торгов земельного участка, занятого принадлежащим им недвижимым имуществом и необходимого для его использования.

Между тем условия договора аренды не является предметом настоящего спора, в связи с чем вопрос цены договора не рассмотрен апелляционным судом и подлежит урегулированию сторонами в установленном законом порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2023 по делу N А56-91232/2022 отменить.

Признать обременение земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1179 по адресу: Санкт-Петербург, Школьная ул., участок 30, площадью 47490 кв.м. - аренду, номер регистрации в ЕГРН 78:34:0416001:1179-78/038/2018-2 от 12.09.2018 отсутствующим

Признать бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившегося в уклонении от подготовки и подписания договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Школьная ул., участок 30, площадью 47490 кв.м с кадастровым номером 78:34:0416001:1179 по заявлению ООО "Подсолнух", ЗАО "ДОРИНДА" от 31.05.2022 вх.N 05-26-51588/22-0-0 незаконным.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подготовить и направить проект договора аренды земельного участка с КН 78:34:0416001:1179.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО "Подсолнух", ЗАО "ДОРИНДА" по 4500,00 руб. расходов по государственной пошлине по заявлению и по 1500,00 руб. расходов по государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить ООО "Подсолнух", ЗАО "ДОРИНДА" из федерального бюджета по 1500,00 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

А.В. Радченко В.В. Черемошкина